Na czym będzie polegać nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych i jakie mogą być jej konsekwencje?
Należy zacząć od tego, że co roku każdy właściciel nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej ma obowiązek corocznego składania deklaracji na podatek od nieruchomości. Składa się ją do 20 stycznia każdego roku. Do końca 2024 roku ma zostać uchwalona nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (UPOL). Wynika to z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2023 roku (SK 14/21) stwierdzającego niekonstytucyjność dotychczasowej definicji budowli. Do tej pory występowało wiele rozbieżności dotyczących tego, które zabudowania znajdujące się na terenie nieruchomości są budowlami, a które nimi nie są. Powodowało to problemy interpretacyjne i niewłaściwe zaliczanie różnych elementów infrastruktury w poczet budowli – i na odwrót. W efekcie podatek od budowli mógł być zawyżony.
Wobec nadchodzącej utraty mocy prawnej definicji budowli ujętej w UPOL pojawiła się konieczność nowelizacji przepisów i doprecyzowania tej definicji. Dotychczas za budowlę uznawano m.in. takie obiekty budowlane jak sieci podziemne, parkingi, chodniki, mury i ogrodzenia, fundamenty pod urządzenia. Budowlami natomiast nie były elementy małej architektury, urządzenia i zabudowania rekreacyjne, np. place zabaw.
Aktualnie nie jest znany ostateczny projekt. Nowelizacja i uchwalenie ustawy mają nastąpić do końca listopada bieżącego roku. Dziś się wydaje, że propozycja rządowa integruje dotychczasowe orzecznictwo i tworzy katalog budowli wprost w ustawie, co powinno rozwiązać problemy legalistyczne.
Wątpliwości budzi jednak chęć zaliczenia w poczet budowli elementów małej architektury. Czy to oznacza, że od krasnali ogrodowych również będziemy płacić podatek?
W projekcie rządowym postanowiono ponadto wrócić do definicji jednej z kategorii budowli sprzed 2015 roku, wskazując, że jako mogą do nich być klasyfikowane obiekty stanowiące tzw. całość techniczno-użytkową. Oznacza to, że przy dosłownym zastosowaniu tego przepisu np. agregat prądotwórczy znajdujący się poza budynkiem, ale posadowiony na fundamencie betonowym, jest już budowlą. O ile fundament może być wart 2000 zł, o tyle agregat może mieć wartość 1 mln zł.
Różnice w opodatkowaniu mogą być ogromne.
Choć na przełomie sierpnia i września pojawiło się rządowe dementi wskazujące, że żadne urządzenia nie będą traktowane jako budowle, to jednak nie wiemy, czy i w jaki sposób wspomniany przepis zostanie skorygowany.
Bez względu na ostateczny kształt ustawy na neutralność fiskalną nie mamy co liczyć. Uporządkowanie kwestii interpretacyjnych pozwoli na jasne określenie, co dokładnie jest budowlą. Projekt z lipca w swoim podstawowym kształcie rozszerzał katalog budowli. Chociaż elementy małej architektury nie należą do kosztownych, a przy stawce podatkowej 2% dodatkowe obciążenie nie byłoby wysokie, to jednak po stronie właścicieli nieruchomości i zarządców pojawiłaby się konieczność przygotowania nowej deklaracji na podatek od nieruchomości i szczegółowego przeglądu jej zabudowy. Wiązałoby się to z dodatkowym kosztem i wysiłkiem organizacyjnym. Dlatego w takiej sytuacji warto skorzystać z pomocy profesjonalistów.
Na czym polega wycena nieruchomości do celów podatkowych?
Wycena polega na oszacowaniu wartości budowli, a konkretnie kosztu ich wytworzenia lub zastąpienia na dzień oddania do użytku. Rzeczoznawca szacuje wartość budowli, takich jak parkingi, chodniki, fundamenty pod urządzenia, mury oporowe, sieci podziemne, zbiorniki retencyjne. W wypadku budynku podatek naliczany jest od jego powierzchni użytkowej, w budowli zaś – od jej wartości.
Czy procedura zadeklarowania wartości nieruchomości jest skomplikowana?
Aby poznać wartość budowli, musimy znać ich powierzchnię lub kubaturę, strukturę/konstrukcję, rozmieszczenie na nieruchomości oraz datę oddania do użytkowania. Trzeba ponadto mieć dostęp do odpowiedniego katalogu budowlanego zawierającego informacje o cenach budowli lub ich części składowych na dzień oddania do użytkowania.
Znajomość tych czynników pozwala na oszacowanie wartości budowli w formie prostego iloczynu jej powierzchni lub kubatury oraz właściwej pozycji kosztowej odpowiadającej danej budowli z katalogu budowlanego. Najbardziej powszechnymi katalogami są sekocenbud, bistyp, wacetob oraz orgbud.
Sama procedura należy do bardzo prostych, a wyzwaniem jest weryfikacja, które elementy infrastruktury są budowlami, a które nie. Wymaga to znajomości prawa budowlanego i podatkowego pozwalającej na odpowiednie zakwalifikowanie bądź wykluczenie danego elementu infrastruktury jako budowli.
