Skala i dynamika rynku
Liczbę mieszkań na wynajem w Polsce szacuje się na ponad 1,2 mln lokali. Mimo to komercyjny rynek najmu instytucjonalnego w naszym kraju dopiero raczkuje. Pierwszym inwestorem instytucjonalnym w kraju był państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, który w 2015 r. zakupił gotowe budynki wielorodzinne, a później zaczął podpisywać kontrakty na dalsze projekty. Jednak przełom nastąpił dopiero po 2019 r., kiedy kolejne firmy prywatne zaczęły ogłaszać i realizować projekty obejmujące często wielotysięczny zasób mieszkań.
Prawdziwą próbą dla młodego rynku był wybuch pandemii COVID-19 i związany z nią kryzys. Mimo trudnej sytuacji inwestorzy dali liczne sygnały, że wierzą w sukces projektów PRS w Polsce. Wśród najgłośniejszych transakcji 2020 i 2021 r.
można wymienić wejście na rynek szwedzkiego Heimstaden Bostad (ponad 2 tys. mieszkań w budowie i kolejne 8 tys. w planach) czy jednorazowy zakup ponad 1 tys. lokali przez fundusz inwestycyjny NREP. W 2021 r. swoją pozycję umocniło Resi4Rent, przejmując od Funduszu Mieszkań na Wynajem tytuł największego operatora PRS w Polsce. Poza wielkimi inwestycjami obserwujemy też aktywność polegającą na przejmowaniu niewielkich pakietów mieszkań w licznych projektach. Powodów popularności rynku najmu w Polsce można doszukiwać się w niższych kosztach, wyższym poziomie zwrotów z inwestycji oraz mniejszej konkurencji niż na bardziej rozwiniętych rynkach zachodnich.
Charakterystyczna dla Polski jest kluczowa rola zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Dotychczasowe działania bazowały na skupowaniu istniejącego już zasobu lub na transakcjach typu forward purchase i forward funding. Współpraca między inwestorami PRS a deweloperami przebiega w zróżnicowany sposób – mamy przykłady niezależnych zakupów pakietów mieszkań oraz przejmowania części lub całości udziałów w spółce. W rządzie nasiliły się też prace nad wprowadzeniem REIT-ów, które w przyszłości mogą stanowić ważne narzędzie na rynku instytucjonalnym.
Do końca lipca 2021 r. w Polsce wybudowano w sumie 7266 lokali w formie najmu instytucjonalnego. Ich liczba nie robi dużego wrażenia w skali kraju, ale dynamika rozwoju – już tak. Na etapie budowy lub przygotowania do budowy znajduje się bowiem ponad 25 tys. mieszkań. Według zatwierdzonych planów inwestorskich zasób powiększy się do ok. 2025 r. o co najmniej kolejne kilkanaście tysięcy lokali, a ogłoszone plany długoterminowe już teraz zakładają budowę dodatkowych 60 tys. mieszkań. W sumie możemy spodziewać się, że w perspektywie 7 lat zasób osiągnie ponad 90 tys.
mieszkań, czyli 12-krotnie więcej niż obecnie. Tak szybki rozwój jest możliwy dzięki kupowaniu całych projektów deweloperskich, również tych gotowych.
Liczby te odnoszą się wyłącznie do ogłoszonych planów inwestycyjnych. Projekty skupiają się na największych miastach, które poza własnym dużym kapitałem demograficznym przyciągają licznych migrantów krajowych i zagranicznych, stanowiących naturalną grupę docelową PRS.
Poza wielkimi inwestycjami obserwujemy też aktywność polegającą na przejmowaniu niewielkich pakietów mieszkań w licznych projektach. Powodów popularności rynku najmu w Polsce można doszukiwać się w niższych kosztach, wyższym poziomie zwrotów z inwestycji oraz mniejszej konkurencji niż na bardziej rozwiniętych rynkach zachodnich.
Stabilna inwestycja
Rynek mieszkaniowy jest wyraźnie podatny na cykle koniunkturalne – w ciągu kilku lat ceny nieruchomości są w stanie zmienić się nawet o kilkadziesiąt procent. Jednocześnie ceny najmu pozostają znacznie stabilniejsze – można mówić wręcz o zjawisku antycykliczności. Doświadczenia bardziej rozwiniętych rynków pokazują bowiem, że w sytuacji obniżonej koniunktury gospodarczej ludzie chętniej wybierają najem. Wynika to z trudniejszego finansowania zakupu nieruchomości i obniżenia aktywności deweloperów w trakcie kryzysu. Aktywność na rynku najmu nie podlega tak gwałtownym wahaniom i utrzymuje się na stabilnym poziomie do czasu wprowadzania gospodarki na lepsze tory.
Sytuację obserwowaną w czasie pandemii COVID-19 – wzrost cen nieruchomości i obniżenie stawek najmu – należy postrzegać jako anomalię. Wynika ona przede wszystkim z wyjątkowego charakteru tego kryzysu, wywołanego nie przesileniem cyklu koniunkturalnego znaczącego sektora gospodarki, ale gwałtownym spadkiem popytu i podaży w wielu branżach oraz bezprecedensową niepewnością. W tych warunkach nieruchomości postrzegane są jako bezpieczna lokata kapitału, do których dostęp jest ułatwiony ze względu ze względu na preferencyjną politykę kredytową. Jednocześnie spadek popytu na najem, wywołany wstrzymaniem mobilności i powrotem do domów rodzinnych, spowodował obniżenie średnich stawek czynszu.
