Ostrożnie z huraoptymizmem
Na koniec maja, czyli w czasie powstawania tej publikacji, sejm przegłosował ostateczną wersję ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, odrzucając poprawkę senatu redukującą oprocentowanie programu BK 2% do zerowego poziomu. Niedługo potem minister rozwoju i technologii oficjalnie zakomunikował, że po złożeniu podpisu prezydenta program terminowo ruszy z początkiem lipca jako „rozwiązanie rewolucyjne, jakiego w wolnej Polsce jeszcze nie było”, na które nie zabraknie pieniędzy, i przy którym nie zadziała zasada „kto pierwszy, ten lepszy”. Sęk w tym, że ten sam minister kilka dni wcześniej ogłosił ostateczną kapitulację programu Mieszkanie Plus – sztandarowego obok 500+ programu rządu Zjednoczonej Prawicy, który miał być nieporównywalnie większą rewolucją w rodzimej mieszkaniówce niż program Pierwsze Mieszkanie. Przed 7 laty ówczesna premier roztoczyła przed Polakami świetlaną wizję powszechnie i bez ograniczeń dostępnych w przewidywalnej perspektywie tysięcy tanich mieszkań na wynajem z możliwością wykupienia za półdarmo na własność. Przy okazji zapowiedziano definitywny koniec jakichkolwiek rządowych dopłat do kredytów mieszkaniowych oraz bliski kres zadłużania się Polaków na dekady pod hipotekę, co u niejednego dewelopera musiało wywołać szczere obawy o przyszłość własnego biznesu.
Tymczasem 7-letni dorobek Mieszkania Plus to mniej więcej 5 tys. raczej marnej jakości lokali wybudowanych w ramach Mieszkania dla Rozwoju, które stanowią dla rodzimej mieszkaniówki jedyną faktyczną wartość dodaną programu, co gorsza jednak z czynszami dość skutecznie konkurującymi z poziomami wynajmu komercyjnego. O rekordowych wynikach sprzedaży deweloperów mieszkaniowych we wskazanym okresie, tudzież historycznych wolumenach hipotek udzielonych przez banki, w tym miejscu nawet nie wypada wspominać. Stąd pytanie: czy aby obecny hurraoptymizm ministra rozwoju – i nie tylko jego – w kwestii perspektyw BK 2% nie jest per analogiam nieco na wyrost?
Rozwiązanie na miarę czasów
Mimo wszystko nie sposób odmówić szefowi resortu rozwoju i technologii racji w kwestii rewolucyjności programu BK 2%, przede wszystkim z uwagi na przeznaczony na to rekordowo hojny budżet dopłat. Państwo może to kosztować nawet dwa razy więcej niż programy Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych razem wzięte, choć i ta kalkulacja nie jest ostateczna, jeśli limity dostępności miałyby zagwarantować udział wszystkim chętnym przy niemal pewnym ponadprzeciętnym zainteresowaniu.
O głównych parametrach BK 2% – czyli do kogo program jest adresowany, na jakie sumy, z jakim wkładem własnym czy bez wkładu, na jak długo czy do kiedy itp. –
napisano już niepoliczalną liczbę razy, co niech będzie usprawiedliwieniem pominięcia tej kwestii w niniejszym artykule. Wydają się one jednak bardzo dobrze skrojone na miarę czasów, w których pomoc państwa w nabyciu pierwszego lokum ma funkcjonować.
Spore rozbieżności pojawiają się jednak w kwestii zasadniczej, czyli efektywnego oprocentowania kredytów preferencyjnych w 10-letnim okresie państwowej subwencji. W tym przypadku rozbieżności w interpretacji przepisów sięgały kilku punktów procentowych – od 3, poprzez najczęściej ogłaszane 4–5, do nawet 8. Prawdopodobnie jest to efekt zamieszczenia na stronie www ministerstwa mało precyzyjnej w odniesieniu do ustawy interpretacji wysokości oprocentowania kredytów preferencyjnych jako 2% powiększone o marżę, prowizję i inne opłaty bankowe (jeśli będą pobierane).
Tymczasem faktyczny efektywny koszt BK 2% wynika z zamieszczonego w artykule 9b pkt 2 wzoru na wysokość dopłaty, którego zasadniczym czynnikiem jest obowiązujący w dniu ustalenia stopy oprocentowania BK 2% wskaźnik W średniej kwartalnej stopy procentowej będący iloczynem 0,9 × średnia ważona stopa oprocentowania nowo udzielanych kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową, innych niż BK 2%.
Jeżeli więc przyjmiemy aktualną wysokość średniej oprocentowania kredytów mieszkaniowych stałą stopą na 8,5%, to dopłata rządowa pokryje z tego:
8,5% × 0,9 – 2 punkty procentowe = 5,65%,
natomiast efektywne oprocentowanie
BK 2% wynosi: 8,5 – 5,65 = 2,85%.
