Na początku całej dyskusji warto przywołać kilka faktów. Polski rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się w solidnym tempie. Z danych REDD przedstawionych w raporcie podsumowującym poprzedni rok na rynku biurowym wynika, że na koniec 2023 roku sumaryczna powierzchnia biurowa wyniosła aż 14,4 mln m2 – i to tylko wziąwszy pod uwagę siedem głównych miast w Polsce. Dołożywszy do tego 30 mln m2 podaży na rynku magazynowym, możemy mówić o znaczącym zasobie kapitałowym. Mimo tych statystyk nasz rodzimy rynek wciąż zmaga się z problemem braku przejrzystości i dostępności danych. Nadal nie ma jednego wiarygodnego źródła informacji o transakcjach, co utrudnia podejmowanie decyzji inwestycyjnych.
Z gorączki wokół premiery Chat GPT taka zasłyszana opinia, którą wypowiedział jeden z amerykańskich finansistów, zapadła mi w pamięci: „Gdyby takie narzędzie istniało przed 2008 rokiem, nie doszłoby do kryzysu finansowego. […] Wszystkie informacje, żeby przewidzieć taki przebieg wydarzeń były w sprawozdaniach i dokumentach, tylko nie było jednego człowieka, który przeczytałby wszystkie”. To jest moc technologii. Nie wiem, czy Chat GPT powstrzymałby kryzys, ale wiem, że w ciągu ostatniego roku wszyscy zyskaliśmy narzędzia, do których możemy wgrać tysiące stron i „rozmawiać” o ich zawartości. Tu warto zadać pytanie: a co, jeśli Chat GPT istniałby przed 2008 rokiem, ale nie miałby czego przeczytać, bo wszystkie dane byłyby zamknięte w firmowych archiwach? Odpowiedź na to pytanie jest moją diagnozą dotyczącą wyzwania stojącego przed sektorem nieruchomości komercyjnych.
Transparentność – znaczenie dla rynku
Transparentność to najsilniejszy znany predyktor długofalowej stabilności rynku i dobrych decyzji, który buduje wzajemne zaufanie. Nie trzeba nikomu tłumaczyć, że w nieruchomościach pewność decyzji (lub jej brak) liczona jest w milionach i miliardach zysków lub… strat. Pieniądze to jednak niejedyna waluta, o której myślę, i zdecydowanie nie najważniejsza w tym rachunku. Drugą jest odpowiedzialność społeczna. Decyzje liderów branży nieruchomości prowadzą do budowy tysięcy metrów kwadratowych w ograniczonej przecież przestrzeni, a każda nowa budowa to też kolejne kilogramy CO2 wyrzucane do atmosfery. Precyzja decyzji ma tu szczególne znaczenie, a jej brak będzie odróżniać odpowiedzialnych liderów od oportunistów.
Otwartość danych sprzyja też zdrowej konkurencji. Gdy informacje (np. o transakcjach) są dostępne, zmienia się punkt ciężkości w dynamice całego biznesu – fundusze kupują i sprzedają na podstawie rzetelnych analiz rynkowych, deweloperzy konkurują ze sobą jakością i ceną, a najemcy mają łatwy dostęp do pełnej oferty rynku. Całościowo prowadzi to do podnoszenia standardów rynku i wprowadzania innowacji.
Nie bez znaczenia jest też inny mechanizm – przejrzysty rynek przyciąga zagranicznych inwestorów, którzy szukają stabilnych i przede wszystkim przewidywalnych warunków do lokowania kapitału. Idzie za tym prosta logika – przejrzysty rynek tworzy warunki do dobrych i szybkich decyzji, co obniża ryzyko inwestycyjne i poprawia płynność całego sektora.
