Prs może nam się przydać
Fakty są takie: szacujemy, że w Polsce mamy ok. 1,2 mln mieszkań na wynajem. Rynek najmu instytucjonalnego na poziomie 12,5 tys. lokali (szacunkowe dane na koniec 2022 r.) stanowi zatem niewielki procent dostępnego zasobu mieszkaniowego. Nawet jeśli oferta podmiotów najmu instytucjonalnego wzrośnie do 60 tys. czy 100 tys. lokali w kolejnych latach, nadal głównym oferentem mieszkań na wynajem pozostaną osoby prywatne. Właściciele mieszkań nie mogą natomiast zaoferować swoim najemcom tak stabilnych warunków umowy ani kompleksowej obsługi na co dzień jak spółki działające profesjonalnie w sektorze PRS. Dla zdecydowanej większości lokal udostępniony na wynajem to po prostu dodatkowe źródło przychodu, a nie główne zajęcie. Większość właścicieli mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych decyduje się na ich wynajem, a według szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) odsetek pustostanów w nowym budownictwie jest niewielki. Inaczej sytuacja prezentuje się w statystykach Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), gdzie liczba niezamieszkałych lokali przekracza 1,5 mln jednostek. Warto jednak podkreślić, że – jak wskazują wnioski z ostatniego spisu powszechnego – pustostany najczęściej występują poza głównymi ośrodkami miejskimi, w miasteczkach i wsiach leżących w wyludniających się częściach regionów. Nierzadko są to lokale w bardzo złym stanie technicznym, które po prostu nie mogą być wykorzystywane do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Fundusze czy operatorzy lokali PRS działają zupełnie inaczej. Mieszkania nie są przez nich kupowane w celach spekulacyjnych, ale właśnie po to, aby jak najszybciej je wykończyć i wyposażyć, a następnie przekazać w ręce klientów. Model biznesowy rynku PRS opiera się na długoterminowych relacjach z nimi oraz poczuciu bezpieczeństwa, którego może brakować na linii najemca – prywatny właściciel. O tym, jak jest to ważne i doceniane przez klientów, świadczy bardzo wysoki, bo blisko 100-procentowy, poziom wynajmu mieszkań w projektach PRS. Dla najemców ważna jest również lokalizacja oraz standard oferowanego lokalu, sposób rozliczania opłat za media (na podstawie faktycznego zużycia, a nie szacunków, oraz pobieranych w związku z tym zaliczek), możliwość zamieszkania z dziećmi, a dla wielu klientów – również ze swoim pupilem. Operatorzy najmu instytucjonalnego są także otwarci na obcokrajowców, którym ze względu na barierę językową trudno nierzadko wynająć mieszkanie od prywatnych właścicieli. Można więc śmiało powiedzieć, że PRS będzie wpływać pozytywnie na profesjonalizację rynku najmu w Polsce, a jego rozwój w pewnym stopniu przyczyni się do poprawy warunków mieszkaniowych w naszym kraju. Szczególnie w dobie ograniczonego dostępu do kredytów hipotecznych będzie doskonałą alternatywą dla wszystkich klientów, którzy nie mogą pozwolić sobie w obecnej sytuacji na zakup własnego „M”.
Czy jednak rozwój rynku PRS i zakupy hurtowe mieszkań realizowane przez fundusze nie przyczyniają się do tego, że ceny za metr kwadratowy rosną? Po pierwsze warto zauważyć, że – jak wskazano wcześ-
niej – najem instytucjonalny ze względu na swoją niewielką skalę nie może mieć większego wpływu na wzrost cen mieszkań. Po drugie ich obecny poziom jest wynikiem wysokiej inflacji, kosztów materiałów budowalnych, wykonawstwa i cen energii. W ostatnich latach, pomimo apeli deweloperów ,przyspieszeniu nie uległy procedury administracyjne ani też nie zwiększyła się dostępność nowych gruntów, a to również powoduje, że działki mieszkalne stają się jeszcze droższe. W obecnej sytuacji ponadto, gdy do czynienia mamy ze znacznie osłabioną koniunkturą na rynku mieszkaniowym, a wyniki sprzedażowe na sześciu głównych rynkach na koniec roku 2022 spadły do poziomu zanotowanego w 2013 roku, czyli przed boomem mieszkaniowym, zakupy dokonywane przez fundusze są korzystne, ponieważ pozwalają na zachowanie miejsc pracy w strukturach spółek deweloperskich oraz budowalnych. Wreszcie zakupy hurtowe mieszkań i przekazanie ich w dużej liczbie do najmu w relatywnie krótkim czasie pozwalają na łagodzenie negatywnych skutków wzmożonego popytu i wiążących się z nimi podwyżkami czynszów. Dzięki temu mieszkania w bardzo dobrym standardzie oraz atrakcyjnej lokalizacji stają się bardziej dostępne cenowo.
