Niestety, są to nagminnie powtarzające się problemy. Spotęgowała je norma BOMA Industrial 2019 – mimo że jest dostępna już kilka lat, to wynajmujący dopiero niedawno zaczęli myśleć o jej wdrażaniu. Wprowadziła ona liczne nowości i trudności, które ciężko jest przełożyć w stosunku 1:1 na rynek polski. Niemało problemów przysparza również druga stosowana do celów liczenia powierzchni najmu magazynów norma – PN-ISO 9836. W ciągu kilku lat mieliśmy trzy wersje, a ta ostatnia z lipca 2022 r. wywróciła nieco dotychczasowe podejście jej twórcy. Która norma jest lepsza? Jak liczyć współczynniki powierzchni wspólnych? Czy rynek polski przyjmie wliczanie do najmu powierzchni doków załadunkowych? Czy kompleksy budynków magazynowych sprawdzą się w nowych zasadach liczenia powierzchni najmu? Jaką strategię zarządzania powierzchni najmu magazynów warto rozważyć? Czy sam pomiar jest najważniejszy dla portfela inwestycyjnego w nakreśleniu uniwersalnej strategii najmu na lata? I jakie najpowszechniejsze błędy i straty finansowe dla wynajmujących generuje niezrozumienie norm?
Norma PN-ISO 9836 czy BOMA Industrial
Uogólniwszy, inwestorzy magazynowi wynajmują powierzchnie po obrysie zewnętrznym ścian zewnętrznych, ale przy zastosowaniu dwóch różnych standardów pomiaru funkcjonujących na rynku polskim. Dla części deweloperów magazynowych powierzchnie najmu liczymy według normy PN-ISO 9836. Tu przepisy zmieniają się zbyt szybko, normy są nieprecyzyjne, uznaniowe i mają mnóstwo błędów, co przyznał mi pisemnie sam twórca normy. Do września 2020 r. obowiązywała PN--ISO 9836-1997, od września 2020 do lipca 2022 r. – PN-ISO 9836:2015-12, a po tym okresie mamy posługiwać się normą PN-ISO 9836:2022-07. Pomiar wykonywany jest po zewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych budynku, według powierzchni całkowitej. W stosunku najmu można stosować dowolne zasady pomiaru powierzchni (prawo nam nie narzuca konkretnej normy). O ile w przypadku normy BOMA jest to prostsze, to przy zastosowaniu PN-ISO 9836 diabeł tkwi w innych szczegółach. Mam tu na myśli: pomiar w osi ściany między najemcami, włączanie powierzchni antresoli liczonych po obrysie ścian zewnętrznych czy wliczanie współczynników powierzchni wspólnych. Liczenie antresoli i schodów do nich prowadzących lepiej wypada przy zastosowaniu BOMA. Mierzenie powierzchni między najemcami po osi ścian jest modyfikacją PN-ISO 9836. Nie pozwala ona mierzyć w osi ściany, a po raz pierwszy zasady pomiaru w osi ścian dopuszcza i opisuje PN-ISO 9836:2015-12. Norma PN-ISO 9836:2022-07 skupia się na udoskonalaniu absurdalnych szczegółów swojej poprzedniczki, których w ogóle na rynku polskim się nie stosuje, i nie uwzględnia rynkowego podejścia w nieruchomościach komercyjnych. PN-ISO 9836 nie mówi też nic o współczynnikach powierzchni wspólnych – są one zaczerpnięte z BOMA. Dlatego wynajmujący magazyny zgodnie z PN-ISO 9836 szczególną uwagę powinni przyłożyć do zapisów w umowach najmu i na rzutach graficznych. Transparentność przed najemcą to rzecz priorytetowa w stosunku najmu, a jasno opisane zasady liczenia powierzchni ją umożliwiają. W przeciwnym wypadku najemca ma prawo żądać zwrotu opłat za naliczone powierzchnie wspólne. Byłem świadkiem takich sytuacji, w której wynajmujący zwracali po kilkaset tysięcy złotych za niesłusznie naliczone powierzchnie – niesłusznie z tego względu, że nie było to odnotowane w umowie jako modyfikacja przyjętego standardu. Zastanawiające jest, czemu część rynku magazynowego stosuje PN-ISO 9836 i modyfikuje ją do pewnych zapisów z BOMA, by uzyskać podobne powierzchnie, skoro po prostu można zastosować tę normę?
