Praca zdalna lub hybrydowa jest dziś wciąż preferowana przez wielu pracowników, w szczególności w sektorze IT, finansowym bądź w sektorze działalności naukowej i technicznej. Czy w Pana ocenie tryb pracy zdalnej zostanie z nami na zawsze?
Marek Ciunowicz: Myślę, że to, co przede wszystkim zostanie z nami jako największa lekcja wyciągnięta z czasów pandemii, to elastyczność w podejściu do form zatrudnienia. I o ile praca zdalna w wielu branżach jest w dalszym ciągu częstą praktyką, to większość firm na rynku wymaga od pracowników obecności w biurze przynajmniej 3 lub 4 dni w tygodniu. W mojej ocenie oznacza to koniec ery pracy zdalnej, choć niekoniecznie powrót do pełnej pracy w biurze, jak było to przed pandemią. Najemcy myślą dziś o przestrzeni komercyjnej inaczej: stawiają na mniejsze, nowoczesne i zrównoważone obiekty. Zdarza się, że ograniczają wielkość tradycyjnej powierzchni biurowej na rzecz przestrzeni coworkingowej. Zwracają jeszcze większą uwagę na lokalizację i dostęp do zieleni oraz usług – kawiarni, restauracji, siłowni i tym podobnych. Nie da się ukryć, że nowoczesna, innowacyjna i komfortowa przestrzeń biurowa przyciąga zarówno nowych pracowników, nowe talenty, jak i tych, którzy do tej pory pracowali zdalnie.
A co ze starszą przestrzenią biurową, która nie może pod względem standardu konkurować z nowymi obiektami? Czy nie ma na nią popytu?
Marek Ciunowicz: Można powiedzieć, że utrzymuje się popyt na powierzchnie nowe lub zmodernizowane, zwłaszcza te, które mają 5–15-minutowy dostęp do komunikacji miejskiej. Takie obiekty mogą być atrakcyjne pod kątem ich przekształcenia np. w tzw. PRS-y, akademiki bądź budynki mieszkalne. Ważna tu będzie poprawa ich efektywności energetycznej. Dążenie do osiągnięcia zeroemisyjności, poszukiwanie oszczędności, jeśli chodzi o koszty eksploatacji, oraz stawianie na kwestie ESG (environmental, social and corporate governance), skazują część starszych obiektów na wycofanie z rynku.
Starsze, nieefektywne i mniej ekologiczne budynki podlegają wyburzeniu, a w ich miejsce powstają nowoczesne obiekty, często wielofunkcyjne. Tam, gdzie pozwalają na to możliwości techniczne i zasoby finansowe inwestora, możliwa jest modernizacja. Ale jeśli parametry techniczne budynku ją uniemożliwiają, rozwiązaniem może być konwersja i nadanie obiektowi całkowicie nowej funkcji. Zarówno modernizacja, jak i konwersja mogą być sporym wyzwaniem nie tylko jeśli chodzi o przebudowę, lecz także dostosowanie do obecnie obowiązujących przepisów i norm. Prawie zawsze trzeba się będzie zmierzyć z ograniczeniami technicznymi takiego budynku i czasem może się okazać, że jego wyburzenie i wybudowanie nowego będzie rozwiązaniem korzystniejszym finansowo. Taki los zwykle spotyka budynki zlokalizowane w centrum miasta. Dobrym przykładem takiej inwestycji jest Upper One realizowany przez spółkę deweloperską STRABAG Real Estate, zlokalizowany przy alei Jana Pawła II w Warszawie, który doskonale wpisuje się w krajobraz miejski.
W takim razie, może zamiast konwersji warto wybierać burzenie?
Marek Ciunowicz: Konwersja jest w wielu przypadkach tańsza niż zburzenie i wybudowanie nowego budynku. Ale oczywiście za każdym razem będzie to bardzo indywidualna decyzja podejmowana dla konkretnego obiektu, danej lokalizacji i określonego inwestora, zawsze też uzależniona od jego priorytetów, wysokości wymaganych nakładów i oczekiwanej stopy zwrotu. Znamy przykłady bardzo udanych konwersji starych powierzchni komercyjnych np. na inwestycje mieszkaniowe.
