Rynek magazynowy przeżywa boom. Pod względem liczby magazynów w budowie Polska plasuje się na drugim miejscu w Europie. Jest to związane z kilkoma czynnikami – po pierwsze z reorganizacją globalnych łańcuchów dostaw, a po drugie z przesuwaniem się struktur sprzedażowych w kierunku e-commerce. Zmiany najbardziej widoczne są w USA, ale w Europie to faktycznie polski rynek wybija się pod względem aktywności deweloperskiej. Mimo że w Polsce mamy już niemal 23 mln m2
magazynów, to nadal planowane są nowe obiekty. Rosnący popyt sprawia, że obecnie w budowie znajduje się kolejne
3,4 mln m2 powierzchni magazynowej.
Popyt na magazyny w Polsce
Poza reorganizacją łańcucha dostaw i dynamicznym rozwojem e-commerce motorem napędowym dla naszego rynku jest jeszcze rosnąca konsumpcja wewnętrzna. Poza tym w Polsce wciąż jest dobry dostęp do gruntów pod nowe inwestycje. Dla porównania: w Czechach ich podaż jest już ograniczona, podobnie w Niemczech, Holandii czy Anglii, gdzie dodatkowo proces związany z rozpoczęciem budowy jest nawet dwa razy dłuższy niż u nas. Dochodzi jeszcze jeden czynnik: cena wynajmu. W Polsce wciąż najtaniej płaci się za wynajem powierzchni magazynowej, mimo że koszty budowy nowych obiektów dynamicznie rosną. Jest to związane z coraz wyższymi kosztami pracy, ale i surowców, za które już w 2022 trzeba było płacić średnio o 20% więcej niż przed rokiem. Nie od razu jednak wydatki związane z budową przekładają się na wzrost stawek czynszowych. Następuje to z opóźnieniem, dlatego eksperci szacują, że obecny rok może być właśnie okresem podwyżek czynszów, zwłaszcza że w innych krajach Europy już ma to miejsce. Tam ceny wynajmu wzrosły w skali roku średnio o 7–10%, a w USA nawet o 30%. W Polsce prognozujemy korektę na poziomie 3–4%, co nie powinno ostudzić popytu. Nadal pozostaniemy atrakcyjnym rynkiem z potencjałem dalszego rozwoju.
Jednak nawet tak dynamiczny rozwój rynku może spowolnić np. przez utrudniony dostęp do gruntów pod nowe inwestycje. W Polsce nie ma na razie z nimi problemu. Dlatego przez ostatnie lata rynek magazynowy rozwijał się w tempie 10–12% rocznie. Nic jednak nie trwa wiecznie i należy brać takie ryzyko pod uwagę – za dwa, trzy lata dostęp do działek może się zmniejszyć, co oznaczać może mniejszy napływ nowych projektów. Kolejna sprawa to dostęp do materiałów budowlanych –
w 2021 roku sektor budowlany dotknęły problemy z dostępnością stali na konstrukcje czy blachy. Z tego względu okres realizacji projektu wydłużył się z 6 do nawet 9 miesięcy.
