Inwestorzy zatem często stają przed trudnym zadaniem: mają stworzyć koncepcję przedsięwzięcia opartą na planach nieprzystających już do teraźniejszości, a mającą służyć przyszłości. Kilka poniższych doświadczeń z perspektywy pracowni z doświadczeniem inwestycyjnym związanych z pracą nad planami niech posłuży za pozytywny przykład zaangażowania uczestników procesu w kształtowanie tkanki miejskiej. Casusy dotyczą Wrocławia, ale doświadczenie obejmuje koncepcje między innymi w Szczecinie, Łodzi i Katowicach.
Mpzp – gdzie trzy strony potrafią się porozumieć, tam przestrzeń korzysta
Olimpia Port to drugie największe zrealizowane osiedle w Polsce. Jego kształt to efekt współpracy przy opracowaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) z 2010 roku o powierzchni 87 ha w rejonie zespołu urbanistycznego Swojczyce Południe we Wrocławiu. Ostateczne założenia powstały w efekcie współdziałania Biura Rozwoju Wrocławia, Rady Osiedla, inwestorów zainteresowanych tym terenem oraz projektantów SRDK Studio Projekt, wówczas wewnętrznej pracowni firmy deweloperskiej Archicom.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego objął teren przy kanale żeglugowym Odry położony vis a vis dzielnic Sępolno i Biskupin – z ikoniczną Halą Stulecia projektu Maxa Berga – a obszarem starego Swojca od strony północnej. Po zmianach gospodarczych z 1989 roku przemysłowa infrastruktura tego terenu i otoczenie zaczęły niszczeć, pojawiła się drobna, rozproszona działalność w starych obiektach. Dla wrocławian miasto kończyło się na brzegu rzeki – dalej był już tylko coraz bardziej dziki teren – przestrzeń niczyja. Dzisiaj na tym obszarze znajduje się nowa dzielnica, która połączyła rozerwaną tkankę miasta.
Najważniejszą zmianą, którą zaproponowali projektanci była korekta biegu głównej ul. Olimpii, co wpłynęło na urbanistykę całego założenia. Lekko odchylona od kierunku północ–południe oś ul. Ferdynanda Magellana zapewniła optymalne nasłonecznienie kwartałów mieszkaniowych. Zapisane w planie usytuowanie usług w parterach budynków (w 2010 r. nie było oczywistością takie projektowanie) przełożyło się na stworzenie reprezentacyjnego bulwaru z restauracjami i kawiarniami oraz usługami, które pozwalają mieszkańcom na zaspokojenie podstawowych potrzeb w obrębie osiedla, służąc jednocześnie weekendowym wycieczkowiczom.
W zapisach planu pozostało ocalenie starej cegielni i towarowej linii kolejowej. Elementy dziedzictwa kulturowego zostały zachowane. W budynku cegielni zaprojektowano mieszkania i usługi, a jej komin stanowi dominantę wysokościową. Podkłady kolejowe wyznaczają na osiedlu ścieżki rekreacyjne, a odrestaurowany tender przypomina o minionej funkcji tego terenu – i jest kolejnym punktem orientacyjnym.
Na etapie pracy nad MPZP wyznaczono pod przyszłe parki osiedlowe duże tereny zielone. W rezultacie na osiedlu powstała sieć tras spacerowych i miejsc rekreacji (parki, place zabaw, polany, zewnętrzne siłownie), które pozwalają na ponadgodzinny spacer. Przez otwarte dla osób z zewnątrz osiedle prowadzą trasy piesze i rowerowe łączące się z siecią tras miejskich, zwiększając dostępność terenów rekreacji.
Olimpia Port to całościowo zaprojektowana wieloetapowa inwestycja (ostatnie mieszkania oddano w 2023 r.) powstała na niszczejącym poprzemysłowym terenie. Opracowany w modelowy sposób MPZP uwzględnia kierunek rozwoju Wrocławia jako miasta policentrycznego.
