Zazwyczaj inwentaryzacja budowlana jest przeprowadzana, kiedy oryginalna dokumentacja budynku uległa zdezaktualizowaniu, zniszczeniu lub zaginięciu (często dotyczy obiektów starych lub wręcz zabytkowych). Nierzadko dokonuje się jej również przy okazji remontu, przebudowy i nadbudowy budynku lub innego rodzaju obiektu, a także prac modernizacyjnych, wyliczenia powierzchni użytkowej budynku czy przekształceń własnościowych, np. w sytuacji ustanowienia odrębnej własności lokalu. Jest ona konieczna również w przypadku wymiany konstrukcji dachu lub zmiany liczby oraz rozmiarów otworów drzwiowych i okiennych w ścianach. Inwentaryzacja architektoniczna przyda się ponadto w przypadku oceny stanu technicznego obiektu, wykonania nowych instalacji, planowanej sprzedaży lub kupna nieruchomości.
Chytry dwa razy traci, czyli lepiej raz, a porządnie
W naszej pracy często spotykamy się z sytuacją, w której klienci otrzymują ofertę na inwentaryzację budynku, jednak chcąc uniknąć kosztów, rezygnują z jej pełnego zakresu. Bywa też, że od razu mają zamiar wykonać jedynie pomiar powierzchni obiektu.
Tymczasem inwentaryzacja i pomiar powierzchni to dwa różne podejścia do dokumentowania obiektów architektonicznych, z różnymi celami i zakresem informacji. Inwentaryzacja architektoniczna nie ogranicza się tylko do pomiaru powierzchni. Daje bardziej precyzyjne wyniki. Obejmuje także zbieranie informacji o strukturze budynku, stanie technicznym instalacjach, elewacjach itp. Daje to kompleksowy obraz obiektu, co jest istotne dla dalszych etapów inwestycji, nawet jeśli będą odłożone w czasie i nie są jeszcze planowane.
W efekcie często ci właśnie klienci wracają do nas, ponieważ okazuje się, że pomiar należy uzupełnić np. o informację dotyczącą różnego rodzaju elementów architektonicznych (rodzaj fasady, okna, drzwi, detale dekoracyjne, schody, werandy itp.) czy pomiar istniejących instalacji. A ponieważ do trzech razy sztuka, bywa, że ci sami klienci decydują się jeszcze na zintegrowanie inwentaryzacji ze skaningiem 3D, który dostarcza wizualizacji trójwymiarowej, ułatwiającej zarządzanie przestrzenią i relacjami między różnymi elementami budynku. To ważne, zwłaszcza w kontekście projektowania czy analizy funkcjonalności pomieszczeń.
Oczywiście zdajemy sobie sprawę, że przyczyna leży w braku odpowiedniej wiedzy na temat zakresu i możliwości oferowanych przy pełnej inwentaryzacji architektonicznej. Co za tym idzie, klienci nie są w stanie zaplanować dalszego korzystania z otrzymanej realizacji i ocenić skali oszczędności, które może przynieść w przyszłości. Z tej przyczyny zawsze otrzymując zapytanie o usługę, zadajemy najważniejsze pytanie: dlaczego? Dlaczego klientom potrzebna jest inwentaryzacja i jakie mają długoterminowe plany związane z użytkowaniem budynku. A następnie rzetelnie analizujemy sytuację.
Czym jest zatem inwentaryzacja?
Planując inwentaryzację architektoniczną, należy wziąć pod uwagę trzy etapy jej zaawansowania. Pierwszym są właśnie proste pomiary powierzchni, bez głębszej analizy struktury czy stanu technicznego. Obejmują one zazwyczaj określenie powierzchni poszczególnych pomieszczeń budynku zgodnie z adekwatną normą pomiaru. Efektem jest uzyskanie rzutów z naniesionymi wymiarami obiektu. Dotyczy to wszystkich kondygnacji – zarówno podziemnych, jak i naziemnych.
