Skala najmu mieszkań w Polsce
Mieszkania na wynajem wpisuje się głównie w dwie kategorie: zasób komunalny oraz wolny, detaliczny i rozproszony rynek, na który składają się mieszkania prywatne z właścicielami indywidualnymi. Zaczyna się tworzyć sektor najmu instytucjonalnego, ale to obecnie ok. 4 tys. mieszkań. Najem w Polsce monitorowany jest dokładnie w zasobach komunalnych i tak w 2019 r. było to 641 801 umów najmu w zasobach gminnych [1]. Pulę tę należy powiększyć o mieszkania najmowane od TBSów, czyli nieco ponad 102 tys. mieszkań [2]. Najem rynkowy jest bardzo rozproszony, bazuje głównie na nieruchomościach należących do osób fizycznych, przez co nie jest regularnie raportowany ani dokładnie opisany. Można go głównie opisać danymi z podatków: przychody z najmu i dzierżawy w 2019 r. wykazało ponad 727 tys. osób fizycznych i drobnych przedsiębiorców w ramach PIT28 i prawdopodobnie ok. 130 tys. podatników rozliczających się na zasadach ogólnych [3]. Na podstawie powyższych danych można szacować, że liczba umów najmu na rynku co najmniej dorównuje skali najmu komunalnego, ale geograficznie skoncentrowana jest w największych ośrodkach miejskich, dokąd ludzie przenoszą się w poszukiwaniu pracy i lepszych warunków życia.
Liczba podatników wykazujących przychody z najmu od lat stabilnie rosła o niespełna 8% rok do roku. Wzrost liczby mieszkań na wynajem widoczny był na rynku, a dane zbierane przez NBP potwierdzały istnienie stabilnego popytu inwestycyjnego na mieszkania z rynku pierwotnego, stanowiącego ok. 30% rynku nieruchomości [4]. Analizy NBP potwierdzają również atrakcyjność i prostotę inwestycji w mieszkanie na wynajem dla gospodarstw domowych, ze względu na rentowność najmu i niskie oprocentowanie depozytów. Mimo odnotowanych spadków stawek czynszów, najem nadal jest rentowny, a najemcy wciąż dobrze wywiązują się z comiesięcznych płatności czynszów.
Opłacalność najmu
Wynajmowanie mieszkań coraz rzadziej jest sposobem na ich zagospodarowanie do czasu zamieszkania przez samego właściciela. Zazwyczaj mieszkania są kupowane inwestycyjnie, z myślą o ich wynajmowaniu. Nieruchomości mieszkaniowe stały się jednym z najpopularniejszych sposobów zabezpieczenia majątku i jego wartości. Lokaty bankowe są bardzo nisko oprocentowane, podobnie jak kredyty hipoteczne, a kupując mieszkanie na wynajem, można uzyskać przychody z czynszów najmu. W kwartalnych opracowaniach NBP pokazywana jest szacowana stopa kapitalizacji inwestycji w mieszkanie na wynajem [5] i wciąż oscyluje ona wokół 4%. Wcześniej były to porównania z innymi opcjami (lokaty, obligacje) i wciąż wskazywana jest wysoka atrakcyjność tego typu inwestycji.
Mieszkania na wynajem są inwestycją długoterminową. Poza wpływami z czynszów – oraz wydatkami na utrzymanie standardu i obsługę – same nieruchomości od lat zyskują na wartości. Inaczej rentowność będzie liczyć osoba, która właśnie kupiła, wyremontowała i umeblowała mieszkanie i analizuje, za ile je wynająć, a inaczej ktoś, kto mieszkanie kupił lub nawet odziedziczył 5 lub więcej lat wcześniej i do tej pory w nim mieszkał. Nie ma standardów w tej dziedzinie. Do tego dostępne dane są wycinkowe i ograniczone geograficznie – nie wszędzie rentowność liczona w konkretnym miesiącu będzie zawsze przekraczać 5% lub nawet 6% nakładów.
Mieszkania jako fizycznie istniejące nieruchomości wydają się bezpiecznym i stosunkowo łatwo zrozumiałym obiektem inwestycyjnym. Wzbudzają dużo większe zaufanie niż inne formy inwestowania, takie jak obligacje, fundusze inwestycyjne czy bezpośrednie inwestowanie w akcje przedsiębiorstw na giełdzie [6]. Wiele osób właśnie ze względu na wiarygodność nieruchomości decyduje się większe kwoty wycofać z rachunków oszczędnościowych i kupić za nie właśnie mieszkanie na wynajem. Dodatkowym argumentem może być dynamicznie rosnąca liczba inwestycji rodzimych i zagranicznych funduszy inwestycyjnych w budynki z mieszkaniami na wynajem. Czasem tylko nieruchomości bywają problematyczne, a sam najem nie do końca może być bezpieczny dla właściciela, o czym poniżej.
