Pomimo bardzo dużej aktywności deweloperów i boomu na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach, w Polsce nadal niedobór na rynku mieszkaniowym pozostaje wysoki. Brak jest oficjalnych danych, jednak według różnych szacunków deficyt mieszkań w Polsce waha się od 0,65 mln (Ministerstwo Rozwoju)do nawet 4 mln (Bank Pekao), Cushman & Wakefield szacował przed wybuchem wojny, że jest to ok. 1,5 mln lokali. Polacy mieszkają w małych i przeludnionych mieszkaniach. Średnia powierzchnia użytkowa przypadająca na jednego mieszkańca sukcesywnie rośnie, ale wartość ta jest nadal znacznie poniżej średniej dla europejskich miast. W Polsce wynosi 29 m2 na osobę, podczas gdy średnia dla UE to 42,6 m2 na osobę. Istotne jest przy tym to, że w Polsce duża liczba mieszkań znajduje się w starych budynkach, często w złej kondycji i o niezadowalającym standardzie.
Rok 2021 był rekordowy pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Także popyt na nie był bardzo wysoki, przede wszystkim z uwagi na bardzo tanie kredyty. Ze względu na bardzo niskie stopy procentowe oraz rosnącą inflację wielu Polaków, chcąc chronić swoje oszczędności, inwestowało w mieszkania. Wszystko to sprawiało, że rynek mieszkaniowy rozgrzany był do czerwoności, a mieszkania wyprzedawały się jak świeże bułeczki.
Sytuacja uległa zmianie wraz z początkiem października 2021 r., gdy RPP rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych, który prawdopodobnie jeszcze nie został zakończony. Inwazja Rosji na Ukrainę w lutym 2022 r. i spowolnienie gospodarcze spotęgowały wzrosty cen materiałów budowlanych i spowodowały kolejne opóźnienia w ich dostawach. Wysokie ceny paliw i surowców energetycznych były kolejnym czynnikiem, który wpłynął na wzrost inflacji, która w październiku wyniosła rekordowe 17,9%. Najnowsze dane o inflacji są ostrożnie optymistyczne. Dane za listopad 2022 r. pokazują, że mamy delikatny spadek inflacji o 0,5% – do 17,4%. Podobne dane o spadkach napływają z innych krajów, takich jak Niemcy, Hiszpania, Czechy czy USA.
Spadek cen mieszkań
Szacuje się, że zdolność kredytowa przeciętnego Polaka na skutek wysokich stóp procentowych oraz z uwagi na zmiany w rekomendacji KNF spadła nawet o połowę w porównaniu z sierpniem 2021 r. Jest to bezpośrednia przyczyna spowolnienia na rynku mieszkaniowym i dużych spadków w liczbie sprzedanych mieszkań. Deweloperzy notowani na giełdzie w III kwartale 2022 r. odnotowali spadki średnio o 35%, a w skrajnych przypadkach nawet o 60% w porównaniu z poprzednim rokiem.
Nie tylko po liczbie sprzedanych mieszkań widać zastój na rynku mieszkaniowym. Zanotowaliśmy zahamowanie podwyżek cen ofertowych nowych mieszkań. Widoczne są także obniżki na rynku wtórnym. W III kwartale na rynku wtórnym ceny ofertowe spadły w Gdańsku, Gdyni, Poznaniu o 1% kwartał do kwartału, a w Warszawie aż o 4%. O ile – ze względu na wysoki koszt budowy – ciężko wyobrazić sobie obniżki na rynku pierwotnym o 20% czy 30%, to już na rynku wtórnym sytuacja spadku o więcej niż 2–3% jest możliwa.
Do czasu ponownych obniżek stóp procentowych oraz ustabilizowania się kosztów budowy aktywność na pierwotnym rynku mieszkaniowym nadal będzie bardzo ograniczona. Dotyczy to strony zarówno podażowej, jak i popytowej.
Hossa na rynku mieszkań na wynajem
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na rynku mieszkań na wynajem. Z uwagi na rosnące koszty kredytów i spadającą zdolność kredytową w połączeniu z napływem uchodźców z Ukrainy popyt na lokale na wynajem w Polsce jest obecnie rekordowo wysoki.
Początek pandemii spowodował duży spadek zainteresowania mieszkaniami na wynajem. Obniżenie wysokości czynszu odnotowano w niemal wszystkich polskich miastach. W ciągu ostatnich miesięcy widzimy wyraźny wzrost kosztów wynajmu na rynku mieszkaniowym. W Warszawie średnia wysokość czynszu w III kwartale 2022 r. wzrosła aż o 30% rok do roku (6% w porównaniu z II kwartałem 2022 r.).
