Deweloperów czekają nowe obowiązki w relacjach z klientami – umowy rezerwacyjne i odbiory lokali

Umowy rezerwacyjne pod większą kontrolą

Chociaż w praktyce realizacji inwestycji deweloperskich umowy rezerwacyjne występują od wielu lat, to dotychczas nie były szczegółowo regulowane w ustawie deweloperskiej ani innych aktach prawnych. Pozostawiało to stosunkowo szeroki margines swobody w kształtowaniu ich treści. Umowy rezerwacyjne często zastępowały funkcjonujące przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej umowy przedwstępne sprzedaży zawierane w zwykłej formie pisemnej. Nowa ustawa deweloperska znacznie ograniczy jednak swobodne kształtowanie treści tych umów i nałoży na dewelopera dodatkowe obowiązki.

Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper będzie obowiązany przekazać nabywcy prospekt informacyjny przedsięwzięcia, a po jej zawarciu informować o wprowadzanych w nim zmianach. Minimalna treść umowy rezerwacyjnej musi obejmować określenie stron, miejsce i datę podpisania, cenę lokalu lub domu jednorodzinnego, którego dotyczy, oraz usytuowanie i powierzchnię użytkową lokalu. Oprócz tego konieczne będzie wskazanie, na jaki okres dany lokal zostanie czasowo wyłączony z oferty dewelopera. Rezerwacja może zostać udzielona nieodpłatnie, ale umowa może przewidywać też pobranie od nabywcy opłaty rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna powinna przy tym zostać zawarta na czas określony, a w razie ubiegania się przez kupującego o kredyt na zakup lokalu – uwzględniać czas potrzebny na uzyskanie finansowania.

Opłata rezerwacyjna nie wyższa niż 1% ceny lokalu

Wysokość opłaty rezerwacyjnej została istotnie ograniczona. Nie może ona przekroczyć równowartości 1% ceny sprzedaży danego lokalu lub domu jednorodzinnego wynikającej z prospektu informacyjnego. Wprowadzenie górnego limitu wysokości opłaty ma zapobiegać przyjmowaniu od deweloperów znacznych środków wpłacanych przez nabywców bez zawarcia umowy deweloperskiej i poza rachunkiem powierniczym. Następnie opłata rezerwacyjna – podobnie jak w dotychczasowej praktyce – zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży lokalu w ramach zawartej umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży oddanego do użytkowania lokalu bądź domu jednorodzinnego.

Kiedy deweloper zwróci opłatę rezerwacyjną?

Nowe przepisy stosunkowo precyzyjnie regulują też kwestię zwrotu opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera. Zwrot opłaty będzie obowiązkowy w przypadku dokonania przez dewelopera zmian w prospekcie informacyjnym lub załącznikach do prospektu bez poinformowania rezerwującego. Oczywiście zwrot nastąpi w takim przypadku, w którym rezerwujący w związku z dokonaną zmianą zrezygnuje z nabycia lokalu. Nie ma przeszkód, aby po w prowadzeniu zmian w prospekcie odpowiednio aneksować umowę rezerwacyjną lub zawrzeć nową w tym trybie. Podobnie obowiązek zwrotu opłaty wystąpi, gdy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej albo gdy deweloper nie wykonuje swoich zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej. Jest to o tyle istotne,...