Jeśli nie chcemy stosować norm polskich (polskich tylko z nazwy, bo są one szwajcarskie), to mamy do dyspozycji amerykańskie: BOMA Industrial 2012 czy 2019. Na temat norm PN-ISO 9836 napisałem wiele krytycznych artykułów, inwestorów magazynowych namawiam na stosowanie BOMA. Organizacja BOMA opracowuje najbardziej dokładne i szczegółowe dokumentacje, jeśli chodzi o normy pomiaru powierzchni. Takiego komfortu nie daje żadna inna, a już na pewno nie PN-ISO 9836. Mimo doskonałości norm BOMA uważam, że BOMA Industrial 2019 generuje pewne trudności w rozliczaniu powierzchni najmu magazynów na rynku polskim. Organizacja BOMA ustala standardy, które mają być stosowane w różnych krajach, a w Polsce wiele z uwzględnianych w niej sytuacji nie ma zastosowania, bo zwyczajnie niektóre rozwiązania konstrukcyjne budynków nie są praktykowane. Uważam, że proste budynki magazynowe powinny mieć uproszczone zasady kalkulacji czy pomiaru powierzchni do celów najmu, jeszcze bardziej niż proponuje to BOMA Industrial 2019. Dlaczego trzeba upraszczać? Przeanalizujmy nagminnie powtarzające się na rynku problemy.
BOMA Industrial 2019
Norma BOMA Industrial 2019 wprowadziła dużo zmian w stosunku do poprzedniej wersji, a przede wszystkim nową jedną metodologię pomiaru budynków magazynowych. Metody A oraz B zostały zastąpione ujednoliconą metodą pomiaru. Drugą kwestią jest, że norma jest kompatybilna ze standardem IPMS, który zawiera trzy odrębne pomiary, znane jako IPMS 1, IPMS 2 i IPMS 3.
Obszar graniczny (Boundary Area) z BOMA Industrial 2019 jest w pełni kompatybilny z IPMS dla budynków magazynowych mierzonych w standardzie IPMS 1. Kolejną nowością jest wprowadzenie Inter-Building Area. Dotyczy to kompleksów budynków magazynowych i rozliczania poszczególnych wspólnych części między najemcami, którzy korzystają z pewnych powierzchni w różnych budynkach w ramach jednego kompleksu. W perspektywie kolejnych lat i projektowania nowych magazynów te zapisy powinny być znajome również architektom. Ważne powinno być dla nich ujmowanie graficznie i opisowo pojedynczych budynków w osobną infrastrukturę (parkingi, doki, sieci, stacje trafo itp.). Magazyny jako samodzielne obiekty ułatwią w większości przypadków rozliczanie powierzchni najmu działom leasingu według zasad BOMA Industrial 2019. Takie podejście zaoszczędzi wielu godzin pracy oraz konfliktów z najemcami ze względu na popełniane błędy w obliczeniach. Bez narzuconych w arkuszach kalkulacyjnych kilku zasad kontroli wyników o błąd bardzo łatwo. BOMA Industrial 2019 narzuca jeden sposób kontroli, który nie wychwyci błędów popełnionych w innych zakładkach dotyczących innych budynków – symulowaliśmy takie błędy. Zmiany w normie zachodzą również przy wliczaniu pionowych przejść przez obiekt (major vertical penetration). Nowością jest też wprowadzenie współczynnika umownego (capped load factor) dla poszczególnych najemców. Norma narzuca także opcjonalne rozwiązania, które można stosować lub nie. Jest to dla mnie karkołomne podejście, bo będzie generować różnice w danym budynku oraz w danym kompleksie nieruchomości i w całym portfelu inwestycyjnym. Elastyczność w oddzielnym ujawnianiu powierzchni na poziomie normy, która ma standaryzować kwestie, nie powinna dawać wyboru. A jeśli już musimy się zdecydować na jedną z opcji, to warto ją kontynuować w całym portfelu inwestycyjnym. Lubię proste rozwiązania, dlatego jeśli norma narzuca zbyt skomplikowane standardy dla danego budynku lub portfela budynków, to wprowadzam modyfikacje normy (w umowie, na rzutach graficznych). To, że norma narzuca zasady, to nie znaczy, że trzeba je w stosunku 1:1 przenosić na własny poligon inwestycyjny. Od tego są właśnie wprowadzane modyfikacje. Warunki są dwa: muszą one być transparentne dla najemców i najlepiej spójne dla całego portfela inwestycyjnego.