Obecny wzrost kosztów najmu mieszkania wynika nie tylko z ogromnego popytu spowodowanego napływem znacznej liczby uchodźców, lecz także ze wzrostu kosztów utrzymania mieszkania, inflacji, wzrostu kosztów kredytów hipotecznych, które są przerzucane na najemców, a także wzrostem cen ogrzewania, a nawet podatków. W koszty utrzymania mieszkania należy wliczyć także remonty i bieżące naprawy. Całkowita cena za wynajem mieszkania wraz z opłatami eksploatacyjnymi często przekracza budżet przeciętnego najemcy.
Firma Cushman & Wakefield w 2022 r. ponownie przeprowadziła badanie preferencji najemców i potencjalnych przyszłych najemców na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych miast. Z naszego badania wynika, że na połowę respondentów obecna sytuacja na rynku najmu wpłynęła w taki sposób, że część z nich – 24% odpowiedzi – już nie stać na najem z powodu wzrostu wysokości czynszu; w 18% odpowiedzi wskazywano, że ankietowany szuka lub zadowolił się tańszym mieszkaniem w gorszej lokalizacji; 17% wskazało w odpowiedzi, że respondent zdecydował się na mniejsze mieszkanie, niż pierwotnie planował wynająć; w 9% – że znalazł współlokatora, a w 4% – że musiał zrezygnować z wynajęcia mieszkania na rzecz pokoju. Aż 14% z tych, na których wpłynęła obecna sytuacja, nie znalazło mieszkania na najem z uwagi na wysoki popyt na rynku mieszkaniowym.
Zinstytucjonalizowany wynajem coraz popularniejszy
Od 6 lat systematycznie rośnie liczba mieszkań na wynajem należących do operatorów instytucjonalnych. Na siedmiu największych polskich rynkach, w tym w konurbacji katowickiej, wynajmowanych jest obecnie ponad 8,5 tys. mieszkań w projektach PRS. W Warszawie rynek PRS rozwija się najbardziej dynamicznie, a liczba działających i planowanych projektów jest największa. Niemniej jednak mieszkania od inwestorów instytucjonalnych w stolicy to nadal ułamek w stosunku do mieszkań wynajmowanych przez indywidualnych wynajmujących, a w porównaniu z całkowitym zasobem mieszkaniowym Warszawy mieszkania w najmie to
ok. 12% zasobu, podczas gdy na wynajem w projektach PRS to mniej niż 0,4%. W samym tylko 2021 r. Polacy kupili ponad 250 tys. mieszkań, natomiast fundusze inwestycyjne zaledwie ok. 5,5 tys. (które są w trakcie budowy lub ich budowa jest planowana).
Liczba mieszkań na wynajem (tylko tych oficjalnie ogłoszonych), które mają powstać w ciągu najbliższych 5 lat, wynosi 27 tys. Z dużym prawdopodobieństwem liczba ta będzie rosła. Widać też aktywność niektórych deweloperów, którzy dostarczając na rynek nieruchomości z mieszkaniami na wynajem, próbują stworzyć drugi strumień przychodów, niezależenie od sprzedaży do indywidualnych nabywców. Wobec sytuacji na rynku pierwotnym i spadku popytu u nabywców indywidualnych dywersyfikacja działalności między budowaniem na sprzedaż a budowaniem na wynajem może być atrakcyjna dla wielu deweloperów i pozwoli przetrwać im trudny czas.
Niemniej jednak mieszkania na wynajem będące własnością wyspecjalizowanych firm nadal stanowią jedynie niewielki ułamek całkowitego zasobu mieszkaniowego w Polsce. Mimo że sektor ten boryka się z wieloma wyzwaniami, jego potencjał jest ogromny, co oprócz czynników podażowych, wiąże się również ze zmianą pokoleniową i ewolucją preferencji „własność vs. najem” oraz ekonomię współdzielenia.
Państwo powinno ułatwiać budowę mieszkań na wynajem. To Fundusz Mieszkań na Wynajem powołany przez Bank Gospodarstwa Krajowego zapoczątkował instytucjonalny rynek najmu w Polsce, kupując całe projekty z mieszkaniami na wynajem od deweloperów. Pomimo rozwoju sektora PRS, pod względem liczby mieszkań w najmie Fundusz Mieszkań na Wynajem nadal jest na drugim miejscu w Polsce. Zasilanie zasobu mieszkaniowego przez inwestorów instytucjonalnych oferujących mieszkania na wynajem może być w długim okresie jednym z rozwiązań problemu niedoboru mieszkań w Polsce.
