Drugi rok trwania pandemii COVID-19 przyniósł kontynuację ewolucji rynku biurowego. Pomimo, że część firm wciąż opracowuje strategie dotyczące modelu pracy, na rynku widoczna jest aktywność najemców. Eksperci Colliers przygotowali zestawienie najważniejszych wydarzeń w mijającym roku, a także prognozy na 2022 r.
Najważniejsze wydarzenia 2021 na rynku biurowym
- 12 mln mkw. biur
W 2021 r. całkowita podaż na 9 głównych rynkach biurowych w Polsce przekroczyła poziom 12 mln mkw. Udział powierzchni biurowej zlokalizowanej na głównych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań, Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, Lublin i Szczecin) już niemalże dorównuje całkowitym zasobom nowoczesnej podaży biur w Warszawie.
- Redefinicja modelu pracy i funkcji biura
Ze względu na upowszechnienie pracy zdalnej i kolejne fale pandemii funkcja biura przechodzi ewolucję. Przestrzeń biurowa staje się obecnie przede wszystkim miejscem spotkań ze współpracownikami i kreatywnej pracy zespołowej. Ostatnie dwa lata, które wymusiły na dużej części firm przejście na pracę zdalną czy hybrydową, pozwalają wyciągnąć wnioski na temat efektywności pracy z domu, jej plusów i minusów dla pracownika oraz firmy, a także przełożyć je na nowo opracowywane strategie powrotu do biur - najczęściej w modelu hybrydowym.
- Powierzchnie flex poduszką bezpieczeństwa dla firm
Chociaż pandemia początkowo zamroziła ekspansję operatorów elastycznych, poluzowanie obostrzeń sprawiło, że aktywność na tym rynku wróciła. Jak wynika z najnowszego raportu Colliers pt. „Flexpansion 2021”, powierzchnie elastyczne stanowią w Warszawie obecnie 3,3% całkowitej podaży zasobów biurowych, co jest piątym wynikiem w regionie EMEA. W 2022 r. planowane są kolejne otwarcia w Warszawie i miastach regionalnych. Coraz więcej organizacji traktuje włączenie powierzchni flex jako istotne narzędzie optymalizacji ryzyka oraz dywersyfikację portfela nieruchomościowego. Trend ten zauważają właściciele nieruchomości biurowych, którzy zaczynają włączać przestrzenie elastyczne do listy niezbędnych udogodnień w swoich budynkach.
- Aktywność inwestycyjna na stabilnym poziomie
Region Europy Środkowo-Wschodniej wciąż odczuwa wpływ sytuacji związanej z COVID-19 na aktywność na rynku transakcyjnym, co znajduje odzwierciedlenie w niższych niż historyczne wolumenach transakcji. Polska utrzymuje jednak pozycję najbardziej atrakcyjnego rynku regionu, dzięki wysokiej płynności, a także szerokiemu zakresowi produktów inwestycyjnych wysokiej jakości. Eksperci Colliers szacują, że ponad połowa zainwestowanego w 2021 r. kapitału w regionie CEE trafiła do Polski. W Warszawie i miastach regionalnych stopy kapitalizacji nieruchomości biurowych pozostały stabilne od czasu drobnej korekty w 2020 r.
- Trend na mixed-use
Na rynku nieruchomości komercyjnych pojawia się coraz więcej projektów typu mixed-use, w których dominująca często funkcja biurowa uzupełniana jest elementami mieszkaniowymi, handlowymi, usługowymi, rozrywkowymi czy hotelowymi. Tego typu inwestycje cieszą się zainteresowaniem najemców, wychodząc również naprzeciw zmieniającym się potrzebom pracowników, którzy po prawie 2 latach pandemii zaczęli doceniać zalety „lokalnego stylu życia”.