Zmianą, która bardzo utrudni pracę zarządcom, jest pojawienie się ulepszonego sumarycznego podsumowania powierzchni (enhanced global summary of areas). W standardowym zestawieniu (global summary of areas) mamy w tej normie 18 kolumn. Z kolei w ulepszonym zestawieniu mamy ich 20. Niby niewiele więcej, jednak haczyk tkwi w tym, że są one powielane na kolejne zakładki Excela w zależności od liczby budynków w kompleksie. Dodatkowo musimy wykonać odrębne obliczenia do wyliczenia inter-building area allocation (IBAA) oraz dla współczynnika inter-building load factor (IBLF). Wyniki tych obliczeń wykonywane w osobnej zakładce arkusza kalkulacyjnego należy uwzględniać w każdej z poprzednich zakładek dla każdego z budynków. O liczbie błędów z „zasysania” formuł i odniesień do komórek Excela nie muszę chyba omawiać, to dodam, że norma BOMA Industrial 2019 dopuszcza stosowanie obu rodzajów zestawień. Jeśli wynajmujący nie przyjmie jednej strategii dla całego portfela magazynów, gwarantuję, że pogubi się w kolejnych latach i nie będzie miał możliwości jednoznacznego porównywania obiektów między sobą.
Coraz więcej magazynów poszerza swoje zaplecza o powierzchnie biurowe. Przewiduje to również norma BOMA Industrial, która bardzo mocno uszczegółowiła rysunki i opisy w tych kwestiach. Jest ona kompatybilna z BOMA Office. Znaczy to tyle, że przy wyborze standardu BOMA do pomiaru magazynów części biurowe należy mierzyć BOMA Office, a części magazynowe normą BOMA Industrial.
Straty wynajmujących na własne życzenie
I tu przejdę do mniej miłej części artykułu. Od lat przestrzegam przed zlecaniem pomiarów za rażąco niskie ceny. Mimo to wielu wynajmujących czy właścicieli dalej zleca pomiary nawet za 1/3 tego, co oferują różne firmy wykonujące rzetelnie swoją pracę. Po co wynajmujący na własne życzenie narażają się na konflikty z najemcami, kładąc na szali kilka tysięcy złotych różnicy w kwocie? Czytając to, pewnie pomyślicie, że mam w tym interes, bo mierzę powierzchnie. Wręcz przeciwnie – przy obecnym bałaganie w powierzchniach mam więcej pracy. Uważam, że trzeba pomierzyć raz, a dobrze, i jest to interes właściciela nieruchomości, i nie mogę patrzeć na to, że wynajmujący pozwalają sobie na płacenie za coś, co w ogóle nie jest poparte żadnym standardem pomiaru (nawet zakładając, że to jakość za 1/3 ceny). Bardzo często dzwonią do mnie geodeci, którzy pomierzyli budynek i chcą, by im powiedzieć, jak to teraz opracować. Nie można pomierzyć budynku, nie znając zasad pomiaru danej normy. Dlaczego umowy najmu mają tak dużo błędów w zakresie powierzchni i narażają wynajmujących (na ich własne życzenie) na konflikty z najemcami? Przestrzegam zatem wynajmujących przed zlecaniem pomiarów osobom, które nawet nie wiedzą, że trzeba zakupić licencję na normę. Warto poprosić o screen pierwszej strony normy, gdzie jest klauzula narzucona przez licencjodawcę (w tym przypadku organizację BOMA lub PKN). Ceny za pomiar i opracowanie są już poniżej progu pokrycia kosztów obsługi. Jednak to nie pomiar jest najważniejszy, lecz umiejętne opracowanie dokumentacji i nakreślenie uniwersalnej strategii najmu na lata dla całego portfela inwestycyjnego! Ceny to problem firm mierzących powierzchnie i to jest mało istotne w porównaniu z problemami wynajmujących, które wygenerują błędy przy zleceniach za 1/3 ceny – za tyle można dostać „1/3 jakości”, a magazyny są przecież bardzo prostym do pomiaru obiektem – proste ściany, proste układy, otwarte przestrzenie. Podam tylko kilka aspektów, które nieumiejętnie stosowane, będą mocno przekłamywać wyniki, na podstawie których nalicza się opłaty za najem.