W momencie wygaszenia pandemii oraz możliwej zmiany nastrojów konsumenckich najem instytucjonalny i sprzedaż całych budynków funduszom inwestycyjnym mogą stanowić dla deweloperów rozwiązanie umożliwiające utrzymanie płynności finansowej. Dlatego warto przygotować się na to już dzisiaj, dywersyfikując obecne inwestycje, tak by w trakcie korzystania z atrakcyjnej sytuacji na rynku sprzedaży mieszkań jednocześnie tworzyć pierwsze inwestycje instytucjonalne, a tym samym zdobywać wiedzę na temat oczekiwań inwestorów i najemców.
Rynek mieszkaniowy jest wyraźnie podatny na cykle koniunkturalne – w ciągu kilku lat ceny nieruchomości są w stanie zmienić się nawet o kilkadziesiąt procent. Jednocześnie ceny najmu pozostają znacznie stabilniejsze – można mówić wręcz o zjawisku antycykliczności. Doświadczenia bardziej rozwiniętych rynków pokazują bowiem, że w sytuacji obniżonej koniunktury gospodarczej ludzie chętniej wybierają najem. Wynika to z trudniejszego finansowania zakupu nieruchomości i obniżenia aktywności deweloperów w trakcie kryzysu.
Potrzebujemy lepszych standardów najmu
Niestety brakuje dzisiaj standardów, które stanowiłyby drogowskaz dla profesjonalnych podmiotów tworzących pierwsze portfele budynków na wynajem. Nie jest jasne, jakie są rzeczywiste potrzeby polskich najemców, co jest dla nich kluczowe, jakich rozwiązań szukają. Wynajmujący nie znają ani swoich praw, ani obowiązków, podobnie jak najemcy. Nadal popularnymi zjawiskami są składowanie w wynajmowanym mieszkaniu przedmiotów właściciela, nachodzenie lokatorów bez zapowiedzi, niewypłacanie kaucji czy przychodzenie po czynsz w gotówce. Z drugiej strony lokatorzy nie są świadomi tego, że w świetle prawa powinni sami dbać o szeroki zakres napraw w mieszkaniu i np. odświeżyć lokal przed wyprowadzką. Niestety wszystko to tworzy wizerunek najmu jako tymczasowego przystanku przed własnością. Z tego powodu na początku bieżącego roku została powołana do życia Fundacja Rynku Najmu, której celem jest wypracowywanie standardów profesjonalnego najmu.
Do czego powinniśmy dążyć? Przede wszystkim do budowania poczucia bezpieczeństwa i bycia u siebie. Dlatego niezwykle ważne jest, by umowa jasno regulowała stosunki pomiędzy lokatorem i właścicielem, ograniczając niedopowiedzenia i sytuacje sporne. Powinniśmy patrzeć na najem jak na relację partnerską i usługę, z której obie strony czerpią korzyści. Kluczowa jest tu transparentność ogłoszeń i pełnia informacji o warunkach mieszkaniowych i wszystkich kosztach już na wczesnym etapie rozmów. Profesjonalizacja najmu umożliwia też znacznie podniesienie jakości obsługi, ponieważ duże podmioty są w stanie zatrudnić osoby zajmujące się przede wszystkim kontaktem z najemcami i pomocą w codziennych sprawach. Dalsze usprawnienia przychodzą wraz z rozwojem technologii – dedykowane aplikacje umożliwiają bezpośredni kontakt najemcy z zarządcą oraz zgromadzenie w jednym miejscu wszystkich informacji, płatności i powiadomień. W niektórych budynkach istnieje możliwość monitorowania i sterowania zużyciem energii elektrycznej i wody, co pozwala na zmniejszenie rachunków.
Choć na pierwszy rzut oka mieszkania budowane na wynajem nie różnią się od obiektów z mieszkaniami przeznaczonymi na sprzedaż, podstawowa analiza wskazuje na znamienne różnice między tymi sektorami, wpływające zarówno na koszty i dynamikę budowy, jak i na wykończenie obiektu i jego użytkowanie. Najważniejszy czynnik to jakość architektury i wykonawstwa budynków. W przypadku budynków tworzonych na wynajem cena nieruchomości odgrywać będzie znaczącą rolę w trakcie negocjacji między deweloperem a inwestorem. Jednak równie ważne będzie stworzenie inwestycji odpowiadającej na zmieniające się oczekiwania najemców, bowiem jest przedsięwzięciem długofalowym, rozłożonym w czasie. Brak odpowiedniej jakości mieszkań, wykończenia klatek schodowych czy otoczenia obiektu będzie owocował niskimi wynikami biznesowymi, które wpłyną na późniejszą wycenę inwestycji i możliwości sprzedaży. Niewątpliwie więc obiekty budowane na wynajem muszą być tworzone z trwalszych materiałów, w bardziej przemyślany sposób, odpowiać skutecznie na funkcjonalne i użytkowe potrzeby najemców. Tyczy się to również wyposażenia i umeblowania, które powinny być przygotowane na długoletnie intensywne użytkowanie.
