Jak zabezpieczyć kapitał przed inflacją?

Inflacja a siła nabywcza pieniądza

Aby zrozumieć, dlaczego inwestowanie w nieruchomości jest skutecznym narzędziem na ochronę kapitału przed inflacją, musimy spojrzeć na to, jak inflacja wpływa na siłę nabywczą pieniądza. W miarę jak ceny rosną, nasze pieniądze tracą na wartości, co oznacza, że potrzebujemy więcej pieniędzy, by zakupić te same dobra i usługi.

W warunkach wzrostu inflacji inwestorzy muszą znaleźć sposoby na przeciwdziałanie utracie wartości swojego kapitału. W przeciwnym razie mogą stracić na swoich oszczędnościach i inwestycjach. Nie wszystkie inwestycje są jednak równe pod względem zdolności do ochrony kapitału przed inflacją.

Nieruchomości jako aktywa zabezpieczające przed inflacją

Inwestowanie w nieruchomości stanowi atrakcyjną opcję w okresach wzrostu inflacji. Dlaczego? Oto kilka kluczowych powodów:

• Wzrost wartości nieruchomości – jednym z głównych argumentów na rzecz inwestowania w nieruchomości jest to, że ich wartość ma tendencję do wzrostu w miarę wzrostu inflacji. Gdy ceny dóbr i usług rosną, ceny nieruchomości również zwykle rosną. Jest to efekt związany z tym, że więcej pieniędzy krąży w gospodarce, co wpływa na popyt na nieruchomości.
• Stałe dochody – inwestycje w nieruchomości (pod wynajem) generują stałe dochody w postaci czynszu. Nawet w okresach inflacji wynajmujący nadal muszą płacić czynsz, co oznacza, że inwestorzy otrzymują stały przychód. To może pomóc w zabezpieczeniu przed utratą siły nabywczej pieniądza.
• Możliwość zwiększenia wartości nieruchomości – inwestorzy mają również możliwość zwiększenia wartości swoich nieruchomości dzięki modernizacji, rozbudowie lub poprawie atrakcyjności lokalizacji. To może pomóc w zwiększeniu wartości inwestycji i zabezpieczeniu przed inflacją.
• Zabezpieczenie przed wahaniem wartości pieniądza – posiadając nieruchomość, inwestujemy w aktywo realne, które nie jest narażone na takie same wahania jak papierowe pieniądze. Wartość nieruchomości jest bardziej stabilna, co pomaga zabezpieczyć kapitał przed inflacją.
   

Inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe

Inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe przeznaczone pod wynajem są bardzo popularnym wyborem dla wielu inwestorów. Tradycyjnie inwestorzy indywidualni najczęściej stawiali do niedawna na nieruchomości mieszkalne, czyli mieszkania lub domy. Furorę robią kawalerki i małe mieszkania w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Ich ceny rosną systematycznie. Nie ma także problemów ze znalezieniem na nie najemców. Dlaczego stanowią atrakcyjną opcję w okresach inflacji? Oto argumenty:

• Stabilność popytu – w okresach inflacji popyt na wynajem mieszkań zwykle pozostaje stabilny lub rośnie. Z powodu inflacji rosną stopy procentowe, kredyty są mniej dostępne i drożeją nieruchomości. Wielu osób nie stać na zakup mieszkania. Ludzie nadal potrzebują gdzieś mieszkać, niezależnie od inflacji. Wynajmują więc chętniej mieszkania, a to oznacza, że inwestorzy mogą oczekiwać stałego przychodu z wynajmu.
• Długoterminowa wartość – inwestowanie w nieruchomości pod wynajem może być długoterminową strategią. W miarę upływu czasu wartość nieruchomości zwykle rośnie, co pomaga zabezpieczyć kapitał przed inflacją.
• Dywersyfikacja – dodanie nieruchomości mieszkalnych do portfela inwestycyjnego może służyć jako forma dywersyfikacji. W połączeniu z innymi rodzajami aktywów, takimi jak papiery wartościowe, inwestycje w nieruchomości mogą pomóc zrównoważyć portfel i zabezpieczyć go przed inflacją.

Lokale inwestycyjne pod wynajem

Odkryciem ostatnich kilku lat są lokale inwestycyjne, które różnią się tym od mieszkań kupowanych pod wynajem, że mają inny status niż mieszkania – są lokalami usługowymi. Przekłada się to przede wszystkim na inną stawkę podatku VAT. Przy zakupie na rynku pierwotnym trzeba za taki lokal zapłacić 23% podatku VAT, podczas gdy mieszkania obłożone są 8-procentowym VATem. Ten wyższy podatek od zakupu lokali usługowych można jednak w całości odzyskać, nawet jeśli nie prowadzi się działalności gospodarczej – inaczej niż przy mieszkaniach.