Błędne kwalifikowanie powierzchni
Pierwszym z elementów jest nieumiejętne klasyfikowanie powierzchni do poszczególnych grup powierzchni narzucanych przez normę. To opracowuje osoba mierząca obiekt na podstawie normy. W zależności od tego, jakie grupy powierzchni ze sobą sąsiadują, tak określany jest sposób wliczania ścian lub ich fragmentów. Przeanalizujmy tylko jeden przykład z BOMA Industrial, a mianowicie powierzchnie z grupy Floor Service Area (FSA):
- Gdy FSA sąsiaduje z MVP, to ścianę między powierzchniami wliczamy w całości do MVP, do FSA czy po osi ściany?
- Gdy FSA sąsiaduje z innym FSA, to ścianę między powierzchniami wliczamy po osi do obu powierzchni czy w ogóle do żadnej?
- Gdy FSA sąsiaduje z building service area (BSA), to ścianę między powierzchniami wliczamy w całości do BSA, do FSA, a może po osi ściany?
- Gdy FSA sąsiaduje z building amenity area (BAA) albo inter-building amenity area, to ścianę między powierzchniami wliczamy w całości do FSA, BAA, po osi ściany czy w ogóle do żadnej powierzchni?
Poruszyłem tylko cztery z kombinacji dla FSA, a grup, do których kwalifikujemy poszczególne powierzchnie, jest wiele. Słyszę często: co to za różnica, czy wliczymy ścianę do tej grupy powierzchni, czy do tej – taka mała powierzchnia niewiele zmienia. Przesunięcie linii o kilka centymetrów na jednym pomieszczeniu może i niewiele wnosi, ale norma BOMA ma to do siebie, że sumy grup powierzchni muszą się zamknąć w całkowitym obrysie budynku. Nie da się zatem popełnić błędu, sumując te grupy. Błędne zakwalifikowanie powierzchni do poszczególnych grup i wyliczenie według tego współczynników powierzchni wspólnych piętrowych i współczynnika budynkowego dla dużych nieruchomości dają jednak konkretne powierzchnie. To przekłada się na konkretne kwoty najmu i ewentualne roszczenia związane z błędnym naliczaniem powierzchni najemcom.
