Czasowe spowolnienie w wolumenie transakcji na rynku magazynowym
Nastroje na polskim rynku nieruchomości magazynowych po I połowie bieżącego roku pozostają optymistyczne. Na koniec czerwca zaobserwowano nieznaczny spadek wolumenu transakcji inwestycyjnych z udziałem aktywów logistyczno-przemysłowych, który zamknął się z wynikiem 0,7 mld EUR. Rezultat oznaczał, że sektor magazynowy osiągnął o 25% niższy wynik niż w roku ubiegłym. Jest to efekt tymczasowy wywołany wysoką bazą z 2021 roku oraz niską dostępnością produktów na rynku. Aktywa magazynowe nadal przyciągają inwestorów – głównie przez wysoki popyt, którego motorem napędowym pozostaje e-commerce oraz kontynuacja takich trendów jak nearshoring, a także – w obliczu trwającej wojny w Ukrainie – tzw. friendshoring. Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach roku oba zjawiska przybiorą na sile, co dodatkowo wzmocni pozycję Polski na europejskiej i międzynarodowej arenie logistycznej jako stabilnej i bezpiecznej lokalizacji do przenoszenia produkcji związanej ze zmianami w światowych łańcuchach dostaw.
W zakresie największych zawartych transakcji w I połowie roku należy wskazać zakupy portfeli 7R przez CTP (127 250 m2) wraz z bankiem ziemi czy Panattoni przez EQT Exeter (ok. 500 tys. m2). Natomiast największą jednostkową zmianą właścicielską był zakup przez BNP Paribas REIM centrum magazynowego BTS Amazon Świebodzin o powierzchni użytkowej 200 tys. m2 od dewelopera Panattoni. Krajowe aktywa pozostają interesującym produktem inwestycyjnym, przy czym w sektorze dość wyraźnie widać podział na dwie grupy interesariuszy. W pierwszej znajdują się podmioty dopiero poznające realia rynku nieruchomości w Polsce, w drugiej zaś są fundusze, które od lat inwestują nad Wisłą. Pomimo chwilowych zawirowań sytuacja w sektorze pozostaje stabilna. Nadal w cenie pozostaną w pełni skomercjalizowane, spełniające wymagania ESG magazyny, które również otrzymały wysokie oceny w zakresie certyfikacji środowiskowych. Dodatkowym języczkiem u wagi dla inwestorów pozostają stawki czynszów. Od co najmniej dwóch kwartałów wykazują one tendencję wzrostową. Sytuacja najbardziej dotyczy nowych projektów, które muszą uwzględniać wyższe koszty związane z budową. Wraz z rosnącymi kosztami finansowania powoduje to, że stopy kapitalizacji przestały spadać. Obecnie za najlepsze aktywa magazynowe można uzyskać 4,7–5%.
Popyt na magazyny nadal na plusie
W I połowie 2022 roku na rynku magazynowym utrzymała się wysoka aktywność najemców. Popyt brutto uwzględniający wszystkie rodzaje transakcji w sektorze logistyczno-przemysłowym w Polsce wyniósł 3,7 mln m2. Wynik oznaczał wzrost o 12% w ujęciu rok do roku (r./r.), przy czym przy uwzględnieniu wyłącznie nowych umów najmu i ekspansji tzw. popytu netto (68% całości) uzyskano rezultat na poziomie 2,5 mln m2, czyli wolumen najmu równy temu sprzed roku. Od stycznia do czerwca br. najwięcej powierzchni wynajęto na Górnym Śląsku (725 tys. m2), w regionie Warszawy (620 tys. m2) i Poznaniu (506 tys. m2). Te trzy regiony odpowiadały za 50% całości popytu w Polsce. Z kolei na rynkach poza tzw. wielką piątką na uwagę zasługują Trójmiasto (360 tys. m2) i Polska Zachodnia (290 tys. m2). Tradycyjnie największe zapotrzebowanie na nową powierzchnię zgłaszały sektory e-commerce, sieci handlowych oraz logistyczny. Wśród największych transakcji na koniec czerwca tego roku należy wskazać nową umowę podpisaną przez klienta z sektora e-commerce w Panattoni Park Sulechów III (88,5 tys. m2), przedłużenie i ekspansję sieci handlowej w Segro Logistics Park Gliwice (65,3 tys. m2) czy dwa przedłużenia z udziałem logistyków kolejno w Mapletree Wrocław I (64 tys. m2) i P3 Poznań I (53 tys. m2). Innymi znaczącymi najmami były nowe umowy sieci handlowej w Hillwood Łowicz Południe (47 tys. m2) oraz klienta produkcyjnego w Logicor Kraków II (26,6 tys. m2), a także przedłużenie umowy przez klienta z sektora e-commerce w 7R Park Kraków (41,5 tys. m2).
W najbliższych kwartałach sytuacja na rynku po stronie popytu będzie bardzo dynamiczna. Spodziewamy się delikatnego wyhamowania wynikającego między innymi z wysokiego poziomu absorpcji powierzchni, skutkującego brakiem dostępnych od zaraz powierzchni do wynajęcia. Kolejnym czynnikiem wpływającym na decyzje klientów są informacje o cenach i gwarancji dostępności zakontraktowanych mediów. Od początku 2022 roku zmianie uległy stawki za energię elektryczną, co może mieć istotne znaczenie w kontekście rozwoju niektórych z firm (m.in. z sektora produkcyjnego, gdzie zamówienia na moc są zazwyczaj dużo wyższe). Z kolei wydłużający się konflikt w Ukrainie wpływa na decyzję firm dotychczas rozwijających się na wschodzie Europy do ponownego przeanalizowania ryzyka inwestycyjnego w kierunku bardziej bezpieczniejszych rynków. W tej sytuacji beneficjentem i najbardziej preferowaną lokalizacją może okazać się Polska.
Podaż z rekordami, ale wciąż pędzi za popytem
Pomimo niesprzyjającego okresu wynikającego z rosnącej inflacji, braku stabilizacji cen materiałów i wykonawstwa, a także trwającej wojny w Ukrainie aktywność deweloperów na koniec czerwca 2022 r. na rynku magazynowym pozostawała wysoka. Oddane w II kwartale br. 700,5 tys. m2 pozwoliło na uzyskanie wyniku 1,8 mln m2. Rezultat oznaczał wzrost aż o 63% do roku ubiegłego i powiększenie całkowitych zasobów rynku magazynowego do poziomu niemal 27 mln m2 (+25% r./r. ). W trójce regionów z największą nową podażą w I połowie tego roku znalazły się Poznań (prawie 333 tys. m2), Polska Centralna (blisko 329 tys. m2) oraz Górny Śląsk (ponad 295 tys. m2). Natomiast wśród najciekawszych inwestycji należy wymienić największy ze zrealizowanych projektów w I półroczu 2022 roku, tj. Hillwood Bydgoszcz (BTS) o powierzchni 105 tys. m2, a następnie P3 Poznań II (82,3 tys. m2), Panattoni Park Sosnowiec III (78 tys. m2), 7R Park Goleniów II (62,5 tys. m2) czy Exeter Park Szczecin II (45 tys. m2). W kontekście nowej podaży na koniec czerwca znajdowało się najwyższe w historii polskiego rynku magazynowego ponad 5,3 mln m2 (56% r./r.). powierzchni w budowie. Najwięcej projektów w stanie realizacji znajduje się na Górnym Śląsku (ponad 887 tys. m2), w Polsce Zachodniej (blisko 801 tys. m2), a także w Warszawie (prawie 727 tys. m2). Dodatkowo ponad połowa z obecnie realizowanej powierzchni nie jest objęta umowami najmu.
Pomimo bardzo dobrych wyników podażowych i dużej aktywności deweloperów w sektorze magazynowym obserwuje się spowolnienie związane z wydłużeniem czasu oddania gotowej powierzchni o około 2–3 miesiące. Czynnikami wpływającymi na obecny stan pozostawały rosnąca inflacja, a także brak wyraźnej stabilizacji w cenach materiałów budowlanych i wykonawstwa. Dodatkowo część z deweloperów zdecydowała się na zmianę swojej polityki dotyczącej pozyskiwania gruntów. Słyszymy o przypadkach, w których oczekiwania właścicieli terenów inwestycyjnych są zbyt wysokie. Przy nieudanych lub niespełniających oczekiwań negocjacjach deweloperzy mają dwa rozwiązania. Pierwszym jest poszukanie terenu inwestycyjnego na mniej rozwiniętych – tzw. wschodzących – rynkach magazynowych. Obecnie trwają budowy nowych nieruchomości magazynowych w bardziej niszowych lokalizacjach, takich jak Kielce, Opole czy Radom. Drugim – droższym – rozwiązaniem jest pozyskanie bardziej wymagającego terenu brownfield (np. w granicach miasta). Jego zaletami są między innymi dostęp do komunikacji miejskiej, drogi dojazdowej czy mediów oraz łatwość w znalezieniu pracowników dla przyszłych najemców. Rozwiązaniami wspierającymi inwestycję w brownfield pozostają także mniejsza biurokracja związana z zazwyczaj jednym podmiotem, który jest właścicielem terenu, a także ostatni, ale nie mniej ważny element – lokalizacja bliżej klienta końcowego. Dla firm, które opierają swój rozwój na modelu logistyki miejskiej może być to kluczowy argument. Niemniej początek II połowy 2022 roku wnosi pewnego rodzaju optymizm. Ceny materiałów nie rosną już w tak szybkim tempie – co więcej, spodziewany jest stopniowy ich spadek. Zwiększa się również dostępność materiałów, takich jak stal czy drewno, przy czym jest to kwestia spowolnienia z innych sektorów. Spodziewamy się także, że oferty na budowy będą dłuższe niż na przykład na tydzień.