Oznacza to, że rządowa dopłata będzie redukowała oprocentowanie BK 2% z komercyjnego poziomu o blisko 2/3, a więc w stopniu znacznym. Na tej podstawie można oszacować sumę dopłat dla przeciętnego kredytu w wysokości 400 tys. PLN zaciągniętego na 25 lat na ok. 160 tys. PLN, choć zapewne nie zabraknie chętnych na maksymalną pulę 600 tys. PLN z docelową dopłatą ponad 200 tys. PLN. W tej sytuacji trudno się będzie dziwić ponadprzeciętnemu zainteresowaniu młodych rodaków kredytami preferencyjnymi. Pytanie, na jaki ich wolumen mogą liczyć w założonym terminie udzielania BK 2%, czyli do końca 2027 r.
Przewidywana pula bk 2% pod znakiem zapytania
Według resortu rozwoju i technologii przewidywany możliwy średnioroczny wolumen BK 2%, na który do końca 2027 r. mogą liczyć potencjalni beneficjenci kredytów preferencyjnych, będzie się mieścił w granicach 30–40 tys., a najbardziej optymistyczne oczekiwania wskazują na rząd 50 tys. kredytów rocznie, a nawet więcej.
Tymczasem w art. 45 wspominanej ustawy rozpisane są na lata 2023–2032 roczne budżety na dopłaty państwa do kredytów BK 2%. Na rok bieżący przewidziano zaledwie 8 mln PLN, co jednak ma być kwotą przeznaczoną jedynie na rozruch programu. W 2024 r. przeznaczono 941 mln PLN, a następnie budżet dopłat ma co roku wzrastać aż do 2027 r., czyli ostatniego okresu dostępności BK 2%, kiedy wyniesie 1,725 mld PLN. Potem ogólna kwota dopłat będzie spadać z 1,581 mld PLN w 2028 r. do 1 mld PLN w 2032 r. W sumie na chwilę obecną w ustawie przewidziano wydatek budżetu państwa rzędu 11,3 mld PLN.
Z kolei przy faktycznym braku funduszy dopłat przewidzianych na rok bieżący minister rozwoju zapowiada nieograniczony tegoroczny limit na BK 2%. Jak to możliwe? Ma to wynikać z rzekomej możliwości rozliczenia tegorocznych zestawień dopłat za III i IV kwartał w pierwszych tygodniach 2024 r., czyli z 941 mln PLN przyszłorocznego budżetu Rządowego Funduszu Mieszkaniowego przeznaczonego na BK 2%. Zastanawia, co będzie wówczas, gdy pula ta ulegnie wyczerpaniu na skutek wzmożonego popytu na kredyty preferencyjne do końca bieżącego roku.
Pula dopłat BGK z roku na rok, począwszy od przyszłego, będzie musiała najpierw obsłużyć dofinansowanie rat coraz większej liczby BK 2% już udzielonych, a następnie pozostałe środki rozdysponować na nowe kredyty. Tym samym istnieje bardzo duże ryzyko, że dostępność preferencyjnych kredytów może być w bieżącym roku, czyli w okresie bezpośrednio poprzedzającym wybory parlamentarne, najlepsza, optymalna i – niestety – niepowtarzalna. Z kolei w latach następnych może być już dużo gorzej, o ile pula dopłat nie zostanie w sposób radykalnie wywindowana, co najmniej 2-krotnie w stosunku do aktualnych założeń ustawowych, co w obecnych okolicznościach gospodarczych może się okazać zadaniem ponad siły budżetu państwa. Przy takim stanie rzeczy rządowe przewidywania 30–40 tys. BK 2% rocznie mogą się okazać co najmniej dwukrotnie przeszacowane, a zapewnienia ministra rozwoju o braku racji bytu dla zasady „kto pierwszy, ten lepszy” – nazbyt optymistyczne.
Zdolność kredytowa dla bk 2%
Jak zwykle w przypadku finansowania potrzeb mieszkaniowych problemem zasadniczym jest zdolność kredytowa. Ta w ostatnich czasach za sprawą inflacji i rekordowych od lat poziomów stóp procentowych gwałtownie spada, w wyniku czego koniunktura na rynku mieszkaniowym uległa załamaniu. To właśnie BK 2% ma stać się panaceum ratującym rynek przed długotrwałym spowolnieniem, a młodych Polaków przed brakiem dostępu do kredytów mieszkaniowych.
Tymczasem dotychczasowe doświadczenia programów mieszkaniowych kredytów preferencyjnych raczej wykluczały możliwość ich funkcji istotnego windowania zdolności kredytowej. W przypadku Rodziny na Swoim nie było z oczywistych względów takiej możliwości. Po okresie dopłat raty wracały do komercyjnego poziomu. Z kolei Mieszkanie dla Młodych polegało na dopłacie do wkładu własnego, co samo z siebie w sposób symboliczny poprawiało zdolność kredytową przez zmniejszenie początkowego salda zadłużenia.