Prognozy na 2022 dla rynku biurowego
- Biura wciąż potrzebne
Mimo upowszechnienia pracy zdalnej nie dojdzie do gwałtownej rewolucji pod względem zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Najnowsze badanie GUS „Popyt na pracę" pokazuje, że zdalnie we wrześniu 2021 r. pracowało jedynie 5% Polaków. W Warszawie odsetek ten był najwyższy i wyniósł 14%. O stabilnej sytuacji na rynku najmu powierzchni biurowej świadczy również znaczący odsetek renegocjacji (ok. 40%-55%). Najemcy decydują się na przedłużanie umów i przearanżowanie swoich powierzchni, wydzielając przestrzenie pod nowe funkcje. W pandemicznej rzeczywistości rośnie popyt na usługi związane z adaptowaniem środowiska pracy (workplace strategy), pozwalające zdiagnozować potrzeby pracowników w nowej rzeczywistości. Jednocześnie zmieniają się relacje pomiędzy uczestnikami rynku – w większości lokalizacji mamy do czynienia z rynkiem najemcy, co wpływa na rosnące pakiety zachęt. Silna pozycja najemów pozwala skracać umowy najmu, z drugiej strony jednak rosnące koszty fit-out przekładają się na presję na wydłużanie okresu najmu, aby otrzymać biuro wykończone pod klucz.
- Rosnąca rola ESG
Kwestie ESG i zrównoważonego rozwoju stają się jednym z silniejszych nowych trendów na rynku nieruchomości, w szczególności biurowych. Świadczy o tym m.in. szybki przyrost podaży certyfikowanych, „zielonych budynków” oraz coraz liczniejsze modernizacje już istniejących biurowców. Zysk środowiskowy w realizowanych projektach w dobie zmian klimatycznych staje się nie mniej ważny niż zysk finansowy a założenia ESG stanowią coraz ważniejsze przesłanki do decyzji biznesowych. Możemy spodziewać się, że w nadchodzących kwartałach większy nacisk wśród uczestników rynku nieruchomości będzie kładziony na tworzenie i implementowanie indywidualnych strategii w zakresie ESG i zrównoważonego rozwoju.
- Wzrost dynamiki inwestycji w sektorze biurowym
Tempo inwestycji i napływ kapitału powinny wzrastać w najbliższych miesiącach 2022 r. Szereg dużych transakcji inwestycyjnych dotyczących aktywów biurowych – projektów oddanych do użytku w ostatnich kwartałach - jest obecnie w zaawansowanym stadium i w nadchodzącym roku spodziewane jest ich zamknięcie. Spodziewany jest wzrost cen najwyższej klasy aktywów biurowych w Warszawie, w miastach regionalnych natomiast presji na wzrost cen za najlepsze produkty.
- Rozwój idei 15-minutowego miasta
Rynki biurowe oraz strategie wynajmu nieruchomości w organizacjach przejdą ewolucję, aby dopasować się do zmieniających się potrzeb użytkowników biur. Na znaczeniu zyskają m.in. abonamenty dostępu do sieci coworkingów z placówkami w różnych częściach miasta czy zdecentralizowane biura z oddziałami satelitami (model hub and club). Normą staną się również tzw. „15-minutowe miasta” oferujące zaspokojenie wszystkich potrzeb w jednej okolicy – pracy, zakupów, nauki i rozrywki. Pandemia przyspiesza urzeczywistnienie tej koncepcji.
- Wzrost kosztów i spowolnienie aktywności deweloperskiej
Wysoka inflacja stanowi odzwierciedlenie wzrostu kosztów związanych także z rynkiem biurowym takich jak ceny materiałów budowalnych, gruntów, mediów czy płac. Estymacje analityków wskazują, że od początku pandemii koszt wybudowania biurowca wzrósł nawet o 30 proc. Przestoje w dostawach materiałów budowlanych z Azji i wzrost cen surowców oraz utrzymująca się niepewna sytuacja związana z aktywnością najemców ze względu na kolejne fale pandemii wpływają na ograniczenie planów deweloperskich nawet największych firm. Rezultatem tego będzie luka podażowa w Warszawie i na niektórych rynkach regionalnych w latach 2023-2024.