Bezpieczeństwo
Ewolucja form umów najmu mieszkań może wskazywać, jak wiele się dzieje w tej części rynku nieruchomości. Mamy obecnie do wyboru umowy najmu okazjonalnego, instytucjonalnego, w końcu zwykłe umowy najmu, a każda z określonymi ograniczeniami i wskazaniami. Sam najem okazjonalny zmienił się diametralnie: od umowy dotyczącej najmu w okresie, kiedy właściciel nie korzysta z mieszkania do zaspokajania własnych potrzeb, do narzędzia zbliżonego do umów najmu powierzchni komercyjnych z dodatkowymi, wielostopniowymi wymogami proceduralnymi. Wszystkie te zmiany prawne mają wspólny kierunek: zmniejszenie odpowiedzialności właściciela lokalu za dostarczanie dachu nad głową niewypłacalnemu najemcy.
Sam rynek również coraz lepiej sobie radzi z kwestiami dotyczącymi zapewnienia bezpieczeństwa i praw nie tylko najemcy, ale i wynajmującemu. Nie mamy jeszcze wypracowanych standardów w zakresie sprawdzania najemców, ich historii wcześniejszego najmu ani referencji od poprzednich wynajmujących, ale wraz z nową kategorią właścicieli instytucjonalnych zaczynają się zmieniać zwyczaje i standardy. Jednym z nich jest certyfikat najemcy, który otrzyma każdy najemca zweryfikowany za pomocą simpl.rent. Weryfikacja osoby przed podpisaniem umowy nie jest już wyłącznie rozmową o warunkach umowy i danych osobowych potrzebnych do jej podpisania, ale zaczyna być dłuższym procesem sprawdzania możliwości finansowych potencjalnego najemcy. Bardzo nowoczesnym narzędziem opartym na możliwościach udostępnianych przez otwartą bankowość jest właśnie simpl.rent, które umożliwia sprawdzenie tożsamości i dochodów w sposób wiarygodny, a jednocześnie zapewniający ochronę wrażliwych danych.
– Na rynku pozostaje dostępnych wiele mieszkań na wynajem, a to wywiera na właścicielach i zarządcach presję na szybkie znalezienie chętnego. Dlatego weryfikacja najemców mieszkań przed podpisaniem umowy pod kątem braku zaległości w spłatach zobowiązań i odpowiedniego comiesięcznego przychodu to obecnie konieczność, żeby uchronić się przed pułapką jak najszybszego wynajęcia – podkreśla Piotr Pajda, prezes simpl.rent.
Bezpieczeństwo i stabilność umowy najmu zapewnia przede wszystkim wiarygodność finansowa najemcy, bo czynsz najmu to duży wydatek, kilkunastokrotnie przewyższający abonamenty za usługi cyfrowe lub kilkukrotnie większy niż wysokość raty za urządzenia domowe. Czynsz najmu często porównywany jest z wysokością raty kredytu hipotecznego, dlatego instytucje zaczęły, podobnie jak banki, sprawdzać możliwości najemców w zakresie regularnego opłacania należności związanych z mieszkaniem. Najemcy powinni mieć odpowiednie przychody, żeby opłaty za najem i inne rachunki związane z mieszkaniem nie przekraczały połowy ich zarobków. Bezpieczniejszą granicą byłoby nawet ok. 40% dochodu. Tutaj, podobnie jak przy długoletnich produktach kredytowych, liczy się stabilność przychodów i forma zatrudnienia.
Rok 2020 pokazał, że silne powiązanie rynku najmu z rynkiem pracy może spowodować niewypłacalność najemców, którzy niespodziewanie i z przyczyn systemowych tracą pracę. Duże zawirowania spowodowało zamknięcie turystyki i przestawienie lokali, które do tej pory służyły jako zakwaterowanie na doby, na najem długoterminowy. Do końca roku nie odnotowano jednak w Polsce znaczących problemów z płatnościami czynszów, choć najemcy w niektórych przypadkach potrzebowali czasowych obniżek lub po prostu czasu na ustabilizowanie swojej sytuacji zawodowej. Najem mieszkań okazał się bardziej stabilny niż najem powierzchni w ograniczonych w działaniu galeriach handlowych i biurowcach.
Aspekty prawne, coraz bardziej rozbudowana sfera finansowa i dodatkowe usługi dla najemców, przy rosnącej liczbie mieszkań na wynajem i wchodzących nowych inwestorach – to zapotrzebowanie na nowe profesjonalne usługi na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Zarządzanie najmem
Coraz bardziej potrzebne staje się profesjonalne zarządzanie substancją mieszkaniową, ale uwzględniające całą ekonomiczną stronę przedsięwzięcia, jak w nieruchomościach komercyjnych. Zarządcy najmu lokali mieszkalnych to nowa specjalizacja. Zaczynają oni łączyć aspekty znane do tej pory z nieruchomości komercyjnych z całą sferą dotyczącą nieruchomości mieszkaniowych. Trzeba dbać i o najemców, i o nieruchomość, i jeszcze pamiętać przy tym o całej stronie dotyczącej ekonomicznej efektywności najmu. Właściciele detaliczni orientują się dość szybko, że nieruchomości i najem wymagają wciąż aktualizowanej specjalistycznej wiedzy; instytucje od początku potrzebują dobrych zarządzających – jest więc coraz większy zakres usług, których oczekuje się od zarządcy.
Profesjonalne zarządzanie najmem od strony prawnej nie jest jednoznacznie wspierane ani promowane. Instytucja lub osoba zatrudniająca zarządcę, który może również podpisywać umowy najmu, może korzystać z umów najmu instytucjonalnego, stosunkowo dobrze zabezpieczających interesy właściciela, ale i niewymagających złożonych procedur ze wskazaniem lokalu do ewentualnej wyprowadzki. Osoby prywatne, które chciałyby korzystać z usług profesjonalnych firm zarządzających najmem, mogą niestety być uznane za przedsiębiorców przez urzędników skarbowych, bo taka obsługa najmu może oznaczać w świetle prawa prowadzenie zorganizowanej działalności zarobkowej. Niewątpliwie obecność profesjonalnego zarządcy znacząco zwiększa bezpieczeństwo najemcy, właściciela i jakość utrzymania lokali oraz całego budynku, jeśli jest przedmiotem najmu. Coraz większy rynek najmu, rosnące na nim obroty i coraz więcej firm inwestujących w najem to dobry znak dla profesjonalizacji tego segmentu rynku.
Rynek najmu mieszkań rośnie od lat, a obecna sytuacja związana z brakiem stabilności tylko zachęciła osoby i instytucje mające zasoby gotówki do inwestowania w mieszkania na wynajem. Najemców nie powinno brakować, a sytuacja z bankami zaostrzającymi wymogi przyznawania kredytów hipotecznych przyczynia się do pozostawania części osób na rynku najmu jako najemców. Pandemia zahamowała wzrost czynszów najmu, ale tylko w niektórych miastach. Wciąż jest duże zapotrzebowanie na najem jako elastyczny sposób zapewnienia sobie dachu nad głową, a najemcy nie mają znaczących problemów z płatnościami czynszów. Wzrost rynku najmu nie będzie zahamowany, inwestycje dużych funduszy mogą wskazywać na istotne zmiany w strukturze właścicieli: coraz mniej jest wynajmujących mieszkania z braku innego pomysłu na ich wykorzystanie, a coraz więcej świadomych inwestorów zwiększających swój zasób nieruchomości i korzystających z coraz lepszych usług. Weryfikacja najemców staje się standardem, a ułatwia ją stosowanie najnowszych możliwości technologicznych, tj. cyfryzacja procesów związanych z bankowością.
- GUS, Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2019 r. Analizy statystyczne, tab. 2, Warszawa 2020, s. 18.
- GUS, BDL, dane za 2018 r., https://bdl.stat.gov.pl/BDL/.
- Ministerstwo Finansów, https://www.podatki.gov.pl/pit/abc-pit/statystyki/ (do 5.01.2021 nie opublikowano danych dotyczących PIT36 za 2019 r.).
- NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2019 r., Departament Stabilności Finansowej, Warszawa 2020, s. 43.
- NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2020 r., wykr. 15, Departament Stabilności Finansowej, Warszawa 2020, s. 16.
- UOKIK, Inwestycje Polaków, Warszawa, grudzień 2018.
