Kiedy oszczędzać czas
Jedną z najważniejszych zmiennych w procesie inwestycyjnym jest czas – krótszy czas realizacji to szybszy zwrot inwestycji. W moim rozumieniu projektanci powinni być strażnikami budżetu inwestora.
Żeby było możliwe osiągnięcie tego efektu, najwięcej uwagi wymaga pierwszy etap procesu – koncepcja przedsięwzięcia. Zdarza się, że zaangażowanie projektantów wskazane jest jeszcze wcześniej np. w sytuacjach braku planu miejscowego. Korzystny jest wtedy czynny udział projektantów, jako przedstawicieli inwestora. Mamy takie doświadczenie m.in. w konsultacjach z Biurem Rozwoju Wrocławia przy opracowywaniu MPZP w rejonie Swojczyce Południe we Wrocławiu. W toku merytorycznej dyskusji niektóre wytyczne planu można zmodyfikować z korzyścią dla tkanki miasta, użytkowników i inwestora. Gotowość zespołu projektowego do takiej reprezentacji jest atutem biura.
Wytyczne inwestora są bazą. Na jej podstawie zespół projektowy szuka najlepszych rozwiązań dla działki. Koncepcja przedsięwzięcia wynika z weryfikacji wszystkich danych, analizy gruntu i due dilligence. Kiedy okazuje się, że z przyczyn zewnętrznych nie można zrealizować pierwotnych założeń inwestora, może on oczekiwać projektowych propozycji prowadzących do uzyskania planowanej rentowności.
Mieliśmy do zagospodarowania działkę z już istniejącym projektem. Przystąpiliśmy do analizy i w efekcie zmieniliśmy posadowienie budynków, orientując je korzystniej pod względem doświetlenia i widoków. Zaproponowaliśmy inną strukturę mieszkań i takie etapowanie inwestycji, aby inwestor mógł optymalnie finansować i realizować budowę.
Rzetelna współpraca stron na tym etapie daje duże oszczędności czasu i budżetu później – mniej jest „nagłych i nieprzewidzianych” sytuacji, na które trzeba reagować ad hoc, mniej zmian i kolizji. Natomiast bardziej przejrzyste są harmonogram i plan działań, a w efekcie oszczędności.
Przygotowanie, czyli obsługa formalnoprawna i administracyjna, to szczególnie trudny etap procesu inwestycyjnego. Wiąże się z tym tempo zmian, brak przepisów wykonawczych, wielość interpretacji – znamy to doskonale. Specjaliści w pracowni powinni wiedzieć nie tylko, co mówią obowiązujące wytyczne, lecz także, jakie zmiany są dyskutowane w kuluarach, czego można się spodziewać jutro. Niezwykle ważna jest tutaj znajomość zarówno teorii, jak i praktyki. Inwestor może oczekiwać wskazania ryzyka oraz konieczności wykonania opracowań eksperckich i związanych z nimi kosztów.
Projekt i kontekst
Kolejna faza to projektowanie, czyli koncepcje urbanistyczno-architektoniczne, infrastrukturalne, wielobranżowe, analizy wydajności, kosztów inwestycji oraz kosztów eksploatacji, optymalizacja, optymalizacja, optymalizacja.
Dziś dla inwestora powinno być istotne szerokie spojrzenie na inwestycję ze strony projektantów. Jest wiele zjawisk i trendów, które decydują o wartości projektu – zmiany demograficzne, katastrofa klimatyczna, nowe podejście do angażowania kapitału, nomadyzm, jadalne miasta, pasywność. To tylko kilka aspektów, które wpływają na funkcję i formę, a w efekcie na sposób korzystania ze stwarzanej przestrzeni. Świadomość tych zjawisk po stronie inwestora i studia projektowego wydaje się dziś niezbędna. Natomiast obie strony powinny mieć na względzie odpowiedzialność za przestrzeń, którą tworzą. Projektant jest w procesie przewodnikiem wskazującym które z tych rozwiązań warto zaimplementować w danych warunkach.
Projektant, mając świadomość całości – zarówno procesu, jak i zamierzonego efektu – jest najwłaściwszym fachowcem od zmian na ostatniej prostej. Nadzory autorskie we współpracy z inwestorem i wykonawcą mają zapewnić integralność przedsięwzięcia. To też moment finalnej optymalizacji kosztów bez utraty wartości estetycznej inwestycji – na tym etapie jest spiętrzenie decyzji pod presją czasu po to, by odbiory przebiegły sprawnie.
Z drugiej strony
Inwestor powinien rozpoznać partnera, czyli pracownię projektową, do której się zwraca. Niestety, zbyt często głównym wskaźnikiem wyceny projektów jest cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania. Często nawet świadomy inwestor chce zaoszczędzić na projekcie. Tymczasem jakość projektu poparta anxalizą zespołu projektowego architektury, HVAC i uwarunkowań formalnoprawnych zapewnia lepszy zwrot w kolejnych etapach inwestycji. Może to być np. skrócenie czasu przedsięwzięcia, optymalna organizacja prac związanych z etapowaniem inwestycji czy przejrzysta dokumentacja modelowania informacji o budynku (BIM – Building Information Modeling).
