ESG w zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi

W jaki sposób regulacje prawne związane z nową dyrektywą ESG zmieniają nawyki inwestorów?

Raportowanie ESG (environmental, social, corporate governance), obejmujące między innymi dbałość firmy o środowisko i kwestie ważne społecznie, ma coraz większe znaczenie. Niebawem minie 20 lat obowiązywania Dyrektywy 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 16 grudnia 2002 roku w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. W Polsce w latach 2007–2008 ustanowione zostały wymagania energetyczne, które powinny być wprowadzone w budynku i w zakresie ich usytuowania; uregulowana została także metodologia obliczania charakterystyki energetycznej. Każdy kolejny rok przynosi zmiany w ustawach i rozporządzeniach regulujących rzeczywistość obiektów budowlanych. Komisja Europejska (KE) zmienia i rozszerza dyrektywę, a wraz z nią rozwija się zakres i liczba obowiązków związanych z raportowaniem niefinansowym. Kolejna nowelizacja dyrektywy 2014/95/UE wprowadzi jednolity, europejski standard raportowania ESG. W konsekwencji nawyki inwestorów są dzisiaj bardzo odmienne od tych zauważanych kiedyś i wciąż się zmieniają. Nowe budynki różnią się od oddawanych do użytkowania dawniej, a te mające kilka lat są regularnie modernizowane i przebudowywane. Należy jednak zaznaczyć, że mimo iż w ostatnich latach, właściciele budynków, a wraz z nimi zarządcy i użytkownicy, zmienili podejście do zagadnień dotyczących ekologii, oddziaływania budynków na środowisko i społeczeństwo, to rzadko wychodzą oni w swoich działaniach daleko poza to, co w prawie jest obowiązkowe. Niemniej raportowanie ESG staje się obowiązkiem i codziennością. Dzięki niemu pozyskiwane są dane, które inwestorom, użytkownikom, ubezpieczycielom lub bankom pozwalają ocenić, czy firma działa w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju i czy opłaca im się udzielić długoterminowego finansowania. Obecny kryzys energetyczny znacząco podniósł wagę tego aspektu. Brak troski o zagadnienia powiązane z ESG utrudnia w sposób oczywisty użytkowanie obiektu w warunkach kryzysu, co grozi odejściem najemców, może ograniczyć przychody z wynajmu, znacząco zwiększa koszty service charge i w konsekwencji utrudnia dostęp do kapitału inwestorów. Jako zarządzający budynkami odnotowujemy w tym zakresie wiele zapytań od najemców, użytkowników i od inwestorów. Prognozujemy, że w kolejnych latach wyniki w formie raportu ESG będą kluczowe dla decyzji o zakupie lub wynajmie nieruchomości.

W jaki sposób procentuje inwestowanie firm w rozwiązania związane ze zrównoważonym rozwojem?

Do czynników ESG należą dbałość o środowisko, kwestie społeczne i sposób prowadzenia biznesu. W 2018 roku w ramach unijnej Dyrektywy 2014/95/UE z 2014 roku i nowelizacji krajowej ustawy o rachunkowości polskie przedsiębiorstwa po raz pierwszy zostały zobowiązane do ujawniania, w jaki sposób realizują wymienione wartości. W 2021 roku, publikując swoje raporty finansowe za 2020 rok, firmy po raz pierwszy musiały zastosować się do nowych, rozszerzonych wytycznych KE. Przedsiębiorstwa zmuszone były do ujawnienia informacji o emisji CO2 i wpływie ryzyka klimatycznego na swój model biznesowy. Komisja Europejska będzie wprowadzać kolejne regulacje dotyczące raportowania niefinansowego – Dyrektywa 2014/95/UE wprowadzi między innymi jednolity, europejski standard raportowania zagadnień zrównoważonego rozwoju i obejmie nie tylko spółki duże, lecz także średnie i mniejsze. Zdefiniowany w ten sposób przez nią raport ESG uzupełnił możliwe braki w podstawowych raportach finansowych. W praktyce oznacza on dla firm korzyści wizerunkowe, redukcję kosztów operacyjnych, niższe koszty związane z emisją CO2 itp.

Jakie wyzwania muszą podjąć firmy w celu do osiągnięcia zrównoważonego rozwoju?

Pierwszy krok to określenie, z którego punktu ze strategii ESG firma startuje. Zagadnienia environmental, social, corporate governance są mierzalne, a metodologia obliczania wymaga systematyczności, odpowiednich narzędzi i osób o odpowiednich kwalifikacjach. Zrównoważony rozwój to dodatkowe zarówno korzyści, jak i koszty. Umiejętny wybór, dobranie i realizacja strategii i taktyki nie są tu łatwe. Obok słabych stron, obecnych niestety w każdym obiekcie, wydłużyła się lista zagrożeń: wysoka inflacja, niepewność geopolityczna, niestabilność sytuacji branż retail, business space oraz industrial. Nieumiejętne zarządzanie kosztami z tego wynikającymi może zrodzić problemy finansowe, a zyski z inwestycji to podstawowy cel inwestorów.

W jaki sposób pomaga swoim klientom Cushman & Wakefield?

Cele i dane opisane w Europejskim Zielonym Ładzie są ambitne. Osiągnięcie unijnych celów klimatycznych na 2030 rok nie było przewidywane w założeniach projektowych użytkowanych obecnie budynków. Dlatego bez realnego i profesjonalnego wsparcia uzyskanie pozytywnego wizerunku w raporcie ESG nie jest możliwe, a wyniki nie będą dobre bez następujących elementów: redukcji emisji gazów cieplarnianych do 2030 roku o co najmniej 55%, zwiększenie do 38–40% udziału energii ze źródeł odnawialnych w całkowitym zużyciu energii oraz redukcja tego zużycia o 36–41%. Wymienione działania zmierzają do dekarbonizacji budownictwa do 2050 roku w skali europejskiej i narodowej. W Cushman & Wakefield dysponujemy zespołem specjalistów, którzy zajmują się kompleksowym doradztwem w kwestii zakupów energii cieplnej, elektrycznej i paliwa gazowego oraz minimalizacji lub optymalizacji energochłonności. Ostatnie lata charakteryzował duży popyt na tzw. zielone certyfikacje, szczególnie Breeam, Leed czy Wiredscore. Dla skutecznych analiz bardzo ważne jest posiadanie uporządkowanej informacji dotyczącej funkcjonowania budynków. Aktywnie działamy również w sektorze social, regularnie przeprowadzamy ankiety satysfakcji, dzięki którym poznajemy potrzeby klientów. Naszą wartością społeczną jest przenoszenie standardów i posiadanej wiedzy na nasze nieruchomości. Naszym priorytetem jest ESG.

Jak zmierzyć wartość społeczną organizacji?

Zmierzenie wartości społecznej organizacji nie jest proste. Należy wziąć pod uwagę wiele czynników, które na nią wpływają. Każdy podmiot musi być świadomy, jaka jest jego misja, jakie ma zasoby i ograniczenia oraz długoterminowe oddziaływanie. Wartość społeczna firmy ma ogromny wpływ na jej wyniki ekonomiczne, dlatego nie należy bagatelizować tej kwestii. Nasz zespół dba, aby nieruchomości, którymi zrządzamy, funkcjonowały w sposób ekologiczny. W ostatnich latach obserwujemy w społeczeństwie znaczący wzrost świadomości w tym zakresie. Nie dziwi nas więc fakt, że proekologiczne podejście firm jest bardzo doceniane oraz oddziałuje na wzrost wartości społecznej organizacji. Świadomość ekologiczna ma ogromny wpływ na podejmowane decyzje.