Nowe technologie w sektorze nieruchomości komercyjnych wdrażane są w różnej postaci już od ponad dekady, ale ze względu na wysokie koszty niektórych rozwiązań wcześniej decydowali się na nie głównie najwięksi gracze rynkowi w ramach poszukiwania elementów, które wyróżniałyby realizowane inwestycje na tle konkurencji. Postęp technologiczny, zautomatyzowanie procesów wytwórczych oraz opracowanie nowych technologii produkcji półprzewodników będących głównymi elementami systemów sterujących pozwoliły na obniżenie kosztów wdrażania nowoczesnych technologii, a co za tym idzie – ich upowszechnienie. Obecnie system zarządzania budynkiem nie jest już nowością technologiczną, lecz rozwiązaniem, na które może sobie pozwolić niemal każdy inwestor specjalizujący się w budownictwie komercyjnym.
Pandemia COVID-19, w tym związane z nią obostrzenia sanitarne, a także zmieniające się warunki klimatyczne jeszcze bardziej zmotywowały uczestników rynku nieruchomości do inwestycji w inteligentne budynki (smart buildings).
Pandemia wyraźnie przyspieszyła proces wdrażania nowych technologii i transformację cyfrową polskiej gospodarki. Jak podaje Deloitte w swoim raporcie pt. Commercial real estate outlook 2021, aż 56% badanych przedsiębiorstw stwierdziło, że pandemia uwidoczniła braki w ich potencjale cyfrowym. W związku z tym firmy zaczęły bardzo intensywnie inwestować w nowoczesne technologie i je wdrażać, aby móc efektywnie funkcjonować i budować przewagę konkurencyjną.
Automatyzacja procesów przekłada się na obniżenie ogólnych kosztów operacyjnych budynków, a także na wzrost efektywności pracy. Wyposażenie budynku komercyjnego w nowoczesne technologie staje się w pewnym sensie kwestią jego być albo nie być.
Pierwsze inwestycje związane były z zapewnieniem zdalnego dostępu do niezbędnych danych i ich bezpieczeństwa oraz udostępnieniem kanałów online, które umożliwiłyby komunikację zarówno wewnętrzną, jak i zewnętrzną, a także udział w wydarzeniach branżowych organizowanych w świecie wirtualnym. Zaczęły powstawać różnego rodzaju platformy umożliwiające przeprowadzanie spotkań wirtualnych, a wśród najpopularniejszych można wymienić Zoom czy
MS Teams. Wszystkie te platformy cały czas ewoluują, dostosowując się do zmieniających się potrzeb użytkowników.
Rozwój komunikacji zdalnej pociągnął za sobą konieczność rozbudowy i rekonfiguracji istniejących sieci transmisji danych należących do operatorów telekomunikacyjnych. Pandemia i wymuszona praca zdalna spowodowały zwiększone zapotrzebowanie na zapewnienie dostępu do internetu szerokopasmowego pracownikom, którzy wcześniej pracowali w biurach. To z kolei zwiększyło opłacalność budowy nowoczesnych sieci światłowodowych na słabo zaludnionych terenach podmiejskich.
Do opisanych powyżej zmian musiały dostosować się sieci wewnątrzbudynkowe obiektów komercyjnych, tak aby mogły obsłużyć zwiększony ruch telekomunikacyjny wynikający z przejścia pracowników na model pracy zdalnej. W tym celu zostały zastosowane nowoczesne i bardziej energooszczędne urządzenia mające funkcje zdalnego zarządzania.
Zmiana trybu pracy z biurowej na zdalną lub hybrydową spowodowała wypływ danych z poszczególnych firm na zewnątrz, zwiększając ryzyko niekontrolowanego do nich dostępu osób nieuprawnionych. Aby chronić swoje dane, które niejednokrotnie należą do najcenniejszych zasobów, firmy zaczęły inwestować w nowoczesne oprogramowania antywirusowe i antyhakerskie.
Postęp technologiczny, a co za tym idzie powszechna informatyzacja pracy, powodują znaczące zwiększenie ilości danych wytwarzanych przez poszczególnych pracowników, a to rodzi konieczność rozbudowy istniejących systemów komputerowych obsługujących firmy. Zaczęły powstawać tzw. centra przetwarzania danych, które oprócz przetwarzania danych zajmują się ich bezpiecznym archiwizowaniem.