Tego typu pomiary mogą być wystarczające w sytuacjach, w których głównym celem jest określenie ogólnej przestrzeni użytkowej lub przygotowanie podstawowej dokumentacji. Jeśli jednak istnieje potrzeba bardziej szczegółowej analizy, zwłaszcza w kontekście planowania prac remontowych, fit-outowych, modernizacyjnych czy konserwatorskich, warto rozważyć poszerzenie usługi o bardziej kompleksową inwentaryzację architektoniczną uwzględniającą w szczególności:
- pomiar z natury, słupów, okien, drzwi, wysokości, balkonów wraz z podstawowym wymiarowaniem,
- rzut sytuacyjny, czyli lokalizację budynku w odniesieniu do granic działki, z uwzględnieniem zagospodarowania terenu,
- przekroje przez budynek – liczba przekrojów jest uzależniona od charakteru i poziomu skomplikowania budynku,
- pomiary elewacji w formie osobnych rysunków lub jej rozwinięcia,
- inwentaryzację instalacji, np. wodno-kanalizacyjnej, gazowej, wentylacji czy grzewczej albo sieci elektrycznej,
- inwentaryzację poszczególnych elementów sieci, np. grzejników, gniazdek elektrycznych, otworów wentylacji grawitacyjnej,
- pomiar dachu, włączając wszystkie jego elementy, np. klimatyzatory, anteny, murki działowe,
- pomiary detali architektonicznych, takich jak stolarka, gzymsy, płaskorzeźby – tę opcje powinni rozważyć zwłaszcza zarządcy czy właściciele obiektów zabytkowych o skomplikowanej strukturze lub obiektów nowoczesnych, które stawiają na kosztowny nowoczesny design,
- dodatkową dokumentację fotograficzną, którą w Polskim Konsorcjum Inwestycyjno-Geodezyjnym (PKIG) bardzo często realizuje się w formie panoramy 360º.
Nie tylko papier i ołówek, czyli co oferują nowoczesne technologie
Obecnie inwentaryzacja architektoniczna może być nie tylko płaskim rysunkiem 2D, lecz także trójwymiarowym modelem, który przekazujemy klientom w formie cyfrowej. Taki model ma wiele zalet i zastosowań, przede wszystkim dlatego że jest odwzorowaniem niemalże identycznym jak obiekt rzeczywisty. Stąd możliwe jest zawarcie w nim wszelkich informacji, jakie jesteśmy w stanie pozyskać o obiekcie, nawet z uwzględnieniem detali takich jak drobne ornamenty elewacji, jej struktura czy kolor. Model 3D dostarcza pełniejszego i bardziej realistycznego obrazu przestrzeni, co ułatwia zrozumienie relacji między różnymi elementami budynku i eliminuje błędy wynikające z interpretacji dwuwymiarowych rysunków.
Dzięki wykorzystaniu nowoczesnego sprzętu oraz urządzeń najwyższej jakości inwentaryzacja 3D jest przeprowadzana bardzo szybko i sprawnie. Polega na wykonaniu pomiarów z natury wybranych lub wszystkich elementów obiektu. Pomiar jest bezinwazyjny, bezpieczny, a jednocześnie niezwykle precyzyjny, dzięki zastosowaniu skaningu laserowego, który pozwala na osiągnięcie milimetrowej dokładności w czasie nieosiągalnym dla jakiejkolwiek innej metody pomiaru.
W wyniku skanowania powstaje tzw. chmura punktów, czyli zbiór punktów przedstawiający geometrię obiektu. Każdy punkt chmury oprócz danych geometrycznych zawiera także informację o swojej intensywności odbicia. Nowoczesne skanery potrafią także wykonywać wysokiej rozdzielczości kolorowe zdjęcia 360°, co pozwala przedstawić na modelu rzeczywiste barwy. Chmury punktów mogą być następnie modelowane w oprogramowaniu typu CAD lub posłużyć jako plik odniesienia w rozmaitych programach specjalistycznych.
Modele te są również doskonałym narzędziem do tworzenia wizualizacji planowanych zmian w trakcie całego życia budynku. Pozwalają zobaczyć, jak potencjalne modyfikacje wpłyną na jego wygląd i funkcjonalność w praktycznie bezkosztowy sposób. Ułatwiają również analizę elementów takich jak przepływ światła, wentylacja czy ergonomia pomieszczeń. Są więc doskonałym narzędziem do użytku przez architektów, projektantów wnętrz czy ekip remontowo-budowlanych.
Co najważniejsze, z modeli 3D łatwo można wyciągnąć dane, które wcześniej nie były potrzebne, i integrować je z różnymi technologiami, takimi jak systemy wspomagające projektowanie (BIM). Jest to więc inwestycja z przyszłościowym podejściem uwzględniającym niezaplanowane zmiany dotyczące samego przeznaczenia i sposobu zarządzania obiektem, ale też rozwój technologii i zwiększenie wartości dokumentacji architektonicznej na przestrzeni czasu. Można śmiało powiedzieć, że jesteśmy przygotowani na nieznane.
Do czego i z jakim skutkiem, czyli co może być efektem dobrze dobranej inwentaryzacji
Najczęstszą i jednocześnie najbardziej efektywną pod względem generowania oszczędności przyczyną wykonywania inwentaryzacji jest potrzeba zoptymalizowania zarządzania powierzchnią budynku. Dotyczy to określenia powierzchni do celów zarówno najmu, jak i podatkowych. Bardzo często się zdarza, zwłaszcza w obiektach, które przeszły wielokrotną modernizację lub mających dokumentację starą i nieprecyzyjną, że aktualna rzeczywista powierzchnia znacząco różni się od tej zadeklarowanej wcześniej. Efektem wykonania nowych pomiarów jest wymierna oszczędność finansowa, zwłaszcza w powiązaniu z zastosowaniem adekwatnej normy pomiarowej. Im większa nieruchomość, tym większa skala oszczędności.