Warto również zaznaczyć, że zdecydowana większość transakcji dotyczących zakupu całych budynków mieszkalnych dokonywana jest nie na etapie, w którym mieszkania znajdą się już w ofercie detalicznej, ale dużo wcześniej. W konsekwencji transakcje te nie ograniczają bieżącej podaży mieszkań dostępnych do zakupu dla indywidualnych klientów. W obecnej sytuacji podaż ograniczana jest przez samych deweloperów na skutek osłabionego popytu. Żaden racjonalnie działający podmiot, niezależnie od branży, nie będzie produkował dóbr, których nie ma komu sprzedać. Okres budowy projektu mieszkaniowego trwa przeciętnie ok. dwóch lat. Musimy zatem liczyć się z tym, że w latach 2024–2025 liczba mieszkań oddawanych do eksploatacji istotnie spadnie. Zgodnie z danymi JLL w 2022 r. w sześciu największych rynkach Polski sprzedanych zostało 35 tys. mieszkań, co oznacza spadek o około 50% w porównaniu do roku 2021. W podobnej skali spadnie liczba oddawanych mieszkań w 2024 r., więc im więcej budynków kupią inwestorzy instytucjonalni, tym więcej budów rozpoczną deweloperzy, co zmniejszy deficyt nowych lokali na wynajem, z którym będziemy musieli zmierzyć się w kolejnych latach.
Szacuje się, że w 2023 roku rynek deweloperski rozpocznie budowę 60–70 tys. lokali, co będzie oznaczało spadek o prawie 50% w porównaniu do roku 2022, w którym to deweloperzy rozpoczęli budowy 115 tys. mieszkań.
Z przepisami pod górkę
Pomimo tak dużego korzystnego oddziaływania sektora najmu instytucjonalnego na rynek nieruchomości, w Polsce strona rządowa nie wspiera jego rozwoju. Jako właściciele oraz operatorzy PRS musimy zmagać się z licznymi barierami, które w przyszłości mogą jedynie ograniczyć naszą działalność z negatywnym skutkiem dla rosnącej grupy klientów.
Regularnie, bo co kilka tygodni, powtarzane są kolejne doniesienia na temat planów opodatkowania transakcji hurtowych na rynku nieruchomości. Zapowiedzi strony rządowej studzą zapał funduszy do dalszego inwestowania w naszym kraju oraz rozwoju portfela tak potrzebnych nam mieszkań. Po raz kolejny powtarzane są informacje, że fundusze kupujące lokale w ten sposób wpływają na wzrost cen mieszkań. Tymczasem statystyczny Polak nie może sobie pozwolić na zakup z uwagi wysoki poziom stóp procentowych oraz wyśrubowane kryteria udzielanych kredytów hipotecznych (5-procentowy bufor bezpieczeństwa, rekomendowany bankom przez Komisję Nadzoru Finansowego przy obliczaniu zdolności kredytowej klientów, nawet przy kredytach ze stałą stopą procentową obowiązywał od marca 2022 do lutego 2023 roku). Na rynku po stronie popytowej pozostają więc wyłącznie osoby zamożne, które nabywają lokale m.in. w celach inwestycyjnych, np. jako zabezpieczenie emerytalne czy ochrona przed inflacją. Rządzący powinni wdrażać rozwiązania ułatwiające statystycznym Polakom zakup własnego mieszkania poprzez: dążenie do obniżenia stóp procentowych czy też sprawne wprowadzenie programu wspierającego nabycie pierwszego mieszkania, przy czym daleka jestem od „karania” dodatkowymi obciążeniami podatkowymi/daninami inwestorów, zarówno prywatnych, jak i instytucjonalnych, kupujących nieruchomości na wynajem, gdyż to oni są głównym dostawcą mieszkań na wynajem w Polsce. Według najnowszych danych JLL już teraz na rynku najmu, w największych polskich miastach, brakuje ponad 700 tys. mieszkań, tym samym w obecnej sytuacji gospodarczej luka ta z kwartału na kwartał będzie się pogłębiać, przy czym problem ten nie dotyczy jedynie ilości brakujących mieszkań, ale również ich jakości.
Inną kwestią są już istniejące przepisy, które wprost uderzają w inwestorów PRS. Na mocy zmian prawnych wprowadzonych w ramach Polskiego Ładu nieruchomości mieszkalne nie podlegają amortyzacji. Co za tym idzie, koszt wynikający z ich nabycia nie będzie mógł zmniejszyć kwoty podstawy opodatkowania. A to nie zamyka długiej listy wyzwań, z którymi musi mierzyć się instytucjonalny właściciel mieszkań na wynajem. Kwestią interpretacji są także stawki podatku od nieruchomości. Kluczowym punktem sporu jest bowiem odpowiedź na pytanie, czy projekt mieszkalny należący do przedsiębiorstwa powinien być opodatkowany jak inne nieruchomości mieszkalne. Choć zaspokaja te same potrzeby, to jednak to, że jest obszarem prowadzenia działalności gospodarczej, skutecznie otwiera furtkę do wyższego opodatkowana.