Kolejnym istotnym elementem było zapewnienie pracownikom bezpiecznego miejsca pracy, co wymagało m.in. wdrożenia rozwiązań umożliwiających w pełni zautomatyzowany i bezdotykowy dostęp do budynku. Na rynku dostępne są aplikacje, które pozwalają zarządzać dostępem do budynku z dowolnego miejsca, monitorować i kontrolować przepływ osób w obiekcie, a także zdalnie generować tzw. wejściówki dla gości czy nowych pracowników, jak i przyznawać bądź blokować poszczególne uprawnienia w czasie rzeczywistym. Wzrosło także znaczenie bezpiecznego i bezdotykowego korzystania z pomieszczeń wspólnych.
Coraz istotniejszy staje się szeroko pojęty well being pracownika, czyli jego komfort pracy. Stąd też firmy kładą coraz większy nacisk na jak najbardziej intuicyjne sterowanie wentylacją, ogrzewaniem czy oświetleniem, umożliwiające pracownikom dostosowywanie warunków w danej przestrzeni do indywidualnych oczekiwań, a pracodawcom optymalizację kosztów zużycia mediów.
Świadomość wpływu danego obiektu na środowisko i otoczenie w skali mikro i makro staje się jednym z głównych czynników istotnych w procesie podejmowania decyzji biznesowych przez firmy i prowadzenia bieżącej działalności.
Praca zdalna oraz coraz popularniejszy model pracy hybrydowej doprowadziły do szerszego wykorzystania technologii chmurowych, które pozwalają na pracę kilku pracowników z jednego stanowiska pracy, np. poprzez rezerwację czasu pobytu w biurze. Pod tym względem mocno zaawansowane technologicznie są biura typu flex, które były pionierami we wdrażaniu tego rodzaju rozwiązań.
Pandemia dla wielu firm była okresem poszukiwania oszczędności, w tym optymalizacji m.in. kosztów eksploatacyjnych związanych z wynajmowaną powierzchnią. Właściciele zarówno biurowców, jak i obiektów magazynowych coraz częściej korzystają z zaawansowanych systemów zarządzania budynkiem, aby móc na bieżąco monitorować zużycie mediów i w miarę możliwości je ograniczać.
Automatyzacja procesów przekłada się na obniżenie ogólnych kosztów operacyjnych budynków, a także na wzrost efektywności pracy. Budynki komercyjne, w których na szeroką skalę stosowane są nowoczesne technologie, zyskują na atrakcyjności w oczach nie tylko inwestorów, lecz także pracowników, ponieważ z jednej strony rośnie ich wartość, a z drugiej są one lepiej dostosowane do potrzeb najemców.
Z raportu Siemens Financial Services pt. Financing smart buildings: driving value in the „new normal” wynika, że efektywność energetyczna oraz dostosowanie budynków do wymogów sanitarnych to najważniejsze czynniki, które będą miały największy wpływ na rozwój inteligentnego budownictwa w najbliższych latach. Autorzy raportu oszacowali też potencjalne koszty transformacji budynków w 14 krajach na świecie, w tym w Polsce. Aby nieruchomości (zarówno prywatne, jak i publiczne) spełniały najwyższe międzynarodowe normy (Global alliance for buildings and construction 2020–2040), do 2040 roku w Polsce należy przeznaczyć około 13,4 mld PLN na szeroko pojętą modernizację technologiczną istniejących budynków.
Nowe technologie wkroczyły na rynek biurowy dość płynnie, natomiast w przypadku sektora magazynowego możemy mówić o swego rodzaju rewolucji. Magazyny oraz obiekty przemysłowe musiały błyskawicznie dostosować się do „nowej rzeczywistości”. Rosnąca rola e-commerce i oczekiwania dotyczące realizacji dostawy w dniu złożenia zamówienia przyspieszyły automatyzację procesów w obiektach magazynowych. W magazynach coraz powszechniej stosuje się roboty, które usprawniają kompletowanie zamówień. Coraz częściej pojawiają się również automatyczne sortery, skanujące produkty po kodach QR, a także koboty, czyli roboty współpracujące, które wspierają człowieka i pomagają mu w kompletowaniu paczek.