Nieumiejętne wyliczanie współczynników powierzchni wspólnych
Drugi element, który jest przekłamywany przez nieprawidłowe wyniki pomiarów, to wyliczenie współczynników powierzchni wspólnych piętrowych (najemców) i budynkowego. Na ten temat też napisałem kilka artykułów. Ostatnio jedna z bardzo dużych firm mająca wiele budynków o różnej funkcji miała problem z wyliczeniem powierzchni wspólnej piętra między dwóch najemców. Dodam, że było tylko dwóch najemców na piętro biurowe przy magazynie. Kilka osób traci swój czas przez 2 tygodnie na policzenie proporcji i wstrzymuje kontraktowanie stosunku najmu – z takiego powodu? Dodam, że norma BOMA Industrial 2019 dokłada kolejny współczynnik capped load factor, a jeżeli mamy więcej magazynów, to mamy dodatkowo do policzenia inter-building area allocation oraz współczynnik inter-building load factor. Inter-building area wprowadza rozbicie na dwa rodzaje powierzchni: obszary udogodnień międzybudynkowych inter-building amenity area (np. sale konferencyjne, hole, salony, pokoje opieki, centra fitnessu) oraz obszary techniczne międzybudynkowe inter-building service area (serwerownie, śmietniki, pokoje techniczne itp.). Obie grupy powierzchni mogą wpływać na powierzchnię najmu wszystkich lub wybranych najemców. Zwrócę uwagę, że po zakupie normy nie otrzymujemy gotowych Exceli do uzupełniania. Należy je samodzielnie opracować oraz wprowadzić formuły i sumy kontrolne. Trzeba je dostosować do charakteru wynajmowanych magazynów i przyjętych w firmie strategii biznesowych. Jeśli zarządca działający na zlecenie właściciela magazynu oczekuje, że w zleceniu poniżej kosztów opłacalności dostanie dobrze wykonane wyliczenia w takiej szczegółowości, to się myli.
Błędne definicje w umowach najmu
Jest to temat wracający jak bumerang wielokrotnie w każdym miesiącu. Brałem udział w wielu spotkaniach z prawnikami ze strony wynajmującego, w których godzinami toczyły się kłótnie na temat używania pojęć w umowach najmu, np. definicja z jednego standardu (normy) będzie co innego znaczyła w innym. Umowa najmu powinna być każdorazowo nakreślana dla danego budynku oraz przyjętych w nich zasad i zastosowanej normy. Nie da się też „zasysać” powszechnych sloganów rynkowych do umów najmu opartych na konkretnych wytycznych z wybranej normy pomiaru. Zaznaczę, że norma BOMA Industrial 2019 zmienia brzmienie niektórych pojęć w stosunku do standardu z 2012 r. Niektóre z pojęć zostały rozbite, a inne połączone. Wpisanie w umowie, że pomiar jest zgodny z BOMA Industrial 2019 i zastosowanie starych definicji, jest elementem do podważenia w przypadku roszczeń najemców, a te mają miejsce coraz częściej. Brałem udział w wielu sporach między wynajmującymi i najemcami. Bardzo często ci pierwsi zwracali pieniądze idące w setkach tysięcy złotych za źle naliczone powierzchnie najmu. Często szło za tym jedno niewłaściwie ujęte w umowie wyrażenie. Nie oskarżam tu absolutnie prawników, bo nie mogą oni się znać na takich szczegółach. Muszą być jednak otwarci na dopuszczenie specjalistów z różnych zakresów – często bardzo szczegółowych. Zachęcam zawsze do stworzenia decyzyjnego zespołu roboczego w danej firmie i jej portfelu inwestycyjnym. W jego skład zazwyczaj powołuję ze strony wynajmującego prawnika, architekta, dyrektora zarządzającego najmem i osobę z zarządu. Znajomość aspektów prawnych, architektonicznych i strategii biznesowych danej firmy w takiej umowie musi być spójna. Tylko takie podejście daje gwarancję porównywania portfeli budynków oraz wyeliminowanie konfliktów z najemcami i urzędnikami.
Rozwiązania niepraktykowane na polskim rynku
Norma BOMA Industrial 2019 opisuje powierzchnie nawisów (overhandg area), które powinny wchodzić do obszaru granicznego (boundary area). Opisuje również powierzchnie stałych podłóg (permanent floor) wysuniętych poza obszar budynków, które też należy kwalifikować do obliczeń boundary area. Ujmuje również funkcje niezamknięte (unenclosed feature), takie jak balkony, przykryte galerie czy tarasy wykończone dachami. Inaczej niż w BOMA Industrial 2012 mierzy się również antresole. Co w przypadku elewacji pochyłych? Norma przewiduje redukcje w naliczaniu takich powierzchni do najmu, czego również wcześniej nie było. Wiedza z tego zakresu będzie zatem kluczowa już na etapie projektowym. Być może któryś z deweloperów magazynowych pokusi się na awangardowy i inny niż wszystkie magazyny. Powinien mieć wtedy na uwadze normę najmu, która odpowiednio odejmie mu lub doda pewne powierzchnie (słupy, powierzchnie pod pochyłymi ścianami konstrukcyjnymi i inne elementy). Norma opisuje również doki załadunkowe, które także powinny być uwzględniane w wyliczeniach. Tylko jak na powierzchni ogromnego parkingu wydzielić powierzchnię doku załadunkowego, jeśli nie został on wyodrębniony innym kolorem nawierzchni, dylatacją, ani nie został w ogóle przewidziany w projekcie? Czy w ogóle rynek polski przyjmie płacenie za najem powierzchni doków załadunkowych? Moim zdaniem nie – a przynajmniej jeszcze nie.
