Nieruchomości przedstawiać chyba nie muszę, ponieważ większość z nas ma z nimi do czynienia na co dzień. Natomiast ETFy to produkty (możemy je nabyć za pośrednictwem domów maklerskich), które odwzorowują indeksy giełdowe – spośród polskich: WIG20, mWIG40, sWIG80 oraz amerykańskich: S&P 500, Nasdaq (w złotych polskich z zabezpieczonym ryzkiem walutowym w dolarach amerykańskich).
Inwestycje giełdowe, takie jak ETFy czy akcje, nadal są dla statystycznego Polaka nienamacalnymi, niematerialnymi sposobami na inwestowanie. Co innego nieruchomość – tę widzimy i możemy jej dotknąć. To dlatego jesteśmy skłonni inwestować bardziej w namacalną nieruchomość niż ETFy. O nieruchomościach przecież wiemy wszystko. O ETFach zgodnie z najnowszymi badaniami Warszawskiego Instytutu Bankowego słyszało ok. 5% Polaków. Dodatkowo 2/3 społeczeństwa nie ma wiedzy o inwestowaniu na giełdzie, a 1/3 zwyczajnie się jej boi. Największą popularność ETFy zdobyły w USA. Aktywa zainwestowane w nie przez Amerykanów znacznie przekraczają aktywa zainwestowane w tradycyjne fundusze.
Rozpoznawalność: nieruchomości vs. ETFy 1:0
Cel, horyzont inwestycji
Określenie celu inwestycji dla każdego początkującego (i nie tylko) inwestora ma znaczenie. Istnieją cele zarówno krótkoterminowe – uzbieranie środków na przyszłoroczne wakacje lub inne przyjemności, jak i długoterminowe – emerytura, łatwy start dla naszych dzieci czy gromadzenie kapitału na przyszłość. Tu ze względu na długą perspektywę obranie celu jest dla nas trudne – mglista przyszłość, często brak perspektyw oraz niezapowiedziane wydatki rozbijają nam opcję długiego terminu.
W najnowszym raporcie Fundacji Think! oraz Fundacji Citi Handlowy im. L. Kronenberga 65% Polaków jako cel oszczędzania pieniędzy wskazało tzw. czarną godzinę oraz zabezpieczenie przyszłości. Dla 32% przeznaczeniem odkładanych pieniędzy jest wypoczynek i urlop, dla 25% – wyposażenie domu i remonty, a dla 21% – zabezpieczenie emerytalne.
Zarówno kupowanie nieruchomości dla zysku, jak i inwestycje w ETFy należą do lokat długoterminowych. Znajdziemy tu oczywiście wyjątki tworzone przez inwestorów grających codziennie na giełdzie i śledzących rynek oraz nieruchomościowych flipperów kupujących mieszkania do remontu i odsprzedawania z zyskiem.
Horyzont inwestycji: nieruchomości vs. ETFy remis
Przygotowanie do zakupu – analiza
W przypadku obu inwestycji ważne jest obranie odpowiedniego rozwiązania. Na świecie istnieje ponad 9 tys. ETFów. BETA ETF, który jest jedynym dostawcą tego typu rozwiązań w Polsce, oferuje dziś już 9 funduszy ETF. Oczywiście wybór nieruchomości w Polsce (i za granicą) jest bardzo duży. W 2022 roku sprzedano w Polsce blisko 35 tys. nieruchomości. Niestety nie wiadomo, jaka część nieruchomości była kupiona inwestycyjnie.
Aby dobrać odpowiednie dla nas długoterminowe rozwiązanie, musimy pokusić się o analizę rynków:
- nieruchomości – rynek polski czy zagraniczny, miasta duże czy małe, jakiego typu nieruchomość: dom, mieszkanie czy apartament nad morzem lub w górach, cena za metr kwadratowy, zmiany historyczne ceny, atrakcyjność, waluta i oczywiście zysk,
- ETFów – rynek polski czy zagraniczny (duży czy mały – Polska czy USA), spółki duże czy małe, akcje, obligacje, surowce, nieruchomości (tak – też tu są), cena, zmiany historyczne ceny, atrakcyjność, waluta i oczywiście zysk.