Rozdźwięk w stawach najmu
Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na poziom pustostanów, który na koniec czerwca br. wyniósł 3,4% (–2 punkty proc. r./r. ).
Najmniej powierzchni do wynajęcia od zaraz znajduje się w Poznaniu (2,3%), a najwięcej na Górnym Śląsku (4,6%). Wysokie koszty budowy wpływają na politykę cenową deweloperów, czego rezultatem jest wzrost stawek czynszów we wszystkich rodzajach projektów. Na rynku obserwuje się także różnicę w kosztach najmu między nowymi projektami a już istniejącymi. Deweloperzy oraz inwestorzy w ostatnich kwartałach zdecydowali się w większości przypadków na wzrost stawek średnio o 0,2 do 0,5 EUR/m2/miesiąc.
|
Damian Kołata
|
|
Co ważne – całkowity popyt na rynku magazynowym osiągnął poziom 3,8 mln m2 w pierwszej połowie 2022 roku, z czego ponad 2 mln m2 wynajęto w II kwartale bieżącego roku. Wynik za pierwsze półrocze był wyższy o 12% w stosunku rok do roku oraz o 70% w porównaniu do pierwszej połowy 2020 roku. Podobną skalę wzrostu odnotowano po stronie popytu netto, który wynosi aż 73% ogólnego popytu. Wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe generuje branża logistyczna i dystrybucyjno-handlowa. Widzimy także wzrost aktywności firm produkcyjnych, który wynika z chęci zabezpieczenia dostaw m.in. części i komponentów wykorzystywanych w branży motoryzacyjnej. Widoczny jest również dalszy rozwój branży e-commerce i kurierskiej, czego przykładem były liczne duże transakcje zawierane w pierwszym półroczu, z których każda przewyższyła 50 000 m2. Należy pamiętać, iż pomimo spadku udziału e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej w Polsce, handel internetowy jest mocno sezonowy, a pomimo tego, porównując np. lipiec do poprzednich lat, widzimy utrzymujące się wzrosty. Bieżący rok to 8,4% udziału, zeszły kształtował się na poziomie 7,4%, a pandemiczny lipiec 2020, w którym wszyscy zachwycaliśmy się boomem na e-commerce, odznaczył się udziałem jedynie na poziomie 6,5%. Dane GUS są jednak zwykle mocno zaniżone, o czym warto pamiętać, podczas gdy PwC określa udział e-commerce w sprzedaży detalicznej na 13%. Ponadto, z punktu widzenia nieruchomości magazynowych, e-commerce rozpatrywać należy szerzej, ponieważ Polska już od dawna jest istotnym europejskim hubem, a wspomniane wyżej inwestycje tylko tę pozycję umacniają. |
Polska dojrzałym europejskim rynkiem magazynowym
Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce jest podobna do trendów obserwowanych w całej Europie. Również tam widzimy nieco mniejszą podaż nowych projektów przy stale dużym popycie ze strony najemców. Ze względu na wysoką inflację, galopujące ceny wykonawcze oraz rosnące koszty energii na rynku wyczekuje się spowolnienia. Co więcej, w obliczu trwającej wojny w Ukrainie, Polska nie pozostaje bierna i wykorzystuje szansę, potwierdzając, że jest dojrzałym europejskim rynkiem magazynowym. Wykorzystujemy nasz atut w postaci doskonałej lokalizacji na skrzyżowaniu wschodu z zachodem, pozostając liderem w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
W tle ESG
Wśród kluczowych trendów II połowy obecnego roku należy wskazać kontynuację zobowiązań klientów i deweloperów związaną z wypełnianiem strategii ESG. Od początku roku najemcy zdecydowanie więcej czasu poświęcają na analizy oszczędności, w tym na badania zużycia i efektywności energetycznej budynków. Dotychczas certyfikaty były dodatkowym benefitem – obecnie klienci proszą o sprawdzenie, jakich realnie można się spodziewać oszczędności. Następuje także weryfikacja pod względem dostarczenia oczekiwanej czy prognozowanej mocy, w tym postępu realizacji strategii w zakresie energii odnawialnej, która pozwoli zachować procesy biznesowe na niezmienionym poziomie.
Wśród spodziewanych trendów z pewnością należy wskazać zapowiadającą się falę renowacji, realizację polityki ESG i dostosowywanie nieruchomości do standardów i wymogów związanych z uzyskaniem certyfikacji BREEAM oraz LEED na poziomie very good czy nawet excellent. W założeniu budynki nie będą burzone, ponieważ coraz głośniej wspomina się o opodatkowywaniu nowych inwestycji, które de facto staną się dużo droższe. Na rynku coraz popularniejsze staną się materiały, które będą miały informację o śladzie węglowym.
