W praktyce oznacza to, że w naszym kraju osoby prywatne nie mają możliwości zbiorowego inwestowania w fundusze nieruchomości. Inaczej sytuacja wygląda np. w Czechach, gdzie taka forma oszczędzania jest popularna i dobrze się rozwija. Biorąc pod uwagę mniejszą niż w Polsce dostępność nieruchomości komercyjnych na czeskim rynku, inwestorzy z Czech zwracają się w kierunku Polski. Jako przykład można podać nabycie od Echo Investment biurowca MidPoint71 we Wrocławiu za kwotę ok. 110 mln euro przez czeski fundusz Trigea oraz inwestycje REICO, Wood&Company czy Investika. W ostatnich miesiącach na polskim rynku obserwujemy zresztą znaczną aktywność kapitału środkowo-wschodnioeuropejskiego.
Korzystniej w euro
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest denominowany w euro, co w obecnych realiach makroekonomicznych stanowi niewątpliwą zaletę. Finansowanie projektów inwestycyjnych w euro, np. uzyskiwanie kredytów pod inwestycje, okazuje się być tańsze niż w złotówkach. Dlaczego? Podczas gdy główna stopa NBP, po kilkunastu podwyżkach z rzędu, sięga obecnie 6,75%, stopy procentowe ustalane przez Europejski Bank Centralny (EBC) wynoszą 1,25%. Krótko mówiąc – koszt uzyskania pieniądza w euro jest niższy. Z tego powodu wzrost kosztów finansowania denominowanego w euro nie był tak drastyczny, jak w przypadku rodzimej waluty i nie powoduje zatrzymania inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych – mimo rosnącej inflacji.
Inwestorzy działają, deweloperzy czekają
Chociaż dynamicznie rosnąca inflacja w Polsce nie wstrzymała aktywności inwestorów, to wpływa na działania deweloperów na rynkach regionalnych. Mimo że dostępne są tu grunty pod inwestycje i istnieją projekty z pozwoleniami na budowę, to barierą nowej podaży okazują się dwucyfrowe wskaźniki pustostanów, mniej dynamiczny popyt ze strony najemców i wysokie, nieprzewidywalne koszty budowy. Czynniki te stawiają pod znakiem zapytania opłacalność nowych inwestycji i wydaje się, że dopóki nie zmniejszy się stopa pustostanów w regionach, nie spadną koszty budowy oraz nie wzrosną stawki czynszów, nie możemy liczyć na ożywienie działalności deweloperskiej. Światełkiem w tunelu może się jednak okazać normalizowanie się rynku – po zaskakującym i skokowym wzroście cen surowców i materiałów budowlanych na początku roku w związku konfliktem w Ukrainie, ceny te powoli się stabilizują, chociaż oczywiście na wyższym poziomie niż na przykład rok temu.
Rynek nieruchomości biurowych odżywa
Nieco inaczej kształtuje się sytuacja, jeśli chodzi o istniejące obiekty biurowe na rynkach regionalnych. Przez ostatnie dwa lata rynek nieruchomości komercyjnych funkcjonował w cieniu pandemii, która przyczyniła się do bardziej ostrożnego podejścia inwestorów do nabywania obiektów biurowych. Było one skoncentrowane na najbardziej atrakcyjnych, centralnie położonych nieruchomościach w Warszawie, z kolei aktywność inwestycyjna na rynkach regionalnych była wówczas stosunkowo niewielka. Po pandemii okazało się jednak, że biura – i to nie tylko w Warszawie – wciąż są potrzebne najemcom, choć w inny sposób niż jeszcze trzy lata temu wykorzystują oni przestrzeń. Co więcej, podczas pandemii wiele przedsiębiorstw zatrudniło nowych pracowników, zwiększając skalę działalności. Przyczyniło się to do ożywienia wśród inwestorów. Dziś regionalne kompleksy biurowe oferują atrakcyjne stopy zwrotu, a inwestorzy mają też w perspektywie wzrost dochodu z czynszów. Dodatkowym czynnikiem budującym atrakcyjność tych obiektów jest ich wysoka jakość wykonania oraz fakt, że zazwyczaj są to nieruchomości już wynajęte. Najlepszym przykładem wzrostu zainteresowania inwestycjami w budynki biurowe na rynkach regionalnych jest zakup przez fundusz Lone Star trzech nieruchomości biurowych we Wrocławiu i Krakowie od spółki Cavatina. Obserwując sytuację na rynku, możemy zakładać, że w 2022 r. wolumen transakcji biurowych na rynkach regionalnych (poza Warszawą) może osiągnąć miliard euro.