Buduje się więcej, buduje się inaczej
W Polsce buduje się coraz więcej, z każdym rokiem przyspiesza też proces transformacji budownictwa przemysłowego. Specyfikacja techniczna budynków zmienia się ze względu na trzy główne czynniki: potrzebę ograniczania śladu węglowego, maksymalizację efektywności kosztowej dla klientów i zwiększanie komfortu pracy w magazynach. Dla przykładu: każdy nowy obiekt Prologis w Polsce jest poddany akredytacji BREEAM na poziomie Very Good lub wyższym, a wszystkie dachy w nowo budowanych magazynach są przygotowane konstrukcyjnie pod fotowoltaikę – 30 kg dodatkowego obciążenia na każdy metr kwadratowy to nasz standard. Podobnie z wysokością w świetle, która ma obecnie minimum 11,5–12 m, co pozwala na większą efektywność i obniżenie kosztów działalności. Zmiany zaczęły się właśnie od potrzeby wysokiego składowania. Klienci chcieli przechowywać coraz więcej towarów na tej samej powierzchni, a tym samym optymalizować koszty najmu. Natomiast dziś motorem zmian są pracownicy, o których jest coraz trudniej. Pracodawcy, również ci magazynowi, zdali sobie sprawę, że jeśli chcą ograniczyć rotację w firmie i zatrzymać pracowników na dłużej, to muszą stworzyć im atrakcyjne warunki pracy. Magazyn przestał być czterema ścianami i dachem – staje się obiektem, który jest przyjazny pracownikowi. Zacznijmy od temperatury. Kiedyś mówiło się, że wystarczy, iż wynosić ona będzie 16ºC. Dziś ma być zbliżona do tej panującej w biurze, co oznacza zmiany w sposobie izolacji budynku, systemach ogrzewania i klimatyzacji. Do tego dochodzi oświetlenie, najlepiej wysokiej jakości LED, które poprawia bezpieczeństwo i komfort pracy, uzupełnione przez naturalne światło słoneczne. Standardem w magazynach stają się dziś strefy socjalne dla pracowników, by czuli się w pracy nie gorzej od osób pracujących w częściach biurowych.
Magazyn z wartością dodaną
Warto także zadbać o dostępność transportu do pracy – czy to publicznego, czy opłacanego przez najemcę. Jako deweloper pomagamy w tym klientom, zapewniając odpowiednią infrastrukturę – poza przystankami komunikacji miejskiej w parkach logistycznych powstają wiaty rowerowe, stacje ładowania samochodów elektrycznych, udogodnienia dla osób o ograniczonej mobilności i specjalne miejsca parkingowe dla carsharingu. Wszystkie te elementy rozwijamy w ramach programu PARKlife™, dzięki któremu klienci oraz ich pracownicy mogą korzystać właśnie z wielu takich udogodnień. Są wśród nich też boiska sportowe, ścieżki rowerowe, plenerowe siłownie i biblioteczki, a nawet miejsca do grillowania. Wszystko po to, by nasi klienci mogli ograniczyć rotację pracowników, co pozwala utrzymać koszty w ryzach, ale i nie zakłóca ich operacji.
Rok 2024 będzie kolejnym rokiem, gdy branża stawia na fotowoltaikę. W ciągu najbliższych czterech lat chcemy zwiększyć całkowitą moc naszych paneli fotowoltaicznych w skali globalnej do 400 MW.
Duży wkład w osiągnięcie tego celu mają parki Prologis w Europie Zachodniej. Położenie nacisku na fotowoltaikę jest ważne dla nas też w regionie Europy Środkowej, choć to wyzwanie inwestycyjne ze względu na zmieniające się prawo. Dlatego na razie stawiamy na drobne instalacje zasilające w energię odnawialną tereny wspólne, pozwalające na oświetlenie parku, podgrzewanie wody, wentylację czy klimatyzację. Pracujemy jednocześnie nad rozwiązaniami, które w 100% zapewnią niezależność energetyczną naszych obiektów. W pierwszej kolejności będą przeznaczone do specjalistycznych magazynów, w których pobór energii jest bardzo duży np. obiekty produkcyjne. Oprócz tego w naszych obiektach instalowane jest energooszczędne oświetlenie LED z czujnikami reagującymi na światło i ruch. Takie rozwiązanie daje aż do 80% oszczędności energii w porównaniu ze zwykłymi lampami. Dlatego w ciągu najbliższych lat chcemy wyposażyć w LED wszystkie nasze magazyny na świecie. W osiągnięciu celu pomaga nam m.in. program Prologis Essentials, dzięki któremu nasi klienci na korzystnych warunkach mogą zmodernizować oświetlenie, a razem z tym zmniejszyć pobór prądu, a więc i ślad węglowy ze swojej działalności. Dla większości naszych spółek zakontraktowaliśmy już zakup energii elektrycznej z OZE, w której produkcja nie wiąże się z emisją CO2. To oznacza, że do naszych parków popłynie prawdziwa zielona energia prosto z elektrowni wiatrowych i wodnych. Tego oczekują od nas klienci, dla których ekologia jest coraz ważniejsza. Staramy się im w tym pomóc, tym bardziej że sami też chcemy wkrótce osiągnąć neutralność pod względem emisji CO2.