Z kolei BK 2% ma w okresie dopłat polegać na ratach kapitałowo-odsetkowych malejących, a po ich ustaniu przejść na tzw. annuitet, czyli do formy z ratą równą. Na zaprezentowanych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii przykładach widać wyraźnie, że stała rata po zakończeniu 10-letniego okresu dopłat nie będzie w sposób istotny przewyższać poziomu pierwszej raty po dopłacie. To mogłoby uzasadniać dopuszczalność liczenia zdolności kredytowej przez banki w odniesieniu do pierwszej raty skorygowanej o państwową dopłatę. Według szacunków analityków portalu RynekPierwotny.pl jej wzrost wyniósłby wówczas ok. 50%. Jest jednak jedno ale…
Projekt ustawy zawiera aż kilkanaście przypadków, w efekcie zaistnienia których prawo do dopłat do BK 2% wygasa, wobec czego kredyt preferencyjny stanie się kredytem komercyjnym. Dotyczy to m.in. sytuacji wynajęcia lub użyczenia kredytowanego lokum, zmiany jego sposobu użytkowania, zaprzestania zamieszkiwania w nim przez ponad 12 miesięcy czy nawet udostępnienia go do zamieszkiwania czy wspólnego prowadzenia z kredytobiorcą gospodarstwa domowego przez nieodpowiednią w pojęciu ustawy osobę.
Przy takim stanie rzeczy udzielanie przez banki BK 2% ze znacznie wywindowaną zdolnością kredytową w odniesieniu do standardowych kredytów mieszkaniowych byłoby kolejnym w historii naruszeniem zasad bezpieczeństwa rynku hipotek, a co za tym idzie, działaniem ryzykownym pod względem zasad zawierania zobowiązań finansujących rynek mieszkaniowy.
Do końca maja nie było żadnych oficjalnych ani definitywnych deklaracji ze strony Komisji Nadzoru Finansowego, przedstawicieli branży bankowej ani gremiów rządowych w przedmiotowej kwestii. Trudno więc się dziwić, że publikowane w mediach jej interpretacje bywały skrajnie różne, od konsternacji wynikającej z braku jakichkolwiek oficjalnych deklaracji decydentów, aż po euforyczne wychwalanie oczekiwanej i mocno wywindowanej zdolności kredytowej BK 2%. Tymczasem może być z nią różnie.
Czyżby jednak: „Kto pierwszy, ten lepszy”?
Wszystko wskazuje na to, że mimo nie do końca sensownych zapisów projektu ustawy polegających choćby na dość kuriozalnym katalogu wykluczeń z programu, a także zdecydowanie problematycznej metodyce monitorowania zachowań kredytobiorców w kierunku ścigania przypadków łamania przepisów skutkujących cofnięciem dopłat, program BK 2% jest ciekawą i niebywale korzystną ofertą dla młodych Polaków planujących zakup swego pierwszego M. Chodzi głównie o to, że pomoc materialna państwa w zdobyciu własnego dachu nad głową przez przysłowiowego Kowalskiego nigdy dotąd nie była tak lukratywna i – przynajmniej na pozór – bezproblemowa. Czyli kto się załapie, ten na pewno nie pożałuje. Tymczasem nie brakuje licznych wątpliwości.
Na zaledwie 4 tygodnie przed rozruchem BK 2% udział w programie był pewny w odniesieniu do zaledwie trzech banków. Kolejne specjalnie się nie kwapiły do akcesu, a bywały też i pierwsze planowane rezygnacje z udziału w rządowym przedsięwzięciu. To daje do myślenia, a przede wszystkim grozi operacyjną niewydolnością w przypadku niemal pewnego dużego popytu na BK 2% już od pierwszych dni przyjmowania wniosków. Kredytów preferencyjnych prawdopodobnie nie wystarczy dla wszystkich chętnych – a tych raczej nie zabraknie.
Przy założeniu aktualnego zapisanego w ustawie poziomu budżetowych wydatków na BK 2% oraz dość wątpliwej kwestii zdolności kredytowej, do programu zakwalifikować się może co drugi, jeśli nie co trzeci, chętny. Zastanawia, czy po corocznym kilku-, góra kilkunastodniowym okresie przyjmowania wniosków będzie następował trwający miesiącami okres oczekiwania na kolejną transzę BK 2%.
Co dość prawdopodobne, wygenerowany przez program Pierwsze Mieszkanie popyt na lokale z rynku pierwotnego może się okazać nieproporcjonalnie słaby w stosunku do wzrostu cen, jaki wywołuje już obecnie sama perspektywa uruchomienia od połowy roku dopłat do hipotek. Blisko pół roku medialnych dyskusji nad BK 2% nie robi wrażenia na deweloperach, którzy wciąż ograniczają produkcję mieszkań do najniższych od lat poziomów. Czyli jednak „kto pierwszy, ten lepszy”?
