Zaniedbania analiz due diligence

Ryzykowne analizy chłonności

Analiza chłonności to istotny dokument, na podstawie którego inwestor kupuje działkę, opierając się na WZ. Często wykonuje się analizy chłonności dla kilku nieruchomości i na tej podstawie dokonuje się zakupu. Inwestorzy często fiksują się na parametrach, które pokazują, ile można „wycisnąć” z działki, jednak finalnie niektórych indeksów nie da się zastosować. Bo co nam da analiza zacieniania i nasłoneczniania wykonana zgodnie z mapą zasadniczą dla sąsiedniego budynku trzykondygnacyjnego, gdy faktycznie w terenie są cztery kondygnacje i obiekt będzie zacieniał nasz budynek? Co nam po parametrze powierzchni zabudowy, jeśli okaże się, że granica działki jest wsunięta do środka o 0,5 m? 

Co nam po dwukondygnacyjnym garażu podziemnym, gdy badania geologiczne wykażą wysoki poziom wód gruntowych i wymusi to rezygnację z jednej kondygnacji garażu i zmniejszenie powierzchni użytkowej w celu spełnienia wskaźnika minimalnej liczby miejsc postojowych? Wiele sprawdzeń wymaga badań geologicznych, geotechnicznych, granic działki w terenie i zakupu różnych materiałów w urzędach. Błędy, którymi obarczone są takie analizy chłonności wynikają bezpośrednio z aspektów poruszonych w dalszej części artykułu. Działa to wszystko jak koła zamachowe – nieaktualne granice, nieaktualna infrastruktura, niewłaściwe powierzchnie, linie wpływające na parametry zabudowy, nieaktualne wysokości budynków czy niewiedza na temat kosztów wycinki drzewostanu. Inwestorzy często ryzykują, robiąc pobieżne analizy. Czasami to ryzyko im się opłaca, ale często zamiast oszczędności generowane są straty, bo nie da się wybudować budynku zgodnie z założeniami. Równie często traci się dodatkowe zyski, gdy nie zna się trików, dzięki którym możliwa jest realizacja większej inwestycji. Zwrócę również uwagę na niedocenioną rolę urbanisty w tym etapie. W wielu procesach inwestycyjnych jest on niesłusznie pomijany. Występując z wnioskiem o decyzję WZ, warto mieć analizę urbanistyczną, która uargumentuje punkt widzenia inwestora, nawet jeśli pomysł n...