Do zakupu tych inwestycji powinniśmy podejść identyczną metodologią. Oczywiście psychologicznie czy podświadomie jest nam łatwiej poruszać się w nieruchomościach, z którymi żyjemy na co dzień. Pamiętajmy o tym, aby nie kupować oczami, a rozumem i za pomocą wyrachowanej analizy. Możemy też skorzystać z porad ekspertów czy wspierać się publikacjami doświadczonych osób związanych z branżą.
Analiza inwestycji: nieruchomości vs. ETFy remis
Proces zakupu
Większość ogłoszeń nieruchomości znajdziemy na stronach internetowych, na które musimy wejść lub się zalogować. Oczywiście możemy udać się do upatrzonego dewelopera po informację i ofertę.
Jeśli jesteśmy wyposażeni w wiedzę i umiejętności nabycia lokalu (sprawdzanie ksiąg wieczystych, zebranie dokumentów od dewelopera czy sprzedawcy, porównanie cen w okolicy), to zakupu dokonujemy sami, gdy nie czujemy się na siłach – korzystamy z pomocy i usług rekomendowanego doradcy ds. nieruchomości, zwanego często pośrednikiem. Podobnie jest z inwestycją w ETFy.
Fundusze notowane na giełdzie oferowane przez BETA ETF znajdziemy w ofercie wszystkich domów maklerskich (zagraniczne – tylko w niektórych), a otwarcie rachunku może się odbyć za pomocą zarówno telefonu, jak i komputera (bankowość elektroniczna). Oczywiście można udać się na spotkanie do upatrzonego domu maklerskiego w celu uzyskania informacji i oferty. Zakupu ETFów możemy dokonać bez wychodzenia z domu, a sama transakcja po przelaniu środków na swój rachunek maklerski nie powinna zająć więcej niż 5 minut.
W domu maklerskim możemy skorzystać z usług doświadczonych analityków i zarządzających.
Jeżeli mamy wiedzę o inwestowaniu za pośrednictwem domu maklerskiego, to z pewnością taki rachunek maklerski jest w naszym posiadaniu i do inwestycji w ETF możemy przystąpić od razu.
Proces zakupu nieruchomości jest bardziej czasochłonny niż ETFów i wiąże się z poświęcaniem czasu na oglądanie, podpisywanie umów, do tego dochodzą wydatki na wykończenie.
Obie dobrze sprawdzone inwestycje są przejrzyste i transparentne – wiemy, w co inwestujemy. Nieruchomość jest z reguły sprawdzana przez profesjonalnego pośrednika lub notariusza, czy nie ma wad prawnych. Fundusze notowane na giełdzie naśladują indeksy, a więc ich skład (to, w co inwestują)
jest tożsamy z indeksem, na którym jest oparty. Przykład: ETF na WIG20 ma w portfelu wszystkie spółki giełdowe występujące w tym indeksie, z zachowaniem proporcji i wag.
Proces zakupu: nieruchomości vs. ETFy 0:1
Koszty inwestycji
Zdecydowanie większe kwoty wydajemy na nieruchomości niż inwestycje giełdowe, a więc musimy również liczyć się z większymi kosztami. Te dotyczące nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, lecz także inne wydatki związane z nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych. Nakładami, które zwiększyły wartość nieruchomości, są np. wydatki na modernizację lokalu.
Im większa jest kwota inwestycji przy zakupie ETFów, tym niższe są koszty. Ich zakup to prowizja maklerska kształtująca się w okolicach 0,38% za nabycie – można trafić również na promocje, w których kupując lub sprzedając ETF nie zapłacimy żadnej prowizji. Same opłaty ETFów są niskie i kształtują się w granicach
0,2–1,3% w skali roku (pobierane są przez fundusz).
Fundusze notowane na giełdzie to jedne z najtańszych rozwiązań dostępnych na rynku funduszy inwestycyjnych. Są one tańszym rozwiązaniem, a kosztów, które ponosimy, jest zdecydowanie mniej – są to prowizja maklerska i opłata za zarządzanie. Na koszty nieruchomości składają się: prowizja agenta, koszty notariusza, podatek PCC 2% oraz koszty wykończenia mieszkania, koszty ubezpieczenia, a także koszty eksploatacyjne.