Zdarza się, że właściciel nieruchomości nie dysponuje inwentaryzacją budowli. W takiej sytuacji można zlecić wykonanie inwentaryzacji geodecie albo w wypadku posiadania planu zagospodarowania nieruchomości w postaci cyfrowej rzeczoznawca może sam zmierzyć wszystkie budowle znajdujące się na nieruchomości.
Wartość nieruchomości uzyskaną w wyniku przeprowadzonej wyceny należy wpisać w składanej po raz pierwszy deklaracji na podatek od nieruchomości w pozycji D3: Budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Przy nowej nieruchomości rzeczoznawca weryfikuje dostępną dokumentację, dokonuje jej oględzin i sporządza ostateczną listę budowli, których szacunek wartości zostaje wpisany do deklaracji na podatek od nieruchomości i do ksiąg rachunkowych.
| Procedura wyceny budowli do celów podatkowych | |
| Nowa nieruchomość | Istniejąca nieruchomość |
Operat szacunkowy jest podstawą do dyskusji na temat wartości budowli będących przedmiotem opodatkowania |
Operat szacunkowy jest podstawą do dyskusji na temat wartości budowli będących przedmiotem opodatkowania |
Jeśli chodzi o istniejącą nieruchomość, należy zweryfikować, czy wartość budowli została oszacowana w sposób poprawny, czy wszystkie budowle zostały ujęte w wycenie bądź wprost przeciwnie – czy któryś obiekt budowlany nie został nadmiarowo zaliczony w poczet budowli. Dla nieruchomości, które zostały wybudowane wiele lat temu, należy również uwzględnić stan prawny na dzień złożenia pierwszej deklaracji. Historyczne definicje budowli różnią się od aktualnych, dlatego przy aktualizacji trzeba dostosować klasyfikację do aktualnie obowiązujących zasad. Jest to tym bardziej istotne przy składaniu nowej deklaracji.
Po weryfikacji rzeczoznawca dokonuje stosownej korekty, przelicza wartość, która staje się podstawą do złożenia korekty deklaracji na podatek od nieruchomości. Istnieje wtedy możliwość uzyskania zwrotu nadpłaconego podatku do 5 lat wstecz.
Jakie typy nieruchomości obejmuje wycena budowli do celów podatkowych?
Tego typu wycena obejmuje wszystkie nieruchomości wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Budowle na terenie nieruchomości komercyjnych, biurowych, handlowych, hotelowych, magazynowych, a także mieszkań na wynajem są opodatkowane.
Najłatwiej na przykładzie zrozumieć, co obejmuje wycena budowli. Jeżeli mamy do czynienia z budynkiem, który zajmuje 100% powierzchni działki, np. w kamienicy z bezpośrednim wyjściem na chodnik, ale chodnik należy do miasta, to w takim przypadku na terenie nieruchomości nie ma budowli przynależących do budynku ani podlegających opodatkowaniu.
Natomiast, jeśli mówimy o nieruchomościach, na których terenie poza obrysem budynku znajdują się budowle, np. parkingi, mury, sieci podziemne albo pylony reklamowe, to jak najbardziej podlegają one opodatkowaniu i należy oszacować ich wartość do tego celu. W takim wypadku usługa wyceny budowli ma ogromne znaczenie, ponieważ w tych przypadkach budowle mają konkretną, znaczącą wartość, zwłaszcza na nieruchomościach o dużym obszarze, takich jak galerie handlowe, retail parki i magazyny. W obszarze tego typu nieruchomości występują np. chodniki, drogi dojazdowe, parkingi podziemne, grunty utwardzone, mury oporowe, sieci podziemne.
Dlaczego należy przeprowadzać takie wyceny?
Wyceny budowli do celów podatkowych należy przeprowadzać przede wszystkim ze względu na obowiązek ustawowy. Trzeba zwrócić uwagę, że w rozliczeniu podatkowym brak wpisu w deklaracji podatkowej dotyczącego wartości budowli może się wiązać z bardzo wysokimi karami, wielokrotnie wyższymi niż wartość potencjalnego podatku wyliczonego w ramach wyceny tych budowli. Dlatego nie warto unikać zgłaszania budowli w deklaracji podatkowej. Najlepszym i najbezpieczniejszym sposobem jest właśnie wykonanie prawidłowej, realistycznej wyceny budowli.
Ryzyko zapłacenia kary za brak zgłoszenia jest niewspółmiernie wysokie do wysokości oszczędności podatku i dlatego nie sugeruje się prób unikania tego podatku, nawet jeśli właścicielowi się wydaje, że budowle posadowione na jego nieruchomości mają znikomą wartość. Dodatkową zachętę może stanowić to, że przeprowadzenie takiej wyceny nie wiąże się z długim ani skomplikowanym procesem. Całość postępowania związana z wszelkimi uzgodnieniami, dyskusjami z doradcami można zamknąć w ciągu 2 tygodni.
Rozsądny właściciel nieruchomości musi zdawać sobie sprawę z tego, że unikanie przeprowadzenia wyceny może być mało opłacalne, jak w powiedzeniu: skórka niewarta wyprawki. Lepiej zapłacić fachowcom i spać spokojnie.
