Za nami rok, który dla branży deweloperskiej był prawdziwym wyzwaniem. Pogorszenie rynkowej koniunktury to wynik nawarstwienia szeregu niekorzystnych czynników. Wśród najważniejszych należy wymienić inflację, spowolnienie gospodarcze, rosnące koszty zakupu mieszkań w pierwszych miesiącach roku, zwiększające się stawki najmu lokali, kryzys energetyczny i wysokie ceny surowców.
Nie mniejszy wpływ na kondycję branży miały zachwianie płynności łańcucha dostaw materiałów budowlanych i odpływ pracowników, których znaczną grupę stanowili obywatele Ukrainy. Choć w wyniku wybuchu wojny do Polski przybyło ponad 8,8 mln uchodźców, to - jak podają przedstawiciele Straży Granicznej - do 1 stycznia 2023 z naszego kraju reemigrowało ponad 7 mln osób. Ten odpływ ludności i jednocześnie pracowników odcisnął swoje piętno na rodzimej gospodarce. Nie należy jednak zapominać, że część uchodźców została i planuje na stałe osiedlić się w nowym miejscu, co oznacza perspektywę zmian na rynku nieruchomości, w tym zwiększone zapotrzebowanie na mieszkania, zarówno nowe, jak i do wynajęcia.
Trzy kluczowe scenariusze
Jak będzie wyglądał rynek nieruchomości w Polsce za kilka lat? Raport „Fundamenty przyszłości” prezentuje tzw. foresight strategiczny w postaci trzech alternatywnych wizji branży deweloperskiej na 2027 rok. Publikacja jest źródłem wiedzy przydatnej w kontekście planowania przedsięwzięć inwestycyjnych i społecznych w polskich miastach. Raport powstał we współpracy spółki mieszkaniowej Skanska, Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz firmy badawczej 4CF.
Foresight strategiczny dla branży deweloperskiej to nowość na polskim rynku. Do jego opracowania autorzy zaprosili blisko stu ekspertów różnych specjalizacji, m.in.: sektora deweloperskiego, rynku nieruchomości, ekonomii, socjologii i władz lokalnych. Podczas czterech warsztatów przygotowawczych (koniunktura, społeczeństwo, środowisko i samorząd) wspólnie określili oni trendy istotne dla polskich firm realizujących inwestycje budowlane. W efekcie zmapowanych tendencji powstało interaktywne badanie polegające na podjęciu strategicznych decyzji istotnych dla prowadzenia działalności przez polskie firmy deweloperskie. Gra decyzyjna odbyła się 18 października 2022 roku w trakcie V Kongresu Deweloperskiego „Miasta jutra” w Poznaniu.
Na podstawie szczegółowej analizy zebranego materiału badawczego opracowano raport, w którym zostały przedstawione trzy średnioterminowe scenariusze: „doraźność”, „droga naprzód” oraz „dyscyplina”. Pod tymi hasłami kryją się wizje zmian w branży deweloperskiej w perspektywie do 2027 roku.
W pierwszym pojawiają się m.in. ogólne obserwacje odnoszące się do najbliższych lat całej branży deweloperskiej m.in. pod kątem ekologii, zmieniających się regulacji prawnych oraz postaw społecznych. Kolejny wskazuje, że na znaczeniu zyska budownictwo efektywne energetycznie, a kwestie środowiskowe nabiorą nowej rangi w obliczu rosnących cen energii i oddziałujących na miasta efektów zmian klimatycznych. Ostatni zakłada, że zmniejszanie skutków klęsk żywiołowych, niedoborów wody oraz mitygacja zmian klimatu to pilne potrzeby, a społeczne oczekiwania dotyczące reform znacząco wzrosną pod wpływem katastrof środowiskowych. Raport wskazuje też szereg dylematów istotnych w kontekście rozwoju polskich miast oraz roli deweloperów w procesach zmian.