W wielu przypadkach konwersje są możliwe i mogą być opłacalne. W ciekawych lokalizacjach konwersja może być też szczególnie atrakcyjna pod kątem zagospodarowania tkanki miejskiej. Na przykład starszy, ale położony w dobrze skomunikowanej części miasta biurowiec może pomieścić bibliotekę, kawiarnię, oddział urzędu, szkołę, przedszkole lub inne lokale usługowe, których najbardziej brakuje okolicznym mieszkańcom. Istnienie podziemnego garażu w budynku także często staje się atutem. Powierzchnię budynku można częściowo przeznaczyć komercji, tak by przychody z niej mogły pokryć koszty utrzymania nieruchomości. Lokalne władze powinny dbać o zrównoważony rozwój miasta, dostrzec korzyść i umieć wykorzystać potencjał, który mają gotowe obiekty, i dostosować go do różnorodnych potrzeb, bez ogromnych nakładów finansowych.
Co jest niezbędne do podjęcia decyzji o wyburzeniu, modernizacji lub konwersji?
Marek Ciunowicz: Konieczne jest sprawdzenie warunków zabudowy i planu zagospodarowania przestrzennego. Dla decyzji o konwersji kluczowa będzie wiedza na temat faktycznego stanu technicznego nieruchomości i zakresu wymaganych przekształceń oraz ich koszcie. Zmiana funkcji musi przekładać się na przyszłą rentowność. Wielu inwestorów mimo wszystko gotowych jest podjąć ryzyko konwersji w dążeniu do dywersyfikacji portfolio.
A jakie są kluczowe kroki w procesie przekształcania starszych budynków biurowych w multifunkcyjne obiekty miejskie odpowiadające potrzebom lokalnych społeczności?
Marek Ciunowicz: Pierwszym krokiem w procesie przekształcania jest dokładna ocena stanu technicznego budynku. Urzędy miast powinny współpracować z architektami oraz inżynierami przy zidentyfikowaniu elementów, które można zachować lub zmodernizować. Ważne jest również określenie potencjału przestrzennego, który może być wykorzystany do stworzenia różnych funkcji, takich jak biura, mieszkania, lokale usługowe i przestrzenie rekreacyjne.
Kolejnym krokiem jest zaplanowanie nowego zagospodarowania budynku pod kątem otaczającej przestrzeni. Urzędy powinny brać pod uwagę potrzeby mieszkańców oraz dostępność komunikacyjną. Integracja z istniejącą infrastrukturą, taką jak transport publiczny i tereny zielone, jest kluczowa dla sukcesu projektu.
Przy przekształcaniu starszych budynków warto zwrócić uwagę na zrównoważony rozwój. Zastosowanie ekologicznych materiałów budowlanych przyczynia się ponadto do zmniejszenia wpływu na środowisko.
Wielofunkcyjne obiekty miejskie powinny uwzględniać potrzeby społeczności lokalnych. Warto stworzyć przestrzenie do spotkań, wydarzeń kulturalnych albo warsztatów. Takie miejsca mogą sprzyjać integracji mieszkańców oraz wspierać lokalne inicjatywy.
Zaangażowanie społeczności lokalnej w proces planowania może być ważnym czynnikiem procesu. Urzędy mogą organizować konsultacje w celu poznania opinii mieszkańców na temat przyszłego zagospodarowania budynku. Taki dialog pozwoli na lepsze dostosowanie projektu do oczekiwań społecznych.
Przekształcanie starszych budynków biurowych w multifunkcyjne obiekty miejskie to proces, który wymaga współpracy różnych interesariuszy. Dzięki odpowiedniemu planowaniu i zaangażowaniu społeczności lokalnych można stworzyć przestrzenie, które będą służyć mieszkańcom, wnosząc jednocześnie wartość do miejskiego krajobrazu.
