Co to jest prs/pbsa?
Litery tego akronimu PRS pochodzą od wyrażenia „private rental sector” (rynek instytucjonalnego najmu mieszkaniowego), PBSA zaś „purpose built student accommodation” (rynek prywatnych akademików studenckich). Są to podsektory rynku nieruchomości inwestycyjnych skierowane do najemców chcących zaspokoić krótko- lub długoterminowe potrzeby mieszkaniowe i zakwaterowania. Z perspektywy inwestorskiej stanowią ciekawą alternatywę dla lokowania kapitału w nieruchomości biurowe czy usługowe. Istotną różnicą tego sektora w porównaniu z innymi nieruchomościami komercyjnymi są czynsze, przeważnie denominowane w polskich złotych. Dla osób prowadzących rozliczenia w walutach obcych może to oznaczać podwyższone koszty hedgingu walutowego. Z kolei rozliczający się w obecnych czasach w polskim złotym mierzą się z wysokimi kosztami finansowania dłużnego.
Co ciekawe, wielu inwestorów obecnych na monachijskich targach podnosiło, że wysoka inflacja sama w sobie nie jest kluczowym problemem. Powodem takiego twierdzenia jest to, że wzrost czynszów najmu w tych produktach z reguły kompensuje wskaźniki inflacyjne.
Ze względu na początkowy etap rozwoju tego sektora PRS/PBSA w Polsce na ten moment trudno znaleźć dostępne rozbudowane portfele gotowych produktów, w których inwestorzy mogliby lokować swój kapitał. Stąd wciąż duże zainteresowanie transakcjami typu forward funding, w których inwestor przy współpracy z deweloperem współuczestniczy finansowo w wytworzeniu gotowego produktu, a po jego oddaniu do użytkowania i uzgodnionym wykończeniu powierzchni – nabywa gotową nieruchomość. Z perspektywy deweloperów jest to pożądana relacja, zwłaszcza w okresie wzrastających stóp procentowych (uzyskują finansowanie od inwestorów, omijając wiele procedur bankowych) oraz spadku obrotów na rynku sprzedaży mieszkań osobom indywidualnym (zapewnienie nabycia całego projektu).
VAT, VAT, VAT...
Tak jak przy inwestycjach w nieruchomości wielokrotnie mówi się o tym, że najważniejsze są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacji, tak samo podatkowo w sektorze PRS najważniejszy jest po pierwsze VAT, po drugie VAT i po trzecie VAT. Podatek ten, jego stawki oraz odliczenie wpływają na model finansowy inwestora na kilku etapach. Na początku istotne jest ustalenie stawki na nabyciu projektu (VAT naliczony) oraz usług budowlanych. W dużym skrócie można wskazać, że obrót nowymi nieruchomościami mieszkalnymi (wraz z gruntem, na którym są posadowione) podlega opodatkowaniu obniżoną stawką VAT (obecnie 8%). Podobnie jest z usługami budowlanymi dla nieruchomości mieszkalnych.
Tak naliczony VAT podlega odliczeniu przez inwestora wyłącznie w zakresie, w którym służy czynnością opodatkowanym, wysokość odliczenia zależy więc od tego, jaką usługę inwestor będzie oferował na nabytym obiekcie. Jeśli będzie to najem komercyjny (23%) lub usługa zakwaterowania (8%), to alokowany do nich VAT naliczony pozostanie neutralny dla inwestora. Z kolei w przypadku usług długoterminowego najmu mieszkalnego (zwolnionych z VAT) alokowany do nich VAT naliczony stanie się kosztem inwestora (nie podlega odliczeniu). Stąd też wynika bardzo istotny wpływ klasyfikacji prawnopodatkowej danej usługi na model finansowy inwestora. Co istotne, w większości projektów występuje zwykle sprzedaż mieszana – częściowo opodatkowana VAT, częściowo z niego zwolniona, co prowadzi do konieczności alokowania VAT naliczonego do poszczególnych rodzajów działalności bezpośrednio lub poprzez ustalenie odpowiedniej proporcji. Proces ten w zakresie VAT naliczonego na nabyciu projektu należy monitorować przez 10 lat.
Klasyfikacje statystyczne
W przyporządkowaniu świadczonych usług do danej stawki VAT oraz przy określaniu charakteru danego budynku istotną rolę odgrywają klasyfikacje statystyczne. W sektorze PRS posiłkujemy się przede wszystkim Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) oraz Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU).
... I inne podatki
Po zmianach podatkowych wprowadzonych pakietem tzw. Polskiego Ładu warto pamiętać, że w spółkach nieruchomościowych nie podlegają amortyzacji nieruchomości mieszkalne, a zatem koszt ich nabycia nie pomniejszy podstawy opodatkowania aż do momentu ich zbycia.
Z kolei w zakresie podatku od nieruchomości istnieją pewne wątpliwości co do stosowanych stawek podatku. Główna oś sporu podatników z organami dotyczy tego, czy dla nieruchomości mieszkalnej będącej w posiadaniu przedsiębiorcy można opłacać niższe stawki podatku właściwe dla innych nieruchomości mieszkalnych. Na tę chwilę przeważającym poglądem organów podatkowych jest opcja profiskalna.
Instrumenty zarządzania ryzykiem podatkowym
Ważną i dobrą wiadomością dla inwestorów jest to, że istnieje spory wachlarz formalny instrumentów pozwalających na zarządzenie ryzykiem podatkowym dotyczącym sektora PRS. Najpopularniejsze z nich to interpretacja prawa podatkowego oraz wiążąca informacja stawkowa (WIS). Dodatkowo istnieje możliwość uzyskania potwierdzeń klasyfikacji statystycznych z urzędu statystycznego, które mogą być podstawą do uzyskiwania WIS. W przypadku trwania danego stanu prawnego i faktycznego opisanego w uzyskanej WIS podatnik uzyskuje zabezpieczenie swojego stanowiska co do stosowanej stawki VAT na 5 lat. Z kolei interpretacja prawa podatkowego ważna jest bezterminowo, pod warunkiem że stan faktyczny i prawny w niej opisany nie ulegnie istotnym zmianom.