Magazyn zaprojektowany na przyszłość
Rynek będzie nadal dynamicznie się zmieniał, a klienci będą mieli coraz bardziej różnorodne i sprecyzowane potrzeby. Dlatego nie mamy zamkniętego katalogu rozwiązań konstrukcyjnych – jesteśmy przygotowani, aby rozmawiać o najbardziej specyficznych czy szczegółowych oczekiwaniach klientów w zakresie ekologicznych czy technologicznych rozwiązań.
Rynek będzie nadal dynamicznie się zmieniał, a klienci będą mieli coraz bardziej różnorodne i sprecyzowane potrzeby. Dlatego nie mamy zamkniętego katalogu rozwiązań konstrukcyjnych – jesteśmy przygotowani, aby rozmawiać o najbardziej specyficznych czy szczegółowych oczekiwaniach klientów w zakresie ekologicznych czy technologicznych rozwiązań. W odpowiedzi na potrzeby naszych klientów wdrażamy różnorodne projekty – jednym z przykładów jest Prologis Park Janki, gdzie dla właściciela marki RTV Euro AGD wprowadziliśmy m.in. system do odzyskiwania deszczówki, latarnie zasilane hybrydowo energią słoneczną i wiatrową, a nawet pilotażowy projekt betonowej kostki pochłaniającej CO2.
Budowa tego rodzaju obiektów wymaga jednak ścisłej współpracy dewelopera z klientem. Od początku magazyn musi zostać zaprojektowany tak, by realizował cele każdej ze stron. Takie projekty nie należą do najtańszych, co na razie ogranicza ich rozwój w Polsce – porównując na przykład z projektami zeroemisyjnymi, które realizujemy w zachodniej Europie. Mając na uwadze te ograniczenia, w kraju podejmujemy inne działania, których celem jest na przykład rekompensowanie negatywnego wpływu magazynów na środowisko. Chodzi przede wszystkim o ślad węglowy – gdy powstaje magazyn, nie jesteśmy w stanie ograniczyć emisji do zera. Dlatego wykorzystujemy narzędzia do offsetowania – w Polsce jest to współpraca z organizacją Cool Earth. Dzięki niej możemy kompensować nieuniknione emisje i pomagać chronić lasy deszczowe.
Bez zmian: strategiczna lokalizacja na wagę złota
Coraz większe grono najemców w Polsce rozumie konieczność wprowadzania zmian do budynków magazynowych. Przede wszystkim dlatego, że magazyn, który powstaje tu i teraz, ma być funkcjonalny nie przez rok, ale przez kolejne 20–30 lat. Dlatego naszym zadaniem jest być zawsze o krok przed oczekiwaniami najemcy, musimy skutecznie przewidywać trendy – już na etapie projektu wybiegać daleko w przyszłość, by zapewnić klientowi powierzchnię, która na długo pozostanie atrakcyjna. Pamiętajmy, że potrzeby klientów oraz ich pracowników cały czas ewoluują, ale kluczową lokalizację trudno jest zmienić.