Koszty: nieruchomości vs. ETFy 0:1
Zyski
To, że dana nieruchomość czy dany indeks giełdowy przez ostatnie lata notowały wzrosty, nie oznacza, że kolejne lata będą również przynosić nam zyski. Po stronie inwestora w nieruchomości i ETFy jest długi termin inwestowania.
Co kształtuje cenę nieruchomości?
Cenę nieruchomosci kształtują niskie stopy procentowe i niskie marże kredytów hipotecznych. Tani pieniądz zachęca do zakupu nieruchomości. Niskie stopy procentowe mają też wpływ na lokaty i obligacje, są mało atrakcyjne w porównaniu z inwestycjami w mieszkania na wynajem.
Na cenę nieruchomości wpływ mają też: wysoki koszt najmu mieszkania (opłacalność kredytu), wzrost zamożności społeczeństwa, wysoki procent osób mieszkających w przepełnionych mieszkaniach oraz osób mieszkających z rodzicami (w domu rodzinnym), mocna demografia lokalna – w mieście przybywa mieszkańców, programy wsparcia popytu, np. kredyt 2%, duża stabilność gospodarcza i polityczna kraju, wysoka imigracja do kraju oraz danego miasta.
Co kształtuje cenę ETF?
Wycena ETFu zależy od wyceny akcji wchodzących w skład indeksu, który naśladuje ETF. Jeżeli nasz fundusz oparty jest na indeksie spółek amerykańskich czy polskich, to kondycja tych spółek będzie miała wpływ na ich cenę, a ta na nasz ETF.
Fundusze notowane na giełdzie to nie tylko akcje, lecz także obligacje, surowce, nieruchomości zebrane w indeksach na całym świecie.
Perspektywy zysku
Nie wiadomo, jak będzie kształtował się rynek nieruchomości w Polsce i czy inwestowanie w nieruchomości przyniesie nam duże zyski. Zakładając, że kupujemy nieruchomość inwestycyjną tylko na wynajem i nie korzystając z kredytu w dużym mieście, w dobrej lokalizacji te zyski z pewnością osiągniemy.
Średni zysk z wynajmu (na rękę) mieszkania w Polsce to ok. 5% i jeżeli doliczymy do tego wzrost wartości mieszkania, może się okazać to opłacalną inwestycją. Na spadek opłacalności naszej inwestycji wpływ będą miały: posiłkowanie się kredytem, amortyzacja oraz wiek nieruchomości.
Na podstawie danych ogólnodostępnych szacuje się, że wzrost mieszkania za ostatnie 10 lat to ok. 76%. Nie zabrakło w tym czasie chwilowych spadków cen (główne powody to: COVID-19, wojna w Ukrainie, podwyżki stóp procentowych) – tzw. korekt.
Jeśli chodzi o ETFy, możemy być bardziej precyzyjni. Indeks z wliczonymi dywidendami amerykańskich spółek S&P 500 za ostatnie 10 lat zarobił 185%, indeks amerykańskich spółek technologicznych Nasdaq – blisko 350%. Polski indeks średnich spółek mWIG40 z dywidendami pozwolił przez ostatnie 10 lat zarobić ok. 100%, a sWIG80 – mniej więcej 90%. Oczywiście i tutaj inwestorzy mieli w tym okresie momenty, w których ich inwestycja była poniżej ceny zakupu.
Zyski obu inwestycji są porównywalne. Ciężko się wypowiedzieć co do przyszłości, ponieważ zdania oczywiście są podzielone. Deweloperzy, agenci nieruchomości będą twierdzić, że ceny nieruchomości będą rosły. Zwolennicy rynku akcji i ETFów wieszczą, że czeka nas niebawem kryzys na rynku nieruchomości.
Zysk: nieruchomości vs. ETFy remis
Ryzyko w przypadku zakupu zarówno nieruchomości, jak i ETFów jest podobne – możemy stracić część zainwestowanych środków.
