Jeśli spojrzymy wokoło siebie to wszystko, co nas otacza to "nieruchomości" lub przestrzeń pośrednio z nimi powiązana. Nic więc dziwnego, że ten obszar ma olbrzymi wpływ na nasze życie prywatne, społecznie, polityczne i gospodarcze. Szacuje się, że w nieruchomości bezpośrednio alokowany jest kapitał w wysokości 10-12 proc. wartości wszystkich inwestycji. Natomiast łączny wpływ sektora materiałów i usług budowlanych odpowiada za 20,3 proc. PKB i prawie 2,6 mln miejsc pracy. To oznacza, że 1/5 rynku pracy w Polsce to ludzie związani bezpośrednio lub pośrednio z budownictwem. Również z punktu widzenia budżetu państwa ta branża jest bardzo istotna, gdyż stanowi 11-12 proc. rocznych dochodów sektora finansów publicznych.
W trakcie MIPIM 2022 wskazywano na atrakcyjność aktywów rzeczowych dla inwestorów. Nieruchomości są globalnie uważane za aktywa finansowe, źródło zwrotu i dywersyfikacji. Klasy aktywów to grupy aktywów finansowych, takich jak akcje lub obligacje, które zostały ujęte w jednej klasie ze względu na wspólne cechy. Inwestycyjne w Europie pozostają na bardzo wysokim poziomie pomimo obecnej sytuacji geopolitycznej. Nieruchomości dają ochronę w czasach niepewności i inflacji. Zauważono, że poza inflacją i stopami procentowymi, sama klasa aktywów realnych koreluje z ludzkim zachowaniem. Warto więc to uwzględnić również w perspektywie inwestycyjnej.
“Business as usual” to droga donikąd
Uczestnicy MIPIM dostrzegli wpływ gospodarczy rosyjskiej inwazji na Ukrainę. Wojna spowodowała wzrost kosztów zasobów i obciążyła przyszły rozwój sektora. Zerwane łańcuchy dostaw, powinny w stosunkowo szybkim czasie zostać zastąpione, bez wykorzystania surowców z Rosji. Konkluzja wskazuje, że firmy, które najszybciej odpowiednio zareagują na obecną sytuację, będą w stanie zoptymalizować swój rozwój. Dla przykładu rosnące ceny energii mogą stanowić okazję dla większych podmiotów i inwestorów, którzy są w stanie odebrać aktywa od firm z mniejszymi portfelami, na które w większym stopniu wpłyną podwyżki.
Spotkanie w Cannes pokazało, że nawet w czasach kryzysu branża nieruchomości widzi więcej możliwości niż przeszkód. Lista zaplanowanych paneli obejmowała sześć tematów: miasta dla obywateli, mieszkaniówka priorytetem, moda na zielone, biurowce kontratakują, nieruchomości to więcej niż aktywa finansowe oraz proptech. Jednak w kuluarach głównymi tematami rozmów był wpływ wojny oraz inflacji na budowlankę. Prognozy dla rynku europejskiego, które zostały opublikowane na krótko przed targami, oraz wypowiedzi uczestników, potwierdzają pozytywną perspektywę. Według BNP Paribas Real Estate aktywność rynkowa rośnie i już w b.r. oczekuje się znacznego wzrostu wolumenu inwestycji we wszystkich klasach aktywów.
Bezpośrednim wynikiem pandemii i prawdopodobnie jej największym pozytywem, jaki pojawił się w ciągu ostatnich dwóch lat z perspektywy rynku nieruchomości, jest fakt poświęcania szczególnej uwagi na obszar związany ze zdrowiem i dobrym samopoczuciem użytkowników końcowych. Miasta muszą być przygotowane do odegrania istotnej roli w radzeniu sobie z rosnącymi problemami związanymi ze zdrowiem psychicznym i fizycznym, które zostało określone jako “ogromny problem po Covid”. Wpływ pandemii na przyszłość nieruchomości oraz zmiany, jakie zaszły w ostatnich latach, stał się rozległym tematem dyskusji i analiz. Przez cały tydzień firmy i miasta prześcigały się w prezentacji rozwiązań oraz pomysłów na innowacyjne projekty przyszłości.