– Część wniosków, które niosą ze sobą scenariusze przyszłości, już dziś może stanowić inspirację do opracowania nowych projektów, poszukiwania nowych grup klientów oraz zmian w myśleniu o inwestycjach. Przedstawione w raporcie kierunki zakładają poprawę jakości życia w miastach, m.in. dzięki preferencyjnemu finansowaniu inicjatyw zgodnych z ideą zrównoważonego rozwoju. Mowa jest o innowacjach, które wpłyną na poprawę efektywności energetycznej i minimalizacji wpływu na środowisko. To niezwykle istotne kwestie, na które Skanska od dawna kładzie nacisk w swoich projektach. Cieszymy się, że trend ten wybrzmiał, podobnie jak inne – związane choćby z rozwojem budownictwa modułowego czy większej automatyzacji i robotyzacji – które w najbliższych latach mają szansę wpłynąć na kolejne zmiany w naszej branży – mówi Bartosz Kalinowski, Dyrektor Zarządzający w spółce mieszkaniowej Skanska.
Publikację wzbogacają komentarze do wybranych zagadnień autorstwa branżowych autorytetów, m.in.: Artura Łeszczyńskiego, Managera ds. Rozwoju Biznesu Skanska, Łukasza Witka, Senior Project Managera Skanska, Konrada Płochockiego, Wiceprezesa Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, oraz Joanny Erbel, liderki klubu samorządowego CoopTech Hub, członkini zarządu PLZ Spółdzielni. Eksperci wypowiedzieli się m.in. na temat aktywnej polityki mieszkaniowej prowadzonej przez inwestorów instytucjonalnych, przeniesienia relacji społecznych do świata wirtualnego oraz wpływu deweloperów na zagospodarowanie przestrzenne w okresie kryzysu gospodarczego.
– Polski Związek Firm Deweloperskich od ponad 20 lat działa na rzecz rozwoju polskiej branży deweloperskiej. Dziś stoimy w obliczu nowych wyzwań. Nie chodzi tylko o ciężkie czasy dla polskiej gospodarki, a o globalne wyzwania, które czekają na nas w okresie kilkudziesięciu lat. Żeby budować odpowiedzialnie, również dla przyszłych pokoleń, musimy przewiedzieć, jak świat ten będzie wyglądał za kolejnych kilka lat. Dziś oddajemy w państwa ręce raport, który będzie stanowił zalążek pracy na rzecz lepszego jutra dla nas wszystkich - mówi Grzegorz Kiełpsz, Prezes Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Co przyniesie przyszłość?
Dzięki opracowanym scenariuszom można założyć, że w 2027 roku swoją kontynuację będzie miał postęp w zakresie technologii budowlanych, wzrośnie znaczenie automatyki mieszkaniowej oraz rozwijać się będą eksperymentalne projekty brownfield (nadanie nowych funkcji dawnej infrastrukturze przemysłowej). Szansą na rozwój komercyjnego budownictwa mieszkaniowego powinno być zwiększenie dostępności działek za cenę wyższej jakości zabudowy i gospodarowania przestrzenią, a także motywowany ekonomią dialog pomiędzy stronami procesów inwestycyjnych.
Mniej prawdopodobne są zaś znaczące innowacje w sektorze budowlanym, szeroko zakrojone programy rewitalizacji lub transformacji zdegradowanych przestrzeni miejskich czy głęboka zmiana polityki mieszkaniowej w Polsce.
- Jestem przekonany, że raport, który oddajemy w Państwa ręce po kilkumiesięcznym procesie foresightowym, zaprojektowanym specjalnie pod kątem potrzeb branży i decydentów, podsunie pomysły na nowe, innowacyjne projekty i dostarczy informacji, które zostaną odzwierciedlone w planach strategicznych i przyszłych politykach. Liczymy też, że wyniki naszych prac zostaną wykorzystane w rozmowach z kluczowymi interesariuszami rozwoju miast oraz sektora deweloperskiego i w przyszłości przełożą się na poprawę sytuacji sektora oraz warunków mieszkaniowych polskich obywateli i rezydentów. Gorąco zachęcam wszystkich do sięgnięcia po tę publikację – mówi Kacper Nosarzewski, partner w 4CF.
Raport „Fundamenty przyszłości” można bezpłatnie pobrać tutaj: https://mieszkaj.skanska.pl/raport