Patrząc na to z lotu ptaka, transparentność wprowadza na rynek grę o sumie dodatniej, w której wszyscy wygrywają – inwestorzy bezpiecznie alokują pieniądze, deweloperzy odpowiedzialnie budują, lokalne społeczności zyskują, a nasz dług ekologiczny rośnie nie bardziej niż to uzasadnione. Tę myśl, zaczerpniętą z teorii gier, zaszczepił we mnie Björn-Martin Kurzrock, profesor RPTU, który na naszym wspólnym panelu podczas tegorocznej konferencji ERES powiedział, że „biznes, podobnie jak życie, jest jak gra umiejętności. Możesz wygrać, będąc przejrzystym i uczciwym. Wtedy obie strony wygrają”.
Transparentność – znaczenie dla graczy rynkowych
Jeśli istnieje jedna rzecz, która równolegle obniża budżet operacyjny, zwiększa efektywność i tworzy silną przewagę konkurencyjną, to jest nią oparcie biznesu na modelu transparentności. Zacznijmy od konkurencyjności między przedsiębiorstwami – jeśli mógłbym wymienić tylko jedną walutę, na której opiera się rynek, bez wahania powiedziałbym: osobista sieć kontaktów. Informacja na rynku jest rozproszona, przez co efektywność decyzji jest dziś silnie skorelowana z profesjonalnymi relacjami. Mówiąc wprost: firmy konkurują ze sobą dostępem do wiedzy.
W przejrzystym modelu rynkowym gra toczy się w innym wymiarze – kiedy wszyscy mają równy dostęp do wiedzy, konkurencyjność rozgrywa się o wysokie kompetencje i zaawansowanie technologiczne. Ten technologiczny fundament organizacji w połączeniu z przyciąganiem najlepszych talentów stanowi przepis na sukces przedsiębiorstwa przyszłości.
Wątek technologii pojawia się w tym miejscu nieprzypadkowo. W dzisiejszym świecie „transparentność danych” oznacza „cyfrowe dane” i niesie za sobą wszystkie benefity płynące z technologii – zwinność, skalowalność, szybkość lub bardzo ludzkie produktywność i satysfakcję z pracy.
Brak transparentności to żadna strategia
Czasami spotykam się ze stwierdzeniem, że brak przejrzystości to skuteczna strategia niektórych graczy. Nie zgadzam się z tym. Strategia to myślenie długofalowe, a taka decyzja to krótkofalowa taktyka, która (jeszcze) pozwala wygenerować marżę. W perspektywie następnych lat to podejście jednak umrze śmiercią ekonomiczną. Zyskowność będzie spadać wraz z naturalnym wzrostem dostępu do wiedzy, a koszty takich taktyk będą rosły przez brak dostępu do technologii i wiedzy.
Konsekwencją braku zaplecza technologicznego będzie również trudność w pozyskiwaniu utalentowanych profesjonalistów i przyciąganie młodego pokolenia, które za chwilę nie będzie wyobrażało sobie pracy bez asystenta sztucznej inteligencji (AI – artificial intelligence).
Transparentność puka do drzwi
Warto jednak mieć świadomość, że na innych rynkach transparentność jest już obecna. W USA od lat jest wpisana w kulturę nie tylko biznesu, ale wręcz całego systemu. Według amerykańskiej filozofii brak transparentności jest prostą drogą do korupcji, a z tą administracja gorliwie walczy. Niezależnie więc od lokalnych uwarunkowań bądź osobistych przekonań, przejrzystość i otwartość są znakiem rozpoznawczym amerykańskich firm i z pewnością potwierdzi to każdy, kto miał z nimi kiedykolwiek kontakt. Przekłada się to na operacyjną codzienność biznesu, począwszy choćby od wytyczania standardów ESG (environmental, social, corporate governance), poprzez rygorystyczne regulacje dla rynku finansowego, aż po właśnie codzienne funkcjonowanie branży nieruchomości.
A jeśli rozważamy istotę transparentności wyłącznie w kontekście naszej branży, nie możemy pominąć platformy CoStar, która swoimi działaniami wykracza poza rynek USA. Założona jeszcze w latach 80. ubiegłego wieku jest dziś światowym lide-
rem, który dostarcza dane o nieruchomościach komercyjnych na rynkach amerykańskim, brytyjskim i kanadyjskim. CoStar robi to, co jest niezbędne dla każdego biznesu: daje użytkownikom wgląd w dane ustandaryzowane, zweryfikowane, a do tego takie, które łatwo można ze sobą porównać.
Podobnie, choć już szerzej niż tylko na poziomie nieruchomości komercyjnych, działa firma MSCI, która stworzyła system wspierający inwestorów. Dzięki wglądowi w odpowiednie dane znacząco poprawia transparentność całego procesu inwestycyjnego. A w kontekście wyłącznie nieruchomości komercyjnych jest autorem wskaźnika IPD UK Annual Property Index, który gromadzi dane o tysiącach nieruchomości i faktycznych transakcjach dokonywanych przez inwestorów instytucjonalnych oraz spółki z branży. Generuje roczne i miesięczne dane dotyczące całkowitego zwrotu z nieruchomości. Indeks ten jest standardowym punktem odniesienia dla inwestorów umożliwiającym analizę wyników nieruchomości na brytyjskim rynku.
Wkład obu tych firm w transparentność branży jest w ujęciu globalnym nie do przecenienia. W naszym regionie tę lukę informacyjną wypełnia REDD, dostarczając aktualnych informacji o blisko 6,5 tys. budynków biurowych i magazynowych w 5 krajach CEE. Platforma online przeznaczona dla profesjonalistów zawiera obecnie dane makro i mikro o dostępnych powierzchniach, wskaźnikach pustostanów i wyjściowych warunkach najmu. Kolejnym krokiem jest otwarcie informacji o efektywnych warunkach transakcyjnych – ta inicjatywa już dziś jest wspierana przez największych inwestorów oraz zagranicznych i lokalnych finansodawców.
Przykłady te pokazują, że transparentność jest możliwa, do tego wręcz stymuluje rozwój rynku, bezpośrednio przyczyniając się do jego stabilizacji. I to głównie z tego powodu, że wszyscy jego uczestnicy mają dostęp do tych samych informacji.
Jestem skłonny postawić tezę, że otwarcie informacji przesuwa rywalizację na inny poziom, na którym przewagą konkurencyjną jest mądrość, a nie wiedza. Dziesięć lat temu Elon Musk otworzył patenty technologiczne Tesli, argumentując to, że nie ma w tym altruizmu, tylko zimna kalkulacja na przyciągnięcie najlepszych inżynierów i szansa na rozruszanie małego wtedy rynku samochodów elektrycznych (EV – electric vehicles). Otwarty dostęp do informacji po prostu wzmacnia rywalizację, co jeszcze mocniej pcha świat do przodu.
Otwarte dane – od wszystkich dla wszystkich
Dzisiejszy model wymiany informacji w branży jest nieefektywny. Wiedza jest fragmentaryczna, a organizacje niezależnie gromadzą te same dane. To prowadzi do dublowania wysiłków i kosztów operacyjnych oraz ostatecznie niebezpiecznej luki informacyjnej. Na to wszystko cień rzuca transakcyjny charakter rynku, który utrudnia obiektywność.
Rozwiązaniem jest otwarta informacja, która przestaje być częścią „gry”. To nie jest dzisiejsze odkrycie, tylko tysiące lat historii. Ateńska demokracja wprowadziła publiczny dialog, biblioteki otworzyły dostęp do wiedzy, recenzje naukowe odmieniły badania, a oprogramowanie open source zdominowało innowacje technologiczne. Wikipedia to piąta najczęściej odwiedzana witryna na świecie, 40% stron jest opartych na Wordpress, a kapitalizacja Bitcoina odpowiada dwukrotnemu produktowi krajowemu brutto (PKB) Polski.
Wszystko to łączą transparentność i otwartość – jestem przekonany, że to właśnie tymi dwoma słowami w niedalekiej przyszłości będziemy opisywać graczy na naszym rodzimym rynku nieruchomości komercyjnych.
