Przekształcenie wierzytelności niepieniężnej w pieniężną w postępowaniu upadłościowym dewelopera
W Polsce wiele osób decyduje się na zakup mieszkań lub domów od deweloperów. Niestety, nie zawsze przedsięwzięcia deweloperskie kończą się powodzeniem i deweloper może zostać zmuszony do ogłoszenia upadłości. W takim przypadku nabywcy mogą zwrócić uwagę na przepis art. 91 Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe, który przewiduje przekształcenie wierzytelności niepieniężnej w pieniężną. Co to oznacza w praktyce? Otóż wierzytelność niepieniężna to roszczenie nabywcy o wydanie mu nieruchomości, która została wybudowana przez dewelopera, ale jeszcze nie została przekazana nabywcy. W momencie ogłoszenia upadłości dewelopera nabywcy mogą zdecydować się na przekształcenie takiej wierzytelności w pieniężną – i otrzymać zwrot wpłaconych wcześniej pieniędzy.
Przykład
Jednym z przykładów praktycznych zastosowania tej regulacji jest sytuacja, gdy deweloper ogłosił upadłość przed oddaniem nabywcy mieszkania. W takim przypadku nabywca może zdecydować się na przekształcenie swojego roszczenia na wierzytelność pieniężną i otrzymanie zwrotu wpłaconych już pieniędzy.
Oczywiście istnieją pewne warunki, które trzeba spełnić, aby móc skorzystać z tego przepisu. Przede wszystkim nabywca musi złożyć stosowne oświadczenie do sądu, w którym toczy się postępowanie upadłościowe dewelopera. Jednocześnie nabywca może skorzystać z tej opcji tylko wówczas, gdy nie otrzymał jeszcze nieruchomości od dewelopera.
Przekształcenie wierzytelności niepieniężnej w pieniężną to jedna z korzystnych opcji dla nabywców, w sytuacji gdy deweloper ogłosił upadłość. Należy jednak pamiętać, że decyzja o takim przekształceniu musi być dokładnie przemyślana i powinna uwzględniać wszystkie okoliczności sprawy.
Roszczenia nabywcy a przeniesienie własności lokalu
Przedsięwzięcie deweloperskie jest inwestycją wymagającą znacznych nakładów finansowych i czasowych, a przede wszystkim zaangażowania wielu stron, w tym dewelopera, nabywców lokali oraz ewentualnie zarządcy mienia wspólnego czy też kancelarii notarialnej. W przypadku upadłości dewelopera sytuacja nabywców lokali staje się jednak trudna, ponieważ w takiej sytuacji ich interesy narażone są na straty.
Przy dalszym prowadzeniu przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka do roszczenia nabywcy wynikającego z umowy deweloperskiej nie stosuje się przepisu art. 91 prawa upadłościowego, a roszczenie nabywcy zaspokajane jest przez przeniesienie własności lokalu. Oznacza to, że nabywca otrzymuje przekazanie praw do lokalu bez konieczności egzekwowania swojego roszczenia.
Przykład
Jako praktyczny przykład można podać sytuację, w której deweloper sprzedaje lokale w ramach jednego budynku. W wyniku upadłości dewelopera przedsiębiorstwo upadłościowe decyduje się na kontynuowanie realizacji inwestycji, a nabywca lokalu otrzymuje przekazanie praw do lokalu. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez syndyka nabywca może dochodzić swoich roszczeń wobec upadłego dewelopera na zasadach ogólnych wynikających z Kodeksu cywilnego. Jednak przy przeniesieniu własności lokalu nabywca otrzymuje pewne zabezpieczenie swoich interesów, ponieważ przekazanie praw do lokalu stanowi dla niego pewną formę zaspokojenia swojego roszczenia.
Syndyk i dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego
Syndyk jako osoba zarządzająca upadłością ma obowiązek zadbać o interesy wierzycieli, a także o to, by sprawa upadłości została jak najszybciej i najlepiej rozwiązana. W przypadku prowadzenia przez syndyka dalszego przedsięwzięcia deweloperskiego nabywcy lokali stają przed licznymi pytaniami i wątpliwościami związanymi z tym, co się stanie z ich mieszkaniami oraz jakie będą konsekwencje przy dalszych opóźnień.
Przepisy prawa upadłościowego precyzują obowiązki syndyka oraz konsekwencje, które mogą wyniknąć z dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Według art. 358 ust. 4 Ustawy z dnia
15 maja 2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne (Dz. U. 2015, poz. 978) nabywcy lokali mogą zdecydować się na kontynuowanie inwestycji, składając deklarację o wystarczającej dopłacie na dalsze sfinansowanie przedsięwzięcia. W takim przypadku syndyk będzie zobligowany do wykonania umowy deweloperskiej, choć art. 98 prawa upadłościowego przewiduje uprawnienie syndyka do odstąpienia od umowy w określonych sytuacjach.
Jednocześnie art. 91 prawa upadłościowego dotyczący przekształcenia wierzytelności niepieniężnych w pieniężne nie znajduje zastosowania w przypadku roszczeń nabywców wynikających z umowy deweloperskiej. Rozwiązaniem problemu może być przeniesienie własności lokalu na nabywcę, które następuje zgodnie z przepisami prawa cywilnego, a nie prawa upadłościowego. Warto jednak pamiętać, że w przypadku dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, przeniesienie własności lokalu nie powoduje skutków sprzedaży egzekucyjnej, co może wpłynąć na wypłatę nabywcy wierzyciela z zabezpieczenia.