Zainteresowaniem inwestorów cieszą się przede wszystkim mikrolokale inwestycyjne w dużych miastach, dobrze skomunikowane z centrum i miejscami pracy, bo kosztują w sumie niewiele, świetnie się wynajmują i łatwo je odsprzedać. W dalszym ciągu inwestorzy kupują chętnie także lokale usługowe lub aparthotelowe w dużych miastach lub miejscowościach turystycznych, które bardzo zyskały na popularności w czasach pandemii. Były wówczas szczególnie mocno obłożone.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Oprócz nieruchomości mieszkalnych inwestycje w nieruchomości komercyjne, takie jak biura, sklepy, magazyny czy obiekty handlowe, również mogą być atrakcyjnym wyborem w okresach inflacji. Przemawiają za tym:

• Wzrost cen najmu – w okresach wzrostu inflacji ceny najmu nieruchomości komercyjnych zwykle rosną. To oznacza, że inwestorzy mogą oczekiwać większych dochodów z wynajmu tych nieruchomości.
• Długoletnie umowy najmu – w przypadku nieruchomości komercyjnych często zawierane są długoletnie umowy najmu, co oznacza stały przepływ gotówki przez wiele lat. To zapewnia inwestorom pewność dochodów, niezależnie od inflacji.
• Potencjał na wzrost wartości – nieruchomości komercyjne mogą również zyskiwać na wartości w miarę wzrostu inflacji, zwłaszcza gdy znajdują się w strategicznych lokalizacjach lub obszarach o rosnącej gospodarce.

Dywersyfikacja portfela i inwestycje w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości może służyć jako skuteczny element strategii dywersyfikacji portfela. Dywersyfikacja polega na rozproszeniu kapitału w różne aktywa, by zminimalizować ryzyko inwestycyjne. Włączenie nieruchomości do portfela może pomóc w zrównoważeniu ryzyka związanego z innymi aktywami, takimi jak akcje, obligacje czy surowce.

Jedną z form dywersyfikacji portfela jest także dywersyfikacja geograficzna. Dla inwestorów na rynku nieruchomości zyskały na atrakcyjności inne rynki niż Polska, gdzie uzależnienie od przepisów, ich interpretacji oraz coraz mniej korzystne opodatkowanie powodują, że niektórzy wolą ulokować część swoich aktywów za granicą. Nieruchomości mieszkaniowe w Hiszpanii są dla wielu inwestorów ciekawą alternatywą inwestycji w trwałe i bezpieczne aktywa, które dobrze się wynajmują dzięki długiemu sezonowi turystycznemu.

Czynniki ryzyka związane z inwestowaniem w nieruchomości

Mimo że inwestowanie w nieruchomości może pomóc zabezpieczyć kapitał przed inflacją, istnieją pewne czynniki ryzyka, które inwestorzy muszą wziąć pod uwagę:

• Ryzyko rynkowe – wartość nieruchomości może ulegać wahaniom z powodu czynników rynkowych, takich jak popyt i podaż, polityka rządowa, zmiana przepisów czy zmiany w gospodarce.
• Najtrudniejsze do przewidzenia są zmiany wynikające ze zmian w przepisach związanych m.in. z opodatkowaniem, ograniczeniami w zakupie lub sprzedaży, które wprowadzane są (z zaskoczenia) do realizacji doraźnych celów politycznych jednej grupy, dotykając jednocześnie innych, np. właścicieli nieruchomości. Przykładem takiej zmiany było cofnięcie możliwości rozliczania amortyzacji nieruchomości mieszkaniowych zakupionych pod wynajem przez inwestorów indywidualnych.
• Ryzyko płynności – nieruchomości są zazwyczaj mniej płynne niż inne aktywa, co oznacza, że zbycie ich może być trudniejsze i czasochłonne. Trzeba mieć świadomość, że sprzedaż nieruchomości, szczególnie drogiej i o większej powierzchni, może zająć więcej czasu niż innych aktywów.
• Ryzyko operacyjne – inwestowanie w nieruchomości wymaga utrzymania oraz zarządzania nimi, co wiąże się z kosztami i obowiązkami. Zarządzanie nieruchomościami, które są wynajmowane, wiąże się z odpowiedzialnością i kosztami. Jeśli przynoszą one dochody, o pokrycie kosztów można być spokojnym. Jeśli jednak najemcy przestaną płacić lub zakończą umowę i nie będzie nikogo nowego w ich miejsce, nieruchomość będzie dalej wymagała pokrycia kosztów, a opanowanie sytuacji może wymagać dodatkowych zasobów.

Studium przypadku i przykłady sukcesu

Warto spojrzeć na przykłady inwestorów lub firm, które odniosły sukces, inwestując w nieruchomości w okresach inflacji. Takie przypadki mogą dostarczyć inspiracji i wskazówek dla innych inwestorów.

Jednym z przykładów są mikrolokale w dużych miastach, dobrze skomunikowane z centrum metropolii. Na przykład lokale inwestycyjne przy ul. Stefana Batorego 16 i 18 na Polu Mokotowskim w Warszawie wyremontowane przez Magmillon i kupione przez nabywców 3 lata temu za ok. 240 tys. zł, dziś są sprzedawane na rynku wtórym za blisko 400 tys. zł. Wynajmujący je właściciele uzyskują stopy zwrotu przekraczające 10% w skali roku przy wynajmie długoterminowym i nawet przeszło 20% rocznie przy wynajmie krótkoterminowym.

Inflacja jest realnym wyzwaniem, które wpływa na nasze oszczędności i inwestycje. Inwestowanie w nieruchomości może być skuteczną strategią na ochronę kapitału przed jej skutkami. Nieruchomości oferują wiele zalet, w tym wzrost wartości, stałe dochody i możliwość dywersyfikacji portfela.

Warto pamiętać, że tego typu inwestowanie nie jest wolne od ryzyka. Dlatego ważne jest, aby dokładnie przemyśleć strategię inwestycyjną, zrozumieć ryzyko i dobrze zarządzać nieruchomościami. Inwestowanie w nieruchomości może być skutecznym narzędziem na zabezpieczenie kapitału przed inflacją, jednak tylko wówczas, gdy jest realizowane z rozwagą i wiedzą.