Uzyskiwanie warunków zabudowy dla biurowców – 10 etapów procedury w ujęciu inwestorskim

Etap 0: rozpoznanie możliwości inwestycyjnych w danej lokalizacji

Z rzeczy oczywistych przypomnę tylko, że nie trzeba być właścicielem nieruchomości, żeby wystąpić o wydanie decyzji o WZ. Decyzję można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy w tym samym czasie, doręczając odpis pozostałym wnioskodawcom, właścicielowi nieruchomości, a także użytkownikom wieczystym. Decyzja w teorii powinna być wydana do 30 dni, lecz w praktyce może trwać miesiącami. Biurowce często realizuje się na podstawie decyzji o WZ. Wiele centrów miast ma plany miejscowe, ale nie obejmują one jeszcze wszystkich terenów. Przykładowo, plany Warszawy pokrywają 40,25% powierzchni miasta. Jednym z kilku możliwości wydłużających procedurę jest zawieszenie postępowania ze względu na podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego. Uchwalanie trwa średnio 7 lat, a rekordowy plan uchwalano blisko 20 lat. W tym czasie decyzja o WZ jest okresowo wstrzymywana, jednak SKO staje często po stronie inwestorów i uważa, że obie procedury nie powinny się wzajemnie blokować. Blokowanie niektórych planów czy zaniżanie wskaźników na wydawanych WZ w porównaniu z projektami planów jest często uwarunkowane politycznie i inwestor musi być świadomy takiego stanu rzeczy.
A czy możliwe jest uzyskanie WZ na terenie objętym planem miejscowym? Absurd? Taka sytuacja może mieć jednak miejsce, gdy właściciel nieruchomości występuje o podział nieruchomości. Wyrok NSA z 2000 r. (I SAB 7/00) odnosi się do sytuacji, w której właściciel nieruchomości objętej mpzp złożył wniosek o podział nieruchomości. Burmistrz zamiast postanowienia wydał decyzję o WZ, która zezwala na podział nieruchomości. Co prawda, art. 94 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawnia burmistrza do takiego działania, ale dotyczy to konkretnych sytuacji. Inwestorzy muszą mieć świadomość, że takie sytuacje się zdarzają i wydłużają procesy o wiele miesięcy.

Etap 1: rzetelna analiza chłonności

Złożenie wniosku o WZ to nie sztuka – sztuką jest takie przeanalizowanie działki, aby mieć pewność, że pracujemy na aktualnych danych, a inwestor będzie mógł...