CRE Advisor, Geodetic Board Member
Nie ma tygodnia, by ktoś ze strony wynajmującego nie zadzwonił z palącą sytuacją dotyczącą problemów umowy najmu, pomiaru powierzchni, liczenia współczynników czy załączników graficznych z pomiaru powierzchni. Nie ma miesiąca, by nie wpływała do zaopiniowania sprawa sądowa z tytułu roszczeń o powierzchnie między najemcą a wynajmującym. Dotyczy to również magazynów, a najemcy coraz częściej kontrolują powierzchnie najmu.
Jeden z inwestorów złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy (WZ) dla blisko 140-metrowego wieżowca, który miał stanąć wśród zabudowy sięgającej ponad 200 m. Otrzymał zgodę na ponad 30-metrowy budynek, mimo iż w projekcie planu miejscowego dla tego obszaru planowana jest zabudowa sięgająca 190 m. Czy inwestor ma wpływ na takie decyzje? Jak w praktyce zwiększać parametry zabudowy planowanej inwestycji biurowej? Czy dokumentacja rzędu 300 stron jest rozsądnym posunięciem? Inwestorom, którym zależy na wygenerowaniu maksymalnego zysku ze sprzedaży lub najmu biurowców rekomendujemy kompleksowe podejście do tematu. Bagatelizowanie wbrew pozorom drobnych elementów wiele razy przekładało się na konkretne pieniądze. Błędy analiz i dokumentów do uzyskania decyzji o WZ mogą wygenerować straty, a pominięcie niektórych – często tanich rozwiązań, uniemożliwi zwiększenie parametrów inwestycji i zmniejszy zyski w przyszłości. Co zatem inwestor biurowy powinien wiedzieć o WZ? Podzielę się nieoczywistymi aspektami tej procedury.
W jednym z kompleksów biurowych zarządca wynajął jeden z budynków pierwszemu najemcy. Jeszcze przed ukończeniem budowy wiedział, że straci. Podczas audytu oszacowałem, że powierzchnie do umowy najmu są niewłaściwie wyliczone, co w efekcie zaniża powierzchnię najmu biur o 7%. Zarządca, nie chcąc drażnić kluczowego najemcy z sektora bankowego, pozostawił umowę na niekorzyść dla właściciela budynku i czeka, aż za kilka lat zmieni się najemca. Każdy właściciel biurowca w jak najszybszym czasie chce liczyć zyski z najmu. Zyski, na które wpływają powierzchnie. W artykule przedstawię strategię, którą stosuję u wielu właścicieli budynków, którzy cenią strategiczne zarządzanie powierzchniami, porządek w dokumentacji i transparentność przed najemcami.
Rynek najmu biurowców rośnie. Zgodnie z raportem Savills zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 2019 r. w Warszawie osiągnęły 5,6 mln m2, a w budowie znajdowało się blisko 800 tys. m2 powierzchni biurowej. Ponad połowa z nich ma zostać oddana do użytku w tym roku. W stolicy w 2019 r. wynajęto 878 000 m2, co było najwyższym wynikiem w historii stołecznego rynku (wzrost o 2,2% do poprzedniego roku). Skoro rynek najmu prezentuje obiecujące statystyki, to należy rozmawiać o standardach rynku w zakresie liczenia powierzchni najmu. Najemcy coraz częściej zauważają różnice w powierzchni wyliczonej na cele najmu, space planu czy podatkowe, co zarządcom nierzadko przysparza dużo problemów. O praktykach w zakresie pomiarów powierzchni na różnych etapach życia biurowców i wpływie tych zmian na zapisy umów najmu z Krzysztofem Kucińskim z Savills rozmawia Adrian Hołub z Geodetic.
Standardem na rynku jest wpisywanie w umowach najmu dopuszczalnej 3-procentowej różnicy między powierzchnią najmu przed i po wybudowaniu budynku. Widywałem umowy z wartościami 5 czy 10%. Czy to oznacza, że po wybudowaniu będzie jedno piętro więcej czy mniej? A może nie będzie kuchni? Różnica ta realnie mogłaby być wyrażana w dziesiętnych częściach procentów. Przedstawię wyliczenia na rzeczywistym budynku w Łodzi, który pokazuje, że taka dokładność nie jest niczym nadzwyczajnym. Omówię, skąd biorą się większe rozbieżności i przytoczę kilka komicznych sytuacji, których miałem okazję doświadczyć w kwestiach zleceń pomiarów powierzchni do celów najmu. A wszystko po to, żeby pokazać, że chaos na rynku najmu w zakresie powierzchni ma się dobrze. Cieszy jednak fakt, że są inwestorzy, z których warto brać przykład.
Przy projektowaniu retail parku istotna jest wartość graniczna 2000 m2 powierzchni sprzedaży. Przepisy planistyczne obligują inwestorów do uzyskania pozwolenia na budowę, opierając się na MPZP dla retail parków o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Obiekt o powierzchni np. 4000 m2 może mieć 2200 m2 zajętej przez fitness, kina, banki czy gastronomię i korytarze. Tym sposobem powierzchnia sprzedaży zajmuje poniżej 2000 m2. Czy takie pozwolenie na budowę można wtedy uzyskać, opierając się na WZ? Czy inwestor musi czekać na uchwalenie planu i partycypować w kosztach jego tworzenia? Czym dokładnie jest powierzchnia sprzedaży? Czy jest tożsama z powierzchnią ujawnianą w KW czy EGIB? I czy można ją zmienić w trakcie życia budynku?
Analiza due diligence jest jedną z najbardziej kompleksowych metod analitycznych stosowanych przy zakupie nieruchomości i pozwala na przekrojową ocenę stanu obecnego i perspektyw rozwoju nabywanej nieruchomości zabudowanej lub niezabudowanej. Wielokrotnie widywałem operaty due diligence, z których nic nie wynikało dla inwestora. Widywałem też takie, które zawierały wprowadzające w błąd informacje na niekorzyść planowanej inwestycji. Co więcej, płacono za nie dziesiątki lub setki tysięcy złotych. Błędny jest też powszechny stereotyp, że analizy due diligence dotyczą głównie stanu prawnego nieruchomości. Do rzetelnych analiz due diligence potrzebny jest nie tylko prawnik, ale szereg specjalistów z różnymi uprawnieniami z kompleksowym podejściem do kwestii formalnych, technicznych i inżynieryjnych. Dlatego przytoczę najbardziej powszechne zaniedbania analiz due diligence ze swojej 30-punktowej checklisty obowiązkowych do sprawdzenia elementów.
Boom rozwoju rynku magazynowego w Polsce jest w fazie wzrostu. Wysoki poziom popytu, kolejne nowe inwestycje, podpisane umowy najmu dla całych powierzchni magazynów jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie pokazują, że rynek jest cały czas na fali. Rekordowo wysoki wolumen transakcji przyciąga inwestorów międzynarodowych. Taki obrót rzeczy kreuje również różne pomysły na zagospodarowywanie powierzchni magazynowych i nowy sposób ich wynajmu. Rozmawiają Adam Jakubowski z BNP Paribas Real Estate i Adrian Hołub – CRE Advisor, Geodetic Board Member.