Przykład
Nabywca kupił lokal w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego – a następnie upadł deweloper. Na szczęście syndyk podjął decyzję o kontynuowaniu projektu, w związku z czym prawa nabywcy zostaną przekazane na syndyka. Po dalszym prowadzeniu projektu przez syndyka nabywca otrzymuje pełne prawa własności do nieruchomości bez konieczności zaspokajania roszczeń wierzycieli dewelopera przez egzekucję sprzedażową. Jest to korzystne rozwiązanie, ponieważ w wyniku egzekucji sprzedażowej zwykle cena sprzedaży jest niższa niż ta, którą płaciłby nabywca w normalnej sytuacji, generując straty. Dzięki przepisom prawa upadłościowego syndyk będzie musiał więc sprzedać nieruchomość bezpośrednio nabywcy lub innym zainteresowanym osobom – cena ustalana jest w drodze negocjacji.
Przeniesienie własności lokalu w przypadku dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka
Jak już wcześniej zostało wspomniane, jeśli syndyk podejmie decyzję o kontynuowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego, przeniesienie własności lokalu nie wywołuje skutków sprzedaży egzekucyjnej, a do roszczenia nabywcy wynikającego z umowy deweloperskiej nie stosuje się przepisu art. 91 prawa upadłościowego o przekształceniu wierzytelności niepieniężnej w pieniężną.
Przykład
Praktyczny przykład zastosowania tej zasady może wyglądać następująco: w ramach postępowania upadłościowego przedsiębiorstwa deweloperskiego, którego syndykiem został Jan Kowalski, nabywca lokalu zobowiązał się do wpłacenia na specjalny rachunek bankowy dopłaty na sfinansowanie dalszych prac budowlanych. Następnie syndyk zdecydował się na kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego i przystąpił do sprzedaży lokali.
W przypadku gdy nabywca zapłacił już całą cenę za lokal, syndyk wydał mu tytuł własności bez konieczności dokonywania sprzedaży egzekucyjnej. Jeśli natomiast nabywca dokonał dopłaty do ceny lokalu na rachunek bankowy dewelopera, to po wydaniu mu tytułu własności syndyk przekaże te środki na rachunek upadłego dewelopera, a następnie zaspokoi wierzycieli.
Warto tutaj dodać, że przeniesienie własności lokalu jest często jedynym sposobem na zaspokojenie roszczeń nabywców, co ma szczególne znaczenie w przypadku przedsiębiorstw, które zdecydują się na kontynuowanie swojej działalności w ramach postępowania upadłościowego. Dzięki temu przeniesieniu nabywcy lokali nie tracą swoich środków, a przedsiębiorstwo ma szansę na dalsze funkcjonowanie i odbudowanie swojej sytuacji finansowej.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez syndyka
Przy dalszym prowadzeniu przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka do umowy deweloperskiej nie stosuje się przepisu art. 98 prawa upadłościowego, który przewiduje uprawnienie syndyka do odstąpienia od umowy w przypadku braku spełnienia przez wierzyciela swojego świadczenia w terminie. Oznacza to, że syndyk nie ma możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej tylko ze względu na upadłość dewelopera.
Gdy zgodnie z umową deweloperską deweloper miał jednak jeszcze do wykonania pewne świadczenia w stosunku do nabywcy (np. zakończenie budowy lub przekazanie lokalu mieszkalnego), to syndyk może dokonać analizy sytuacji i zdecydować, czy przystąpić do wykonania tych świadczeń. W tym celu musi sprawdzić, czy jest to możliwe w kontekście majątku upadłego dewelopera oraz jakie będą koszty realizacji tych świadczeń.
Przykład
Przykładem sytuacji, w której syndyk musiał dokonać takiej analizy i podjąć decyzję dotyczącą wykonania świadczeń, jest przypadek upadłości dewelopera z Warszawy, który był w trakcie budowy osiedla mieszkaniowego. W momencie ogłoszenia upadłości miał on jeszcze do wykonania określone prace budowlane, m.in. zakończenie budowy klatek schodowych oraz wykończenie lokali mieszkalnych. Syndyk przeprowadził analizę sytuacji i zdecydował się na dokończenie budowy, co pozwoliło nabywcom na odbiór swoich lokali mieszkalnych. Dzięki temu uniknięto dalszych opóźnień oraz kosztów związanych z poszukiwaniem nowego dewelopera, który miałby dokończyć budowę osiedla.
Podsumowanie
Postępowanie upadłościowe dewelopera może mieć poważne skutki dla nabywców lokali mieszkalnych, którzy włożyli w nieruchomość swoje oszczędności i marzenia. Dlatego też ważne jest, aby nabywcy byli świadomi swoich praw oraz sposobów ochrony swoich interesów w trakcie postępowania upadłościowego. Jednym z najważniejszych instrumentów ochrony nabywców jest instytucja tzw. przedsięwzięcia deweloperskiego, która daje nabywcom pewność, że ich inwestycja zostanie zakończona pomimo upadłości dewelopera.
Warto pamiętać, że każde postępowanie upadłościowe jest unikalne i wymaga indywidualnego podejścia.