Mieszanie wykonawców generuje potężne błędy
Wielu wynajmujących zleca pomiar różnych magazynów różnym firmom geodezyjnym. Co to będzie oznaczać? – każdorazowo inny standard, inne zrozumienie normy, inne Excele. Jak porównywać takie budynki pod kątem zysków z najmu? Jak zarządca obsługujący takie budynki ma się odnaleźć w tym chaosie różnych zasad pomiaru i opracowania? Należy opracować jeden standard Excela dostosowany do charakteru nieruchomości, strategii biznesowych w całym portfelu inwestycyjnym. Musi to być również zgodne z realiami rynkowymi najemców. Zaoszczędzenie przy zlecaniu pomiaru lokalnemu geodecie w mieście, patrząc na sam pomiar, daje niższą cenę za usługę, ale takie podejście generuje wyłącznie straty dla wynajmującego – w czasie pracy swojego zespołu, w wypłacanych najemcom kwotach za źle naliczane powierzchnie i utrudnienie w możliwości porównywania zysków z poszczególnych obiektów w skali kraju. Wynajmujący powinien wybrać sobie jedną firmę i z nią przez lata współpracować.
Ile kosztuje rzetelny pomiar magazynu?
Zlecający pomiar powierzchni magazynu nie powinien traktować zlecenia jako pomiaru w terenie, ponieważ w przypadku magazynów bez części biurowych, to złapanie jedynie kilkunastu miar. I faktycznie można się zdziwić, że za kilkanaście miar ktoś chce kilka czy kilkanaście tysięcy złotych. Właściciele magazynów muszą zrozumieć, że istotą jest nakreślenie strategii, zgodnie z którą przez lata mają pracować działy prawny, architektury, leasingu i zarządzający wdrażający koncepcje biznesowe w firmie. Norma BOMA Industrial 2019 przy stosowaniu jej czystych założeń, bez uproszczeń i modyfikacji wprowadzi na rynku sporo kłopotów z rozliczaniem powierzchni. Czy cena powinna grać pierwsze skrzypce w tej całej układance? I o jakich kwotach w ogóle rozmawiamy? Gdy obsługujemy kompleksowo inwestora magazynowego, to stałe cenniki za pomiar magazynów oscylują w granicach 1 PLN/m2. Na cenę wpływają oczywiście powierzchnia pomiaru, zakres pomiaru, zastosowana norma, wprowadzone z zespołem roboczym ze strony zamawiającego modyfikacje, zajętość powierzchni przez najemców, liczba najemców, sposobność wejścia w możliwie najmniejszej liczbie wejść, forma przekazania dokumentacji i inne. Oczywiście przy zlecaniu pojedynczych lokali w magazynie ceny ustala się ryczałtowo i są one znacznie wyższe, niemniej analizujmy kompleksowe podejście do sprawy. Magazyn (z wieloma najemcami) o powierzchni 15 tys. m2 mierzy się i opracowuje w 3–4 dni, przy zaangażowaniu dwóch osób, sprzętu, samochodów i oprogramowania. Jak może nie budzić zastanowienia, że cena u innej firmy za ten sam magazyn mierzony tą samą normą jest trzykrotnie niższa albo że ktoś kogoś oszukuje, nie robi tego samego zakresu, w związku z czym porównujemy konia z osłem? Zlecenie musi obejmować podatki, legalne wynagrodzenia dla pracowników, legalne licencje na sprzęty i faktyczny czas pomiaru, a nie przepisane z projektu powierzchnie. Tak, bardzo często firmy przekazują rzuty opracowywane na podstawie projektów, bez wyjazdu w teren, a to zwyczajne oszustwo, w momencie gdy zamawiający oczekuje rzeczywistego pomiaru. Dodatkowo, gdy tworzymy zespoły robocze z wynajmującym i nakreślamy strategie szyte na miarę danego portfela inwestycyjnego, to wszystko generuje konkretne godziny spotkań, rozmów i kilkanaście stron indywidualnych wsadów do umów najmu (opisy i załączniki graficzne). Szkolimy cały zespół przed wdrożeniem strategii raz w roku przy rotacjach pracowników. Być może zlecającym nie zależy na takich aspektach. Być może królowa cena znaczy więcej niż jakość, większe zyski dla wynajmującego i brak roszczeń najemców.
