W jakich nastrojach doradcy z Newmark Polska pożegnali 2022 rok?
W dobrych. Być może to, co powiem, nie jest teraz popularne, ale dla nas to był naprawdę dobry rok. Skomplikowany, momentami nieprzewidywalny, ale w ostatecznym rozrachunku – dobry. Doradzaliśmy w ważnych dla rynku transakcjach. Rozbudowaliśmy firmę, zatrudniając wielu doskonałych specjalistów. Zespół Newmark Polska odniósł wiele sukcesów, jesteśmy zaangażowani i mamy dobre podstawy do dalszej pracy i rozwoju.
A dla rynku nieruchomości…?
To też był dobry rok. Nie mówię, że łatwy, bo nie. Ale rynek magazynowy jest rozpędzony. W 2022 roku doradzaliśmy w transakcjach dotyczących w sumie ponad 500 tys. mkw. powierzchni przemysłowej i magazynowej, będąc w czołówce firm doradczych, i gdyby nie ograniczona podaż, wynajęlibyśmy jeszcze więcej. Rynek jest rozgrzany, większość przedsiębiorstw ma mocne podstawy, żeby się rozwijać, mimo problemów geopolitycznych i makroekonomicznych. Do wzrostu swoich biznesów potrzebują kolejnych hal produkcyjnych i magazynowych.
Od drugiego kwartału wszyscy byliśmy świadkami znacznych podwyżek czynszów w magazynach, co przez krótką chwilę zatrzymało nas z pytaniem: co dalej. Jednak firmy dość szybko zaakceptowały nowe realia, w całym ubiegłym roku podpisując umowy najmu w sumie na prawie 8,7 mln mkw. powierzchni logistycznej.
Czy droższe magazyny osłabiły konkurencyjność Polski na logistycznej mapie Europy?
Chcę wyraźnie powiedzieć, że nadal jesteśmy konkurencyjni i nadal mamy jedne z najtańszych magazynów w Europie. Rynek rozwija się w zdrowym tempie, chociaż deweloperzy są bardziej ostrożni, uważniej kalkulują, jak duże powierzchnie i po jakich stawkach czynszu będą dostarczać.
Jednym z ważniejszych kół zamachowych rynku magazynowego w 2023 roku będzie przenoszenie produkcji z Azji, bliżej rynków zbytu. Według najnowszego raportu Reutersa, „A generational shift in sourcing strategy”, Polska będzie jednym z głównych beneficjentów tego zjawiska. Ważnym najemcą magazynowym nadal będą firmy z sektora e-commerce. I chociaż dzisiaj handel internetowy trochę wyhamował, to jego udział w rynku detalicznym nadal znajduje się na dość wysokim, 8-procentowym poziomie. Ten trend już się nie cofnie, ponieważ jest to zmiana pokoleniowa, a dla generacji dzisiejszych 20- i 30-latków zakupy są przede wszystkim w internecie.
A co z pracą? Również wolą internet od miejsca w biurze?
Tutaj sytuacja wygląda zgoła odwrotnie. Praca w odosobnieniu, gdy kontakty ze współpracownikami ograniczają się do komunikatorów i telefonu, zagraża przede wszystkim młodym. Niestety, z powodów kosztowych, część firm przedłuży home office na kolejne miesiące, co spowoduje przeogromne szkody – korporacyjne, mentalne, kulturowe. Potem trzeba będzie to naprawiać.
Wiele razy mówiłem już, że nowa koncepcja biura, oparta na pracy hybrydowej, nie jest dla wszystkich. Nastąpiło totalne zatarcie granic, między miejscem, gdzie się ścigamy, rywalizujemy, pracujemy, a miejscem, gdzie odpoczywamy. To jest niezdrowe. Dom powinien być domem. Oczywiście zawsze były grupy wysokiej klasy specjalistów, którzy pracują niezależnie, w skupieniu i home office im nie przeszkadza. Jednak pozostali, a przede wszystkim nowe pokolenia profesjonalistów, muszą być w przestrzeni zawodowej razem, niezależnie od tego, jak tę przestrzeń zaaranżujemy. Praca w odosobnieniu im nie służy, muszą dyskutować, ścierać się, muszą mieć szansę, żeby się pokazać. Skąd nowe pokolenie ma się uczyć biznesu i od kogo? Za pomocą teams-ów czy youtube-a? To się nie uda.
Powiedział Pan: niezależnie od tego, jak tę przestrzeń zaaranżujemy. Chcę właśnie zapytać o nową aranżację, czyli jakie będzie, albo jakie powinno być to nowe biuro?