Gdyby okazało się, że strata na inwestycji sięgnęła poziomu przez nas nieakceptowalnego, to czas sprzedaży nieruchomości będzie zdecydowanie bardziej czasochłonny. Fundusze notowane na giełdzie jesteśmy sprzedać w momencie zalogowania się do domu maklerskiego i wprowadzenia ceny, po której chcemy wyjść z naszej inwestycji. Możemy sprzedać dowolną część zainwestowanych tam środków. Gdyby jednak nasza strategia i przeświadczenie o wzrostach były silne, to możemy dokupić ETFy, uśredniając cenę. W przypadku nieruchomości musielibyśmy dysponować sporą gotówką na zakup kolejnego mieszkania, nie wspominając o tym, że nie ma możliwości częściowego wyjścia z nieruchomości.
Dywersyfikacja ryzyka w przypadku ETFów jest znacznie większa ze względu na liczbę występujących samych funduszy oraz składu indeksu. Przykład: ETF na S&P 500 inwestuje w 500 największych spółek amerykańskich. Możemy zakupić kilka opartych na różnych rynkach, krajach, surowcach.
Czas reakcji, dywersyfikacja i dostęp do swojej inwestycji są na korzyść ETFów.
Istnieje jeszcze wiele podobieństw w inwestowaniu w nieruchomości i ETFy:
- Można skorzystać ze wsparcia profesjonalisty lub skontaktować się z osobą, która pomoże przy transakcji.
- Od obu inwestycji w przypadku jej zamknięcia zapłacimy podatek. Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%, a obowiązek jego zapłacenia mają osoby, które sprzedały mieszkanie lub dom przed upływem 5 lat (licząc od roku kalendarzowego) od jej nabycia. Od ETFów dom maklerski prześle nam zeznanie PIT z wyliczonym podatkiem od zysku – 19%. Istnieje możliwość niepłacenia podatku od ETF – dają dwa rozwiązania: Indywidualne Konto Emerytalne (IKE) oraz Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).
- Inwestycję możemy obserwować nie tylko pod względem wizualnym (mieszkania czy wartości rachunku maklerskiego), lecz także zmiany cen. Jeśli chodzi o inwestycje w ETFy, mamy bardzo dokładną informację na temat bieżącej ceny czy historii zmian tych cen. W przypadku nieruchomości są one bardziej umowne, ponieważ podlegają negocjacjom.
Podsumowując: zarówno nieruchomości, jak i inwestycje w ETFy są rozwiązaniem długoterminowym. Każde działanie w kierunku zabezpieczenia naszej przyszłości i inwestowanie naszych nadwyżek w instrumenty rynku finansowego czy nieruchomości, surowce, sztukę jest działaniem wymagającym pozyskania wiedzy i dokładnej analizy. Musimy również skorzystać z rady profesjonalistów, aby ustrzec się przed błędami. Żyjemy w czasie wysokiej inflacji, tymczasem… zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego na grudzień 2022 roku łącznie na kontach i lokatach w bankach oraz SKOK-ach polskie gospodarstwa domowe zgromadziły 1103 mld zł, wartość gotówki w obiegu (trzymanie środków w tzw. słoiku) to 353 mld zł.
Nie inwestujmy wszystkich swoich nadwyżek w jedno aktywo. Większość zamożnych i doświadczonych inwestorów, takich jak Bodo Schafer czy Warren Buffet, twierdzi, że należy odkładać przynajmniej 10% swoich przychodów na inwestycje – i nieważne, czy jest to nieruchomość czy ETF.
Oto jedna ważna różnica w inwestowaniu w nieruchomości i ETFy – leży ona w środkach, którymi dysponujemy. Trzeba dysponować dużą gotówką, by zbudować portfel nieruchomości. Tymczasem wystarczy ok. 75 zł, aby stać się posiadaczem 500 największych amerykańskich spółek (S&P 500) lub 40 średnich polskich (mWIG40). Jak zostało to wspomniane na samym początku – porównywanie jabłek z gruszkami? Ale nie zapominajmy, że jabłka nie wykluczają gruszek, a urozmaicają nasze menu.