Indywidualne strategie i modyfikacje normy
Gdyby chcieć zastosować zasady normy BOMA Industrial 2019 na rynku polskim w ujęciu 1:1, to moim zdaniem rynek się nie odnajdzie. Dlatego deweloperom magazynowym doradzam wdrażanie indywidualnych strategii. I nie chodzi tu o narzucanie własnych norm – kategorycznie to odradzam. Chodzi o wprowadzanie uproszczeń w zasadach pomiaru magazynów, ułatwienie pracy zarządcom, uproszczenie umów najmu (które mamy dużo bardziej skomplikowane niż w innych krajach), uproszczenie obliczeń w arkuszach kalkulacyjnych dostosowanych do rynku polskiego oraz o łatwiejsze i transparentne zrozumienie zasad pomiaru przez najemcę. Co zatem proponuję? Kiedy powinno nakreślić się strategię najmu powierzchni dla portfela inwestycyjnego magazynów? Ja zawsze sugeruję najpierw zapoznanie się z zasadami pomiaru normą lub normami, które są brane pod uwagę. Właściciel wynajmujący magazyny powinien obeznać się ze wszystkimi zasadami z normy. Warto poznać również modyfikacje i odstępstwa, które praktykuje się na rynku najmu innych rodzajów nieruchomości (galerie, biurowce itp.). Po co wynajmującemu magazyny znajomość najmu galerii handlowych? Dlatego, że bardzo często jedno zdanie zaczerpnięte z innych praktyk jest możliwe do zastosowania w naszych umowach. Jedno zdanie, które ułatwia najem, zabezpiecza strony transakcji czy powoduje, że coś jest bardziej transparentne. W dalszej kolejności warto jest wykonać kalkulację z projektu lub rzeczywisty pomiar pierwszego budynku. Najlepiej, aby był to budynek charakterystyczny dla danego portfela inwestycyjnego. Następnie należy stworzyć wspomniany wcześniej zespół roboczy z prawnikiem, architektem, dyrektorem zarządzającym, przedstawicielem zarządu i osobą mierzącą budynek. Pozwoli to na doszczegółowienie zasad lub ich uproszczenie czy zmianę. Na zmiany mogą mieć wpływ: strategia biznesowa wynajmującego, stosowane w projektach indywidualne rozwiązania, chęć wprowadzania uproszczeń w liczeniu powierzchni, chęć zwiększania powierzchni najmu, chęć pomijania pewnych powierzchni do celów najmu (np. nawisy, doki) itp. Zaproponowane strategie w przypadku BOMA Industrial powinny dotyczyć ujmowania budynków w kompleksach jako pojedynczych budynków magazynowych. Każdy powinien być kalkulowany jako odrębny obiekt, niezależny od innych obiektów, a nie – jak wskazuje norma BOMA Industrial 2019 – jako kompleks. Zaproponowane zasady powinny obejmować rynkowe podejście w Polsce. Pominięte winny być rozwiązania, których nie praktykuje się na polskim rynku najmu magazynów. To moja strategia, którą praktykują nasi klienci. Wybór należy do wynajmujących.