Niewątpliwie pandemia zmusiła firmy do weryfikacji modelu i organizacji pracy. Trendy biurowe zostały postawione na przysłowiowej głowie. Przez ostatnie pięć lat przed covidem, biuro dla dużych korporacji było ważnym elementem employer brandingu. Organizowały pokoje gier, strefy chillout-u, owocowe środy i czwartki z jogą. Jednak koncepcja robienia wszystkiego razem – co-working, co-living, co-eating… - nie przetrwała pandemii. Dzisiaj najważniejsze stały się: dobrostan pracowników, ich zdrowie i bezpieczeństwo, ale również to, czy są wydajni, i czy identyfikują się z organizacją. Najemcy stanęli przed wyzwaniem elastycznego zarządzania przestrzenią biurową, a w konsekwencji doradztwo w zakresie środowiska pracy zyskuje na znaczeniu.
Jakie to powinno być środowisko?
Od początku naszej działalności wspieraliśmy najemców również w tym zakresie. Wtedy jednak pomocy potrzebowały przede wszystkim firmy będące w trakcie relokacji i planowania nowej powierzchni biurowej. Dzisiaj fachowego doradztwa potrzebują również organizacje, które zostają w dotychczasowych lokalizacjach i muszą odpowiedzieć sobie na pytania: jak duże powinno być to biuro, jak je zaaranżować oraz jakie uwzględnić funkcje. Jak zapewnić komfortowe miejsce dla wszystkich pracowników – pracujących tylko stacjonarnie oraz tych w modelu hybrydowym i jak mają się ze sobą komunikować. Środowisko pracy oraz ESG to tematy, którym w Newmark Polska poświęcimy w tym roku wyjątkowo dużo uwagi.
Obowiązek raportowy to nowe wyzwanie dla uczestników rynku. Czy najemcy mogą liczyć na doradztwo Newmark Polska w tym zakresie?
Oczywiście. Zajmujemy się tematyką ESG, sami się w tym zakresie szkolimy i wspieramy naszych klientów w tworzeniu raportów. Świadomość przedsiębiorców rośnie, a na rynku pojawiły się już tzw. zielone umowy, opisujące współpracę między wynajmującym i najemcą w zakresie proekologicznej eksploatacji budynku. Wyzwaniem w tym zakresie będą również modernizacje starszych obiektów, a ich dostosowywanie, np. przez odpowiednie modyfikacje systemów klimatyzacji, zainstalowanie czujników ruchu czy oświetlenia typu LED, już jest jednym z elementów negocjacji między najemcami i wynajmującymi.
Jednym z najbardziej gorących haseł 2023 są oszczędności. Gdzie będą ich szukać i gdzie je znajdą najemcy budynków biurowych, handlowych, magazynowych?
Wszystkie sektory rynku będą mierzyć się z wysokimi kosztami eksploatacyjnymi, których procentowy udział w obciążeniach wynikających z najmu rośnie. Już teraz widzimy wiele działań zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów, które mają na celu przede wszystkim ograniczenie zużycia energii. Ze względu na wyższe czynsze w nowych biurowcach, spowodowane wysokimi kosztami budowy, część najemców zdecyduje się na pozostanie i renegocjacje umów w dotychczasowych lokalizacjach. To trend widoczny również w analizach Newmark Polska – już w ubiegłym roku (2022) w całkowitym popycie wyraźnie wzrósł udział renegocjacji, zwłaszcza w Warszawie, gdzie sięgnął prawie 40 proc.
Co w takiej sytuacji doradzają Państwo swoim klientom?
W takiej sytuacji zawsze trzeba zachować zdrowy rozsądek. Rzadko bywa tak, że jakieś rozwiązania są dla wszystkich dobre albo dla wszystkich złe. Również oszczędności płynące z pozostania w starszych budynkach nie są takie oczywiste, ponieważ nowoczesne biurowce z zielonymi certyfikatami pozwalają najemcom uzyskać nawet o 30-proc. niższe opłaty eksploatacyjne. Z tego samego powodu, iluzoryczną oszczędnością może okazać się przeprowadzka na obrzeża miasta, do lokalizacji, gdzie pracownicy będą mieli kłopoty z dojazdem czy zjedzeniem w okolicy obiadu. Jednym z bardziej racjonalnych rozwiązań w tej sytuacji wydaje się wybór mniejszego biura, w nowoczesnym i ekologicznym budynku oraz dobrej lokalizacji. Ale też nie dla wszystkich. Dlatego, wspierając naszych klientów, każdy przypadek analizujemy osobno, porównując koszty i obciążenia wynikające z kontraktu.