Również nieruchomości w Warszawie, ze stabilnymi najemcami, są cały czas uważane za bardzo bezpieczne i atrakcyjne. Tym bardziej że o ile w tym roku podaż nowej powierzchni będzie stosunkowo duża, o tyle już przez najbliższe trzy lata w stolicy wskaźnik ten będzie się kształtował na rekordowo niskim poziomie. W czasie pandemii rozpoczęto realizację mniejszej liczby obiektów, a biorąc pod uwagę czas procesu inwestycyjnego, który wynosi minimum 2-3 lata, deweloperzy nie będą w stanie zapewnić nowej podaży na rynku warszawskim. To dobra informacja dla właścicieli budynków w Warszawie. W najbliższym czasie na stołecznym rynku nie pojawi się bowiem znacząca konkurencja.
Magazyny równie stabilną inwestycją
Rozwój e-commerce przyspieszony pandemią COVID-19 oraz przeniesienie przez wiele firm operacji i produkcji bliżej europejskich rynków zbytu, m.in. do Polski, przyczyniły się do wzrostu rynku magazynowego. Ten sektor nieruchomości komercyjnych nadal dynamicznie rośnie – w każdym kwartale ostatnich dwóch lat przybywało ok. 1 mln mkw. powierzchni. Naturalnie za tym trendem podążała też aktywność inwestycyjna i wzrost cen tego rodzaju nieruchomości. Przy niskich stopach procentowych (co równało się taniemu finansowaniu projektów) inwestorzy byli skłonni akceptować coraz niższe stopy zwrotu – do tego stopnia, że na przełomie 2021 r. i 2022 r. ceny nieruchomości logistycznych odzwierciedlały stopy zwrotu niższe niż te notowane dla najatrakcyjniejszych nieruchomości biurowych w Warszawie. Obiekty magazynowe były zatem postrzegane jako równie stabilne inwestycje, jak biura w centrum Warszawy. Dziś rynek nieruchomości logistycznych pozostaje płynny, ale nie zauważamy już na nim aktywności inwestorów zorientowanych na „grę na dalszy wzrost cen”. W związku z nieprzewidywalnością i wzrostem kosztów budowy odnotowujemy z kolei coraz mniej transakcji typu forward funding, podczas których inwestorzy na wczesnym etapie partycypują w realizacji konkretnego projektu.
Czy przyszłość zaskoczy inwestorów?
Droższe finansowanie w złotówkach w oparciu o WIBOR powoduje, że duża części firm będących właścicielami nieruchomości szuka alternatywnej formy finansowania. Coraz bardziej popularne na rynku inwestycyjnym stają się transakcje leasingu zwrotnego (tzw. Sale and Leaseback), podczas których dotychczasowy właściciel sprzedaje nieruchomość, jednocześnie zawierając umowę najmu tej samej nieruchomości z inwestorem. Ponieważ stawki czynszu są wyrażane w euro, nabywca może zaakceptować stosunkowo niską stopę zwrotu. Koszt najmu dla przyszłego najemcy może być wtedy niższy niż koszt np. finansowania bankowego lub obligacji, które byłyby emitowane w złotówkach. Również inwestorzy są zainteresowani tego typu transakcjami – zapewniają stabilny dochód i najemcę na długie lata.
Sami inwestorzy, uwzględniając wzrost stóp procentowych i tym samym kosztów finansowania inwestycji, oczekują korekty stóp kapitalizacji, szczególnie na do niedawna rozgrzanym rynku logistycznym. Obecnie stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych są wyższe niż jeszcze pół roku temu i – co istotne – można zainwestować w projekt już ukończony i wynajęty, a konkurencja wśród kupujących jest mniejsza.
Paweł Suracki