Ciekawym elementem inwentaryzacji są realizacje, które często wykonujemy m.in. dla dużych centrów magazynowych czy obiektów handlowych. Chodzi o plany poziomowości posadzek lub sufitów. Jest to istotny element oceny stanu technicznego budynku, obejmujący ocenę różnic wysokości między różnymi punktami na mierzonym obiekcie. Duże nachylenia mogą sygnalizować problemy strukturalne lub konstrukcyjne, a także być krytycznym czynnikiem ograniczającym funkcjonalność obiektu (np. w magazynach o ściśle sprecyzowanej efektywności łańcuchach dostaw czy dachach, na których montuje się system automatycznego odśnieżania). Badanie poziomowości jest zatem istotnym narzędziem diagnostycznym, które może przyczynić się do utrzymania bezpieczeństwa, funkcjonalności i trwałości budynku. W przypadku wykrycia problemów może stanowić podstawę do podjęcia działań naprawczych.
W ostatnich latach kwestie środowiskowe oraz społeczne stały się jednym z priorytetów publicznych i geopolitycznych, co widzimy również w naszej branży. Bardzo często dokonywane przez nas inwentaryzacje oraz pomiary powierzchni dotyczą raportowania ESG (environmental, social, governance), którego od firm z rynku nieruchomości najczęściej wymagają inwestorzy. Aktualnie standardem staje się opracowanie i wdrożenie strategii dekarbonizacji, a także olicznikowanie powierzchni najmu. Podstawą do planowania tych działań jest właśnie odpowiednio przeprowadzona inwentaryzacja.
Wielokrotnie przez nas obserwowany przypadek dotyczy zlecania (niezależnie od celu zlecenia) w pierwszym etapie tanich pomiarów pod powierzchnię, następnie za 2 miesiące 2–3 razy droższej inwentaryzacji architektonicznej, aby za pół roku zamówić model 3D. Jest to najczarniejszy scenariusz z punktu widzenia inwestora. Najbardziej kosztowny. Gdyby odwrócić kolejność, koszt całkowity zostałby zredukowany o blisko 60%. Dobór zamówienia jest kluczowy z perspektywy długoterminowego patrzenia na nieruchomości.
Zasada uniwersalności
Co najważniejsze (i poparte naszymi wieloletnimi doświadczeniami), opisane przeze mnie aspekty sprawdzają się dla każdego rodzaju obiektu, niezależnie od tego czy jest to budynek biurowy, magazyn czy centrum handlowe. Bardzo często finalnym efektem prowadzenia inwentaryzacji są oszczędności w skali daleko wykraczającej poza cenę, którą klienci płacą za pełną usługę, włączając pozyskanie modelu 3D. Źródłem takich krótkoterminowych oszczędności jest weryfikacja kwoty podatku od nieruchomości i dokonanie odpowiednich korekt. W perspektywie długoterminowej inwestycja zwraca się w postaci odcięcia kosztów samych prac modernizacyjnych. Wystarczy nanieść odpowiednie dane na model, zachowując przy tym wartości archiwalne.
Jak to jest z tą podwójną stratą?
Nowoczesna technologia to nie tylko banał rzucony w powietrze. W PKIG towarzyszy nam ona od dawna, z korzyścią dla naszych klientów. Trzeba tylko postawić na analizę zysków i strat, a także umiejętnie z niej korzystać. Efekty wykonywania inwentaryzacji z wykorzystaniem pełnego spektrum technologicznych możliwości widzimy na co dzień u naszych klientów, którzy wracają do nas z informacją zwrotną. Budynki, którymi dysponują, zyskują nowe życie, są wykorzystywane maksymalnie efektywnie i łatwiej zarządzane. Eliminowane są straty wynikające z wad konstrukcyjnych powstających na etapie planowania czy modernizacji, niegospodarnego zarządzania powierzchnią.
W przypadku braku sprecyzowanych zamysłów co do przyszłych planów modernizacyjnych obiektów bardzo dobrym rozwiązaniem jest wykonanie samego skanowania 3D, z którego otrzymuje się chmurę punktów. Z tego półproduktu możemy wyciągnąć doraźnie np. proste rzuty pod zestawienie powierzchni, a gdy w dalszym terminie pojawi się nowa potrzeba (np. informacja o instalacji elektrycznej), pozyskujemy od ręki i takie informacje. Raz wykonane skanowanie będzie źródłem do realizacji dalszych opracowań bez konieczności powracania na pomiary na obiekt, a co za tym idzie, wygeneruje nam oszczędności.
Moja sugestia dla zarządców, inwestorów, deweloperów jest zatem taka: nie działaj doraźnie – zacznij od „dlaczego”, a potem układaj długoterminowy plan.