Rozmowy pod napięciem
Polem dyskusji jest także ustalenie przez dystrybutorów energii elektrycznej właściwej taryfy obowiązującej podczas rozliczania opłat za media w budynkach PRS. Ma to ogromne znaczenie, szczególnie w obliczu trudnej sytuacji na rynku energii i obaw związanych z poziomem kosztów utrzymania zarówno części wspólnych, jak i samych mieszkań.
W wypadku projektu najmu instytucjonalnego zrealizowanego na gruntach mieszkalnych w budynku występuje standardowe indywidualne olicznikowane poszczególnych lokali, co pozwala na naliczanie rachunków według faktycznego zużycia przez mieszkańców. Operator PRS nie pobiera od najemców żadnych dodatkowych opłat z tytułu dostaw energii elektrycznej. Mimo to większość dystrybutorów jest zdania, że jeśli stroną umowy jest przedsiębiorstwo, a nie osoba fizyczna, to koszty powinny być naliczane zgodnie z taryfą C11 (dla firm), a nie G11 (dla osób fizycznych).
W ocenie podmiotów działających w segmencie najmu instytucjonalnego jedynym i ostatecznym odbiorcą energii elektrycznej jest konsument, czyli najemca, zamieszkujący lokal mieszkalny. Kompleksowa umowa na dostawy energii elektrycznej dla całego budynku zamiast kilkuset indywidualnych umów to jedynie sposób na uproszczenie rozliczeń, korzystny również w obliczu naturalnej rotacji najemców czy zalegania z płatnościami, które wymagają od dostawcy energii czasochłonnych procedur windykacyjnych.
Obecne stanowisko dystrybutorów, np. we Wrocławiu czy Poznaniu, ogranicza najemcom PRS prawo do korzystania z (niższej) taryfy przewidzianej dla osób fizycznych, a także z preferencyjnych stawek energii elektrycznej w ramach nowych przepisów przyjętych przez Sejm, zamrażających ceny prądu w 2023 r. Wyjściem z sytuacji jest jedynie indywidualne przepisanie liczników energii na klientów, co wiążące się z czasochłonną i biurokratyczną procedurą, angażującą pracowników po stronie zarówno operatora PRS, jak i dystrybutora energii.
Nowa, lepsza przyszłość
Wyraźnie widać zatem, że w wielu aspektach operatorzy najmu instytucjonalnego w Polsce (wraz z najemcami PRS) są w pewnym sensie dyskryminowani. Choć oferowane przez nich produkty zaspokajają najbardziej podstawową potrzebę mieszkaniową, przepisy nie ułatwiają im prowadzenia działalności gospodarczej, a skutki tego będą odczuwać przede wszystkim klienci – w formie wyższych stawek najmu lub ograniczenia nowej oferty.
Sytuacji nie poprawiają na pewno aktualne warunki gospodarcze. Wysoki poziom stóp procentowych ma również przełożenie na poziom zwrotów z inwestycji w sektorze PRS. Jeszcze przed ich kilkukrotnym podniesieniem w ciągu ostatnich 12 miesięcy był on z reguły jednocyfrowy, a dzisiaj może skutkować wycofaniem się lub ograniczeniem zakupów przez fundusze – jednym z ostatnich przykładów jest wycofanie się z Polski funduszu Catella, pioniera najmu instytucjonalnego w naszym kraju. Natomiast głośne doniesienia medialne z ostatnich kilku miesięcy o zakupie całych budynków przez podmioty inwestycyjne są w większości przypadków owocem umów zawartych kilka lat temu. W porównaniu z rekordowym 2021 r. liczba nowych transakcji spadła o kilkadziesiąt procent i powróciła do poziomu z lat 2017–2018.
Mimo tego operatorzy branży PRS są przekonani, że na nowoczesnym rynku mieszkaniowym nie może zabraknąć solidnej reprezentacji sektora najmu instytucjonalnego. Ta dywersyfikacja oferty jest potrzebna, aby zaspokoić potrzeby różnorodnych klientów, oferować stabilizację także w sytuacji, gdy zakup nieruchomości jest niemożliwy. Tym bardziej że w większości obiekty PRS to nowoczesne efektywne energetycznie budynki, dopasowane do potrzeb młodych klientów, którzy oczekują zielonych terenów, infrastruktury rowerowej (większość z nich nie korzysta z samochodu) i partnerskiej komunikacji, opartej na nowych technologiach. To wszystko staramy się im oferować w ramach portfela mieszkań Vantage Rent. Chcemy być blisko naszych najemców, spotykać się z nimi podczas przeznaczonych dla nich eventów, wydarzeń online i systematycznie uzyskiwać od nich feedback, który pozwoli nam na udoskonalenie oferty. Przyszłość naszego biznesu opieramy na relacjach, a to w naszej ocenie wnosi kompletnie nową jakość do polskiego rynku nieruchomości.