Postępująca automatyzacja procesów magazynowych stanowi odpowiedź branży na braki kadrowe oraz skokowy wzrost zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe i przemysłowe, co z kolei przełożyło się na konieczność poszukiwania dodatkowych rąk do pracy. Rozwiązania automatyzujące procesy magazynowe są stosowane przede wszystkim w magazynach wysokiego składowania, ponieważ wymusza to specyfika tego typu obiektów, które jednocześnie umożliwiają optymalizację kosztową składowania towarów. Warto też podkreślić, że automatyzacja pozwala znacznie podnieść poziom bezpieczeństwa dzięki wyeliminowaniu czynnika ludzkiego i ryzyka niepożądanych zdarzeń losowych.
Nie można też pominąć trendów w zakresie ESG (environmental, social and corporate governance), czyli ochrony środowiska, odpowiedzialności społecznej i ładu korporacyjnego. Świadomość wpływu danego obiektu na środowisko i otoczenie w skali mikro i makro staje się jednym z głównych czynników istotnych w procesie podejmowania decyzji biznesowych przez firmy i prowadzenia działalności bieżącej. Nowe technologie są szczególnie pomocne w zakresie ochrony środowiska. Obiekty komercyjne wyposażane są m.in. w urządzenia monitorujące zużycie wody i energii oraz kontrolujące pracę klimatyzacji, przez co pozwalają osiągnąć wymierne oszczędności kosztów eksploatacyjnych oraz zmniejszyć ślad węglowy budynku. Ogromne znaczenie ma też stosowanie nowoczesnych, zaawansowanych technologicznie systemów zasilania budynku, a także instalacji wentylacyjno-klimatyzacyjnych o znacznie mniejszym poborze mocy elektrycznej, co w połączeniu z inteligentnym zarządzaniem ich pracą daje wymierne korzyści dla środowiska, zmniejsza zużycie energii elektrycznej i wydłuża czas pracy urządzeń.
Nowoczesne technologie obecnie wspierają różnorodne procesy na rynku nieruchomości komercyjnych. Znajdują zastosowanie w takich sektorach jak zarządzanie dostawami materiałów na plac budowy i kompleksowe zarządzanie budynkiem, a w szczególności monitoring efektywności energetycznej obiektu, wirtualne spacery czy też zarządzanie przestrzenią biurową i pracą zatrudnionych w firmie specjalistów.
Wyposażenie budynku komercyjnego w nowoczesne technologie staje się w pewnym sensie kwestią jego być albo nie być. Zarówno najemcy, jak i fundusze inwestycyjne oczekują, że wybierane przez nich nieruchomości będą wyposażone w pewne i stabilne rozwiązania technologiczne, takie jak bezdotykowe systemy kontroli dostępu, efektywne systemy bezpieczeństwa fizycznego (SMS), wydajne sieci teleinformatyczne, intuicyjne i łatwe w obsłudze systemy wentylacyjno-
-klimatyzacyjne i oświetlenia oraz zaawansowany system zarządzania budynkiem, który zoptymalizuje pracę instalacji bytowych i zmniejszy koszty ich funkcjonowania.
Obiekty komercyjne powinny mieć również przynajmniej jeden z dostępnych na rynku certyfikatów ekologicznych, takich jak LEED czy BREEAM. Nowoczesne technologie na rynku nieruchomości komercyjnych będą się coraz bardziej upowszechniać, a ich rola będzie wzrastać z roku na rok. Właściciele oraz deweloperzy nie będą już traktowali nowych technologii jako dodatku do swoich nieruchomości, lecz staną się one elementem, bez którego dana inwestycja nie będzie miała racji bytu.
Z drugiej strony nowoczesne technologie wspierają i usprawniają bieżące funkcjonowanie każdej firmy. Wszelkie zaawansowane narzędzia zarządczo-raportowe pozwalają na zarządzanie całym posiadanym portfelem nieruchomości czy też zestawem danych w sposób kompleksowy i w czasie rzeczywistym. Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości komercyjnych są zgodni, że kontrola procesów biznesowych i usprawnianie kluczowych zakresów działalności firm są istotnymi czynnikami warunkującymi rozwój ich biznesu.