Jednym z pomysłów są dzielnice nowej generacji, w których mieszkańcy będą mieli wszystko, czego potrzebują w promieniu 20 min. spacerem. Jednocześnie w ciągu ostatnich lat zaobserwowano znaczny wzrost popytu na rynku luksusowych rezydencji i domów z powodu COVID-19. Klienci są teraz bardziej świadomi jakości życia, a przez to w ub.r. ten segment rynku wzrósł w Europie o 22 proc. Potwierdza to globalny trend i fakt, że projektowanie lepszej jakości miastotwórczych przestrzeni jest właściwym kierunkiem, z jednoczesnym tworzeniem poczucia miejsca i przynależności. Ten model zapewnia projektom duży sukces komercyjny. Jednak wskazywano też, że prócz pandemii równie ważnym problemem w urbanistyce jest nierówność społeczna i rasowa.
Zainteresowanie uczestników MIPIM wskazało, że branża z ciekawością patrzy w obszary wybiegające w przyszłość. Technologie i rozwój nieruchomości zawsze szły w parze. Dla przykładu modernizm w architekturze został spopularyzowany na świecie pod koniec XIX w. w wyniku rewolucji technologii, inżynierii i materiałów budowlanych oraz z chęci oderwania się od historycznych stylów architektonicznych i wynalezienia czegoś czysto funkcjonalnego i nowego. Rewolucja PropTech (technologia — nieruchomości) to wykorzystanie technologii informacyjnej (IT) do pomocy w badaniu, kupowaniu, sprzedawaniu i zarządzaniu nieruchomościami. Przełomowe technologie, takie jak sztuczna inteligencja (AI), robotyka, 5G, chmura obliczeniowa, uczenie maszynowe (ML), inteligentne domy i biura, big data czy blockchain dają nowe możliwości i zmieniają kształt rynku nieruchomości. Targi MIPIM raczej pozostawiły więcej otwartych pytań w obszarze praktycznego zastosowania niż przyjętych możliwości i wdrożeń. Jest to zupełnie naturalne, ponieważ każdy sektor cechuje znaczne wyprzedzenie w stosunku innych, które dość ostrożnie podchodzą do nowości lub często proces edukacji z ich praktycznych możliwości wymaga czasu. Z drugiej strony dostrzeżono w wielu obszarach problem braku certyfikowanych danych analitycznych.
Innym dostrzegalnym trendem na światowym rynku nieruchomości komercyjnych są tzw. ”biura przyszłości”, które będą mocno zorientowane na potrzeby pracowników. Właściciele obiektów chcąc przyciągnąć z powrotem najemców do tradycyjnych miejsc pracy, muszą tworzyć przyjazną, nowoczesną, wielofunkcyjną przestrzeń. Natomiast managerowie firm z działów HR (zasobów ludzkich) stają się kluczowymi partnerami w negocjacjach dot. ich ofert biurowych. Powoduje to, że ESG, czyli czynniki, na podstawie których tworzone są ratingi ofert, stały się kluczowymi elementem już w pierwszej fazie rozmów z potencjalnymi najemcami. ESG składają się z trzech elementów: E – Środowisko, S – Społeczna odpowiedzialność i G – Ład korporacyjny. Można też zauważyć, że sektor musi zaakceptować fakt, ciągłej zmiany kryteriów składowych dla ESG.
Uczestnicy targów w Cannes wskazali na pilną potrzebę konkretnego inwestowania przez wszystkie podmioty w działania na rzecz ochrony klimatu. Dla przykładu miasto Grenoble inwestuje w finansowanie takich zadań. Wzrost temperatury następuje tam dwukrotnie szybciej niż w pozostałej części Europy. W rezultacie samorząd podjął decyzję o drastycznym zmniejszeniu zużycia energii. Miasto zapewniło dotacje, aby pomóc obywatelom i firmom w modernizacji budynków, czy zwiększeniu e-mobilności. Zauważono, że potrzebne jest wsparcie i współpraca władz lokalnych, państwa i sektora prywatnego, ale co najważniejsze, konieczna jest zmiana sposobu myślenia mieszkańców.
Polska była jednym z 10 krajów najliczniej reprezentowanych na MIPIM. W tym roku obecni byli przedstawiciele całego spektrum szeroko rozumianego rynku nieruchomości: od wszelkiej specjalności spółek deweloperskich, przez pracownie architektoniczne, firmy doradcze i podatkowe, kancelarie prawne po fundusze inwestycyjne i banki. Do Cannes przyjechały także samorządy reprezentujące projekty z takich miast jak: Białystok, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kraków, Łódź, Ogrodzieniec, Poznań, Sopot, Warszawa czy Wrocław.