Kolej na kolej – centrum Wrocławia wciąż z potencjałem do zagospodarowania
Jednym z doświadczeń urbanistyczno-architektonicznych, które czeka na realizację, jest koncepcja zagospodarowania terenu położonego tuż przy Starym Mieście we Wrocławiu – własność kolei z zabytkowym budynkiem Dworca Świebodzkiego oraz infrastrukturą kolejową. Stronami tej współpracy mają być PKP, inwestor kapitałowy i Miasto Wrocław współdziałające z PKP w zakresie przywrócenia ruchu kolejowego na stacji końcowej Dworzec Świebodzki. Celem projektu (2014) jest uzyskanie połączeń komunikacyjnych, w tym ciągów zielonych w układzie pierścieniowym w obrębie Starego Miasta, połączenie obszaru zachodniego Wrocławia ze stroną południową. Zaprojektowana dzielnica mixed-use (biura, mieszkania, usługi, gastronomia, hotel, przestrzeń dla instytucji kultury) odpowiada na współczesne faktyczne zmiany związane z życiem społecznym, oczekiwaniami mieszkańców i uwzględnia model funkcjonowania gospodarki.
Wokół Dworca, rozumianego jako dominanta zespołu w bezpośrednim sąsiedztwie Starego Miasta, zaprojektowano część biurową oraz usługowo-komercyjną,
a w głębi terenu – atrakcyjną dzielnicę mieszkaniową dla blisko 5 tys., mieszkańców. Ten model jest kombinacją mieszkalnych, handlowych, kulturalnych i instytucjonalnych przestrzeni, w których funkcje są fizycznie i funkcjonalnie zintegrowane, a więc łatwo dostępne dla mieszkańców. Nowa dzielnica ma być aktywna przez większość doby, stąd rozkład proporcji funkcji – 60% dla nieruchomości mieszkalnych i 40% dla biurowych. Ważnymi aspektami tego modelu są: silny charakter sąsiedztwa, zmniejszanie dystansów między miejscem zamieszkania a obszarami komercyjnymi, zwarty rozwój tkanki miejskiej oraz stworzenie przestrzeni przyjaznej dla pieszych i cyklistów.
Szczególnym aspektem projektu jest zagospodarowanie przestrzeni wokół Dworca w powiązaniu z terenami będącymi w zarządzie gminy, czyli placem dawnego Dworca Marchijskiego i fosą miejską. Projektowane fontanny, trejaże, posadzki placów i zieleń stworzą doskonałe tło dla architektury i przyciągną mieszkańców Wrocławia do tej części miasta.
Proszę państwa, oto lex deweloper!
Ustalenia studium i planu zagospodarowania przestrzennego miasta przewidywały na terenie o powierzchni mniej więcej 11 ha przy ul. Lotniczej we Wrocławiu w całości aktywność gospodarczą. Zlikwidowane połączenie z infrastrukturą kolejową spowodowało, że teren zaczął niszczeć. Z drugiej strony dynamiczny rozwój tej części miasta, bliskość stadionu miejskiego – wskazanego jako trzecie współczesne centrum Wrocławia, dostęp do wybudowanej w ostatnich latach autostradowej obwodnicy Wrocławia (AOW) i dobra komunikacja miejska sprawiły, że okolica stała się idealnym miejscem dla inwestycji mieszkaniowej. Istniejące zapisy dokumentów planistycznych nie dawały możliwości transformacji tego zdegradowanego obszaru w kompletną jednostkę miejską.
Jedynym sposobem umożliwiającym zmianę było rozpoczęcie procedury w trybie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Zgodnie z jej zapisami warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości wykorzystywano jako tereny kolejowe bądź produkcyjne, a obecnie funkcje te nie są tu realizowane. Dzięki tej procedurze w sposób jawny i w pełni publiczny można przeprowadzić proces planistyczny oraz wypracować spójną i adekwatną do potrzeb koncepcję projektu.
Inwestor, opierając się na wypracowanym z projektantami koncepcie przedsięwzięcia, podejmuje rozmowy z władzami miasta. Głównym celem zmian – których pod względem formalnoprawnym i projektowym podejmuje się SRDK Studio – jest całkowite przekształcenie zdegradowanego terenu pokolejowego w publicznie dostępne przestrzenie. Całość założenia wpisuje się w ideę Zielonych Tętnic Wrocławia. Atrakcją tego miejsca ma być staw jako zbiornik retencyjny i zarazem miejsce rekreacji. Bardzo dobrze skomunikowana (linie tramwajowe, kolejowe, autobusowe) inwestycja uwalnia przyszłych mieszkańców od przymusu korzystania z własnych samochodów. W środkowej części drogi osiedlowej zaproponowano odgięcie jej przebiegu, dzięki czemu spowolniono ruch na terenie osiedla. Przy projektowaniu tego rodzaju koncepcji o charakterze urbanistyczno-architektonicznym niezwykle wartościowe okazało się doświadczenie inwestycyjne i projektowe przy dużych założeniach w Polsce. W pracy projektowej wzięto pod uwagę przede wszystkim zapisy obowiązującego miejscowego planu przestrzennego, który określał nieprzekraczalną linię zabudowy od strony ul. Lotniczej, a także dopuszczalną wysokość zabudowy (do 55 m). W efekcie analiz zaprojektowano płaszcz wysokościowy analogiczny do przeciwległej strony ul. Lotniczej, tworząc w punkcie wjazdowym z AOW Bramę Zachodnią miasta.
Architektura wykorzystuje widokowe atuty parku i terenów rekreacyjnych wzdłuż rzeki Ślęzy. Punktowce przy stawie otwierają się na istniejący zbiornik wodny i towarzyszącą zieleń; dotyczy to również budynków w drugiej linii zabudowy. Projektanci utworzyli oś rekreacyjną łączącą obszary zielone znajdujące się między Parkiem Pilczyckim a Lasem Kuźnickim z terenami rekreacyjno-sportowymi przy Parku Gądowskim (realizacja/kontynuacja idei klinowo-pierścieniowego układów zielonych Wrocławia). Oś rekreacyjna skupia założenie mieszkaniowe, planowane do realizacji w ramach ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Analiza jako remedium na brak gruntów
Jak pozyskiwać grunty? Odpowiedzią jest analiza ustaleń obecnego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia pod kątem możliwości zwiększenia terenów zabudowy mieszkaniowej we Wrocławiu. Pod uwagę wzięto przeznaczenie terenu w poszczególnych jednostkach urbanistycznych i jego powierzchnię określoną w dokumencie, lokalizację poszczególnych funkcji vs. szeroko rozumianą infrastrukturę oraz potrzeby mieszkaniowe miasta i mieszkańców. I oczywiście bieżące uwarunkowania prawne oraz narzędzia planistyczne, które wprowadza nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. z 2023 r. poz. 1688). Po wykonaniu tych operacji pojawia się możliwość uwolnienia 1,7 tys. ha gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Pierwsza grupa to tereny o funkcjach mieszkaniowych w Studium, gdzie można procedować na podstawie MPZP lub zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), co w świetle wygaszania możliwości procedowania opartego na warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) stanowi potencjał blisko 500 ha. Druga grupa to tereny pod zabudowę mieszkaniową, które można odzyskać między innymi w trybie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji zarówno mieszkaniowych, jak i towarzyszących – to potencjał ok. 1,2 tys. ha powierzchni Wrocławia. Przy tego typu symulacjach należy też pamiętać o koniecznej korekcie obowiązującego systemu bilansowania gruntów opartego na mocno niedoskonałych narzędziach Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), które nie biorą pod uwagę prawdziwej liczby mieszkańców korzystających z jego infrastruktury i planów obecnych właścicieli ani ich gotowości do sprzedaży gruntów potencjalnym inwestorom.
Warto więc szukać rozwiązań w dialogu z samorządem, rządem, inwestorami prywatnymi i publicznymi, a przede wszystkim najbardziej zainteresowanymi, czyli mieszkańcami. Takie debaty odbywają się na przykład w Poznaniu. Nadzieję na sprawniejsze i szybsze uchwalanie aktów planowania przestrzennego, niezbędne do przyspieszenia rozwoju miasta, dają ZPI. Sporządzone plany, o których wspomniano wyżej, były takimi quasi-ZPI w czasach, w których ustawa ich jeszcze nie przewidywała. Dzięki otwartości środowisk wrocławskich, szczecińskich lub katowickich interesariuszy we współpracy z projektantami powstały projekty MPZP, które umożliwiły jakościowe inwestycje.