Mamy dziś do czynienia z dynamicznym rozwojem e-commerce, gdzie czas dostawy odgrywa coraz większą rolę. Co prawda, w Polsce do centrów największych miast można nadal dostać się z ich obrzeży w 20–30 minut, dlatego nie ma na razie uzasadnienia, aby przenosić magazyny do miast. Natomiast faktem jest, że e-commerce ma potencjał zmniejszania śladu węglowego logistyki, co przeanalizował nasz dział Prologis Research. Składa się na to kilka czynników, m.in. konsolidacja dostaw, niskoemisyjny transport i ekologiczny magazyn. To dlatego minimalizowanie śladu węglowego nieruchomości w miastach ma duże znaczenie – w takim duchu budujemy teraz nowy budynek typu small business unit na warszawskim Żeraniu, tak powstają wszystkie nasze inwestycje, niezależnie od lokalizacji. Naszym sposobem na ograniczanie emisji jest projektowanie magazynów tak, by wywierały jak najmniejszy wpływ na środowisko. Z satysfakcją obserwujemy w Polsce pozytywny trend certyfikacji środowiskowych, który z roku na rok zyskuje na popularności w nieruchomościach przemysłowych.
Co czeka rynek nieruchomości magazynowych w 2024 roku?
Coraz większe grono najemców w Polsce rozumie konieczność wprowadzania zmian do budynków magazynowych. Przede wszystkim dlatego że magazyn, który powstaje tu i teraz, ma być funkcjonalny nie przez
rok, ale przez kolejne
20–30 lat. Dlatego naszym zadaniem jest być zawsze o krok przed oczekiwaniami najemcy, musimy skutecznie przewidywać trendy – już na etapie projektu wybiegać daleko w przyszłość, by zapewnić klientowi powierzchnię, która na długo pozostanie atrakcyjna.
Nie oczekiwałbym raczej wielkich zmian w strukturze podaży i popytu. Nadal dominować będą magazyny o powierzchni 3–5 tys. m2. Można jednak zaobserwować rosnące zainteresowanie dużymi obiektami o powierzchni rzędu 60–100 tys. m2. Jest to związane z dynamicznym rozwojem handlu internetowego, a co za tym idzie, większym zapotrzebowaniem ze strony sieci handlowych na przechowywanie towarów. Wpływ na to mają też zmiany w łańcuchu dostaw, który wyraźnie się skraca. Wyzwaniem dla branży magazynowej będzie z pewnością potrzeba ograniczania kosztów eksploatacyjnych. Najpierw pandemia, a teraz rosnące ceny energii, gazu, pracy, inflacja. Mimo prosperity na rynku magazynowym dotyczy to też najemców magazynów. Udział opłat eksploatacyjnych i mediów na fakturze dla najemcy to już ok. 40%. Co więcej, dalszy wzrost cen jest nieunikniony.
Zależy nam, żeby to ryzyko dla klientów ograniczać, tak aby koszty były przewidywalne i rosły jak najwolniej. W całym procesie nie chodzi tylko o to, by wyposażyć obiekt w inteligentne i ekologiczne rozwiązania. Trzeba nimi prawidłowo zarządzać. Przykładem jest system smart metering, który standardowo instalujemy w naszych magazynach – liczniki gazu i prądu są cyfrowe oraz podłączone do systemu monitorującego ich pracę. Dzięki temu najemcy mogą kontrolować i optymalizować wydatki, a przy tym szybko reagować na nagłe wzrosty np. spowodowane awarią. Wprowadziliśmy też nowy rodzaj umowy najmu – clear lease. Dla większości klientów roczne rozliczenie opłat eksploatacyjnych było dużym zaskoczeniem. Uznaliśmy, że trzeba to zmienić, dlatego zryczałtowaliśmy opłaty eksploatacyjne i pozostałe związane z zarządzaniem powierzchniami wspólnymi, jak koszty konserwacji, napraw czy administracyjne. Wyłączone są z tego opłaty publiczne, takie jak podatki i media, które klienci rozliczają według faktycznego zużycia. To pomaga najemcom skutecznie oszacować roczne koszty związane z utrzymaniem magazynu